編輯推薦：自從業幾十年的廣博見聞、對當下時政及經濟熱題的思考，到企業管治經驗乃至個人工作生活趣聞，恆隆集團董事長陳啓宗先生堅持每年兩度撰寫的《致股東函》涉略廣泛，為外界瞭解這家老牌港企對市場大道及企業經營提供了一個良機。
在3月21日發佈的恆隆集團2017年度《致股東函》中，陳啓宗先生不吝分享了他對香港土地供應、香港樓價的看法，評價內地經濟發展及其對香港零售市場的影響，也透露了短期及長遠而言對企業的發展預期。
分析當前港府的土地政策後，陳啓宗先生認為香港發展1%至2%的綠化土地用作住宅發展是合理的，但對於在維多利亞港範圍內進一步填海的途徑，他持反對態度。
至於香港零售市道，陳啓宗先生認為在經歷底邊後已漸見起色。“最近內地訪港旅客人數再次增加，定必是零售銷售額和租金上升的重要因素。”
綜合而言，陳啓宗預期恆隆集團的零售業務於未來數年將會表現良好，12至18個月後，恆隆集團的收入和溢利將會有正面影響。
他還透露，2010年至2016年間可視為恆隆闖出上海的第一階段，經過短暫小休後，2019年、2020年或以後便可視為第二階段。他相信，兩段時期的經歷將截然不同。首階段路途極其艱辛;下一階段應該會漸入佳境。
他認為，不管是影響恆隆業務的內在或外在因素，今天看來似乎都對公司更加有利。
對於兩地零售市場的看法，陳啓宗認為，短期內，香港和內地的租金收入預期增長輕微。從2019年起，租金收入增長應會持續上揚，而租金溢利不久亦會跟隨。
他相信，恆隆集團的租金收入在未來10年應可有滿意的增長，而且溢利應該會增長得更快。“縱然過去七年我們經歷了強勁逆風，未來數年或能夠享受順境。”
以下為陳啓宗先生親筆撰寫的恆隆集團2017年度報告致股東函全文(有部分刪節)，觀點地產新媒體繼續第一時間新鮮呈現，以饗讀者。
業務回顧
過去一年，香港和內地在政治和經濟，以至我們的行業方面，皆發生了很多事情。當中大部分的事態發展應該對我們的業務有利。
在香港，新任行政長官林鄭月娥女士於去年7月1日履新，外界期望她會延續前任行政長官梁振英先生的土地政策。也就是說，她會竭盡所能提供更多土地作住宅發展用途。我們正逐步糾正2005年至2010年間政府賣地數量極少的錯誤政策。政府在2017年4月開始的財政年度首六個月，便已達成全年的土地供應預算目標。然而，其中70%的土地以往屬私人持有，政府只能提供30%土地。
即使這個土地供應速度未能維持，只要公共和私營企業共同合作，最終定能獲得豐碩成果。一旦土地供應重返較合理水平，地價應會緩和，總有一天令樓價升幅放緩。儘管未知那一天何時會到來，但應指日可待。
世界上任何主要的大都會皆鮮有如香港般，有大約75%的陸地被植被覆蓋。香港的1,111平方公里土地面積中，約有40%列作郊野公園用途，只有不足25%屬已建設土地。因此，發展1%至2%的綠化土地用作住宅發展是合理的。然而，社會存在非理性的聲音否定這個觀點。此舉愚昧不智。土地短缺是香港許多社會弊病的根源，我們必須在可供發展的土地供應和郊野公園的保育之間取得平衡。總不能又要馬兒好，又要馬兒不吃草。
填海是另一個增加土地供應的方法。香港大部分市民，包括本人，都反對在維多利亞港範圍內進一步填海。維多利亞港是世界上最美麗的海港之一，也是香港作為國際大都會的重要資產。反觀九龍的部分地區，以及特別是新界的東西邊陲，均可在不破壞我們的自然景觀的前提下，進一步開發。部分市民盲目反對所有填海工程，只會迫使地價上漲，最終導致樓價飆升。
同樣至關重要的，是一旦土地供求大致平衡，政府就應當開始建立土地儲備，以應付未來需要。我們應該避免2000年代末沒有建立土地儲備的錯誤。雖說賣地時間取決於政府，但當有需求時必須有地可賣，因為政府籌地出售也需要時間。再者，若私人發展商察覺政府土地庫存快將耗盡，地價和樓價或會雙雙暴漲。我們必須未雨綢繆。
