傅士鵬 復星最近動作不斷，上週四（2018年10月4日）剛花掉4500萬英鎊，收購了倫敦金融城地標——皇家交易所（Royal Exchange）寫字樓，今天又出手了。

英倫投資客（2018年10月10日）獲悉，復星旗下英國資管公司Resolution Property今天宣佈募得2億歐元，並推出債權投資平臺，正式進軍英國、歐洲商業地產債權投資市場。

Resolution Property方面表示，2億歐元初始資金得到了母公司復星的支持。

細節方面，Resolution Property未來將主要投資英國、歐洲商業地產的“高槓杆貸款”，這類債權投資往往會有寫字樓、商場等實體資產作為抵押，風險較低，安全係數高。

首期2億歐元的資金目前已經完成募資，未來將優先投資夾層債、優先級債權、開發貸、過橋貸等債權類需求，單筆投資在1000-2000萬歐元。

投資類別方面，Resolution Property表示除了寫字樓、商場等傳統類型的商業地產外，還考慮投資酒店、學生公寓、養老地產、甚至住宅開發項目的債權。

目前Resolution Property已經聘用了Chris Hillard領導其債權投資團隊，Chris Hillard曾在高盛、ING、Stifel等機構任職。

Resolution Property創始人Robert Laurence（在公司被複星收購後仍擔任CEO），對新成立的債權投資平臺感到非常激動，他表示：“當前很多銀行對貸款給商業地產項目限制重重，這正好為我們進入這一市場創造了絕佳機會。”

Resolution Property是誰？

Resolution Property總部位於英國倫敦，是一家擁有20年曆史的地產基金，專注於歐洲14個國家地產投資的基金管理，目前管理資產規模約為20億英鎊，於2015年7月被複星收購。

深耕海外房地產需要很強的本地資源，因此復星在英國房地產市場的邏輯是充分利用Resolution Property在英國和歐洲市場的投資能力和資管經驗，並對接復星集團體系內資金的全球資產配置需求，將英國本地經驗與復星的募資能力相結合，從而達到投資效率最大化。

在收購皇家交易所、推出債權投資平臺之前，復星通過Resolution Property於2016年3月斥資3億英鎊，收購了位於倫敦金融城附近的寫字樓園區Thomas More Square，這個交易在當時是復星在歐洲最大的一筆地產交易，目前Resolution Property正在對該項目進行升級改建，且將其改名為MoreTown。

復星開啓海外投資新思路？

不同於傳統資金出海選擇的全資收購或投資股權，復星深耕海外房地產市場多年後，選擇進軍債券投資市場，提供了海外投資的一種新思路。

商業房地產融資包括兩種主要的投資形式：股權投資和債務投資。

當前大部分中國資金出海都會選擇股權投資，股權投資即投資或收購股權，成為整個項目的股東，好處在於投資回報上不封頂，但相應的風險也較大，出現危機的情況下，是排在最後的還款人。

相比之下，商業地產債權投資的安全係數更高，通常是以固定回報率和期限向資產所有者或發起人提供貸款。回報往往有資產作為擔保，雖然回報率比股權投資要底，但卻是借款人首要償還的對象。

復星從2015年收購Resolution Property開始，已經在英國市場深耕了三年，期間從單純的收購現成寫字樓，到入股地產基金，再到用地產基金收購狀況相對較差的寫字樓進行改造重建，基本走過了學習曲線的初級階段，剛剛選擇把業務拓展到債權投資領域，不僅豐富了其業務線，還為中資出海提供了新思路。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者