CBRE發佈《2025年中國辦公樓租戶調查報告》

2025年9月11日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日發佈《2025年中國辦公樓租戶調查報告》，對來自不同行業領域的300多家企業展開深度調查顯示，面對全球經濟的不確定性，企業房地產規劃策略中的“求穩”和“觀望”情緒略有抬升，但仍有29%的受訪企業表示未來三年將擴大辦公面積，其中科技互聯網和零售與消費服務業租戶意願最強；企業對更低的租賃成本和靈活的租賃彈性的重視度進一步提升，同時核心商務區仍備受租戶青睞。

CBRE中國區研究部負責人謝晨表示：“2025是‘十四五’的收官之年。回望這五年的中國經濟和辦公樓市場，雖有新冠疫情、中美關稅、房地產去槓桿等前所未見的宏觀挑戰，辦公樓市場面臨空置率新高和租金持續下行的巨大壓力，但我們也看到人工智能等關鍵科技的爆發式增長和促進內需下崛起的大消費時代，正在為辦公樓需求注入新生力。”

CBRE中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“當前，企業房地產規劃整體呈現出以穩為先的態勢，科技互聯網、消費服務和金融行業成為需求增長的主要驅動力。儘管全球經濟不確定性使企業普遍採取審慎的擴張策略，但核心商務區憑藉成熟的區位配套仍保持較高續租率，而新興商務區則以質價比優勢吸引租戶外溢。雖然短期受外部環境影響存在調整壓力，但長期來看，產業升級與運營創新將持續推動市場向高質量發展邁進。”

科技和消費行業領航未來擴張勢能，金融業增長意願有所提升

本次調查結果顯示，選擇增加或減少辦公面積的受訪者均較去年有所收縮，顯現出企業對未來房地產規劃的求穩心態。29%的受訪租戶計劃在未來三年增加辦公面積，高於2020年；與此同時，選擇“保持不變”的租戶佔比上漲2個百分點至36%。

值得關注的是，18%的受訪企業表示對未來三年辦公面積的規劃暫不確定，該比例為2020年以來最高值。結合本次問卷調查時間（2025年4月底至6月初），CBRE認為這一結果充分反映出關稅戰尚未明朗的背景下企業房地產決策的不確定性。

分行業來看，科技和消費行業的未來擴張勢能最強，金融業和專業服務業同樣呈現淨增長意願。零售和消費服務業租戶的淨增長意願為17%，較去年大幅提升28個百分點。金融業的淨增長意願從去年的0%升至13%，其中證券基金擴張意願強勁，88%的受訪租戶表示未來三年的辦公面積計劃保持不變或有所增長。專業服務業中，50%的律所表示未來三年將擴租辦公面積。由於受關稅戰影響較大，67%的製造業租戶選擇不確定或維持現有辦公面積，為所有行業最高，較去年提升10個百分點。

數據來源：CBRE研究部，2025年9月

整體來看，淨增長意願位於正區間內的科技、消費、金融和專業服務上半年貢獻新租交易面積73%，這些主力需求行業更積極的擴張意願有望支撐辦公樓淨吸納量在2025至2027年期間穩步增長。

“3F”驅動企業選址決策考量，核心商務區租戶留存率持續領跑

租賃策略方面，續租仍是企業未來三年房地產策略的首選，而選擇租約重組和搬遷的企業佔比分別位居第二和第三。CBRE指出，這表明在短期不確定性進一步上升的情況下，企業租賃策略更趨謹慎，在“留”或“搬”的選擇上進一步向前者傾斜。

據CBRE觀察，企業的辦公選址決策考量呈現明顯的“3F”驅動特徵，即Flight-to-cost（成本驅動）、Flight-to-quality（品質驅動）和Flight-to-green（綠色驅動）。成本節降是租戶選址時的首要考量，認為更低的租金（86%）和靈活的租約條款（55%）是決定性因素的受訪者佔比較去年調查均有所增加。

CBRE在本年度調查中，還進一步揭示了租金變化對企業“搬或留”的影響。58%的租戶表示在不考慮資本開支的情況下，當租賃成本下降幅度達20-50%時會優先考慮搬遷。此外，區域位置、樓宇配置和增值服務同樣受到企業重視，七成租戶認為區位交通和樓內外配套至關重要。

在不同辦公區位的選擇偏好上，核心商務區的租戶忠誠度最高，有四分之三的租戶表示未來搬遷仍希望留在核心商務區。新興商務區的吸引力則取決於配套成熟度，其中供應充裕的“高質價比”空間持續吸引租戶流入，有兩至三成當前位於核心商務區或商務園區的租戶未來有意向搬遷至新興商務區，而現區位和目標區位均選擇新興商務區的租戶佔比超過四成。商務園區因其產業政策利好和建築條件優勢對產業類租戶具備較高吸引力。41%的受訪者表示將繼續留在商務園區內，行業分佈主要來自科技互聯網（50%）、製造業（21%）和醫藥業（17%）。

數據來源：CBRE研究部，2025年9月

優化空間效率和員工體驗成趨勢

另一方面，辦公空間使用效率仍是未來辦公場所規劃中優先級最高的考量因素，在受訪企業中佔比達69%。從受訪企業對辦公場所效率的考評指標來看，這裏的效率是兼顧空間規劃效率（74%）、辦公體驗（66%）和運營成本（58%）的綜合評價，而非直接等同於工位面積等空間標準。

今年關注“員工身心健康” 的企業佔比提升至32%，較2024年增加2個百分點。CBRE預計，未來企業在辦公場所的空氣和飲水質量、員工休閒空間和設施等方面的投入將持續增加。

讓工作場所規劃變得更富有效率和彈性是企業應對不確定性的房地產策略之一。28%的受訪租戶目前在工作場所採用共享工位模式，這一比例預計在三年後上升至41%；與此同時，受訪租戶的工位共享比率也呈上升趨勢。在選擇“三年後採用共享工位”的受訪者中，62%計劃未來三年增加或維持現有辦公面積。由此可見，企業在提升空間使用效率的同時，進一步豐富辦公場景選項，創設更多促進合作和員工福祉的區域，已成為未來工作場所優化升級的主流趨勢。