然而，我們難以期望香港的樓價在可見的將來變得相宜。1997年後的政治體制令經濟增長放緩，正如我們過去20年的經歷。一般而言，樓價應會隨之下調。不過，下調之勢卻遇上強大逆向力量;當中主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。
在過去的30年左右，內地的財富增長極其驚人。通常在戰後時期，一些國家的經濟能在短時間內大幅增長，二戰後的西歐和日本便是兩個好例子。重建和發展是必要的，經濟復甦速度因而非常強勁也是可以理解的。
再者，西歐和日本經濟能夠迅速增長的原因有二。首先，兩地戰前都科技先進，提供了穩健的重建基礎。其次，兩地於1945年後都獲得美國襄助，願意提供資金和優惠政策。
中國的情況具有某些相似的特徵，但其增長或許更令人驚歎。中國的歷史背景，如西歐和日本般深厚。中國國力在清代中期1800年左右開始衰退，西歐和美國只派出少量軍隊，便打敗這位昔日被視為是無所匹敵的巨人。1911年清朝滅亡後，中國捲入內戰，隨後在1931年被日本侵略。1945年日本戰敗後，中國旋即再次陷入全面內戰。1949年中華人民共和國成立後，好景亦不長久。直至1978年年末，鄧小平先生推行改革開放政策，帶來徹底改變。
國家在重大戰亂後投入重建工作，不需要什麼推動力，尤其是那些戰前經濟已發展成熟的國家。就1978年的中國而言，她已長久積弱和貧困。還幸鄧小平先生憑着個人信念，把一切逆轉。他幾乎以一人之力在最短時間內讓最多數人民的生活得到最大幅度的改善。如此成就，可謂前無古人，後無來者!這正是為何本人相信他將會被銘記為20世紀最偉大的人物之一。
幸運的是，在改革開放初期，外在環境同樣利好。政策實行前不足七年，美國總統尼克遜於1972年訪問中國，開展兩國相對長時間的友好外交關係。有別於西歐和日本在二戰後獲得美國大量免費援助，中國卻不得不自食其力。中國充分利用了當時與美國和西方國家建交帶來的優勢，迅速建立其製造業及出口業，如今躋身世界強國之列。藉此基礎，中國正逐步成為不少科技領域的全球領導者。一路走來，更為中國人民累積可觀財富。
按此而言，本人相信大部分讀者都會認同，中國的崛起是20世紀最偉大的成就之一。對我們這些在國內營商的企業而言，中國的人口、經濟規模，以至經濟增長速度均為我們帶來龐大的機遇。
自1950年代以來，很多香港人因內地朋友窮困而暗地裏瞧不起他們。這種現象在過去10年至20年間，亦即改革開放後20多年後，逐漸改變。從1983年開始，港元與美元掛鉤，匯率為每港幣7.8元兌1美元。隨着內地經濟發展強勁，帶動貨幣升值。2007年年初，當人民幣兌美元匯率升破7.8時，港幣1元再兌換不到人民幣1元，砸破了心理關口。
2009年又到達了另一個里程碑，當時上海的本地生產總值超越香港。當2017年統計數據出爐，深圳的經濟亦有望比我們的更大，而明年廣州的本地生產總值預計也將超越香港。不過，由於三地的人口遠超香港的730萬(上海人口達2,420萬，深圳接近1,200萬，廣州逾1,400萬)，香港的人均本地生產總值約達43,500美元，仍然遠較三地為高。
一般香港市民普遍不會留意這些宏觀統計數據。不過要感受內地經濟發展對香港的影響，也不必依靠這些數字。過去10年至15年間，愈來愈多內地人來香港購物。起初，他們會大量購買日常用品:如衞生紙、尿片和嬰兒奶粉，再帶返內地。(瞭解到中國人大多具有生意頭腦，部分貨品極可能是被帶回家再以高價放售，這不足為奇。)
然後，一些內地人士會購買奢侈品，就如在上海的恆隆廣場或瀋陽的市府恆隆廣場出售的那些商品。由於兩地稅項的差異，內地人光顧香港的店鋪購買奢侈品遠較內地相宜。部分內地人為此每月來訪香港至少一次亦屬常事。縱然部分香港人不滿來香港購買日常用品的內地購物者，卻不會抱怨購買奢侈品的內地消費者。畢竟，我們大多不會購買，或不能負擔如此昂貴的商品!
大約在10年前，本人便有一個親身體驗。有一天，我和太太走進離我前辦公室不遠的一家高級時裝店。該位女售貨員從頭到腳仔細端詳我們一番後，開始用普通話跟我們說話。(在香港，我們主要說廣東話。)當我們離開商店時，我跟太太說:“終於有人認為我們富有，我們應該感到自豪!”
不過，我們的“喜悅”或許是短暫的。在我們這個城市的許多高檔食府，說普通話的顧客(即可能來自內地)遠超說廣東話的顧客(即本地人)。而且，和其他香港人一樣，我和太太只會點選自己喜愛的菜式，反之內地顧客似乎只喜歡點選餐牌上最昂貴的菜式。試想想，誰會獲得侍應較殷勤的招待呢?!雖然成為“二等公民”，但我們仍感到高興。我們為何不呢!我們的同胞久經貧困，作為一箇中國人，本人實在樂見他們現在享有更好的生活水平。
然而，內地人在香港購買的最貴重的貨品，既非珠寶，亦非錦衣華服。許多內地人喜歡在這裏購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接着其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑑於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢?
誠然，中國經濟騰飛改變了世界。最先受到影響的地方固然是中國內地，其次是已迴歸祖國的香港。儘管內地的人均國民總收入接近9,000美元，但一線和若干二線城市的數值卻更高。不久以前，這些城市居民只會購買日用商品，如今他們大多成為了極力追捧貴价貨品的買家。在上海的恆隆廣場，商店如香奈兒和路易威登等門外，總會大排長龍，有時天天如此並且持續大部分的營業時間。二線城市的個人消費額亦見上升，惟幅度不盡相同。
隨着中國社會的科技進步和經濟發展的質量提高，其國內生產總值將會繼續上揚。中國不大可能如拉丁美洲國家般墮入中等收入陷阱。儘管所有發展中經濟體均面對若干共同問題，但中國與阿根廷或巴西等國家存在着重大分別。中國雖然缺乏天然資源，人力資本和稀土金屬除外;然而憑藉其教育和科技領域的優勢，生產力得以提升。在未來的10年至20年間，中國的人均國內生產總值有可能超越所有拉丁美洲國家。個人消費會是推動中國經濟的關鍵動力。
這是為何我們相信集團的業務策略，將會於未來數十年成效超卓的基本原因。每年有數千萬內地人擺脫貧窮，同時有許多人晉身中產階層。按國際標準估計，中國現已有大概約為3億多的中產人士，這幾乎是美國總人口的規模。其中，他們很多會成為優質商品甚或奢侈品的消費者。這些正是我們的目標顧客，而這羣組的增長速度同樣驚人。事實上，在未來十年，中國公司生產的商品及內地消費者購買的商品，其質量的改善將會是國家最為傳頌的經濟記事之一。
容許本人論述較近期的市況。中國的零售銷售復甦理想，高端貨品的銷情尤其出眾。箇中原因眾多，在此撰述數個關鍵因素。首先，市況近五年一直疲弱，對我們重要的奢侈品銷情最為嚴重。國家主席的多項反腐反奢措施雷厲風行，所推行的政策對國家和經濟的長遠健康發展絕對必要，惟對我們有短暫影響。整體而言，我們樂見果斷採取行動。
誠然，並非所有以往購買奢侈品的消費者都是貪腐官員。富裕階層的迅速形成及其財富不斷膨脹，仍然是高端貨品銷售強勁的主要原因。多年來，市場增長放緩早已形成了受積壓的需求。鑑於專業人士的薪酬持續急升，同時很多當地大小企業持續獲利，使富裕消費者羣組在過去數年大幅擴張。從我們部分購物商場的業績可見，積壓已久的需求加上潛在顧客的擴張這兩大力量的結合，帶動奢侈品銷售額節節上升。
零售銷售復甦也有些較技術性的原因帶動。多年來，內地同一件奢侈品的售價遠較歐美為高。高進口關稅是一個主要原因。外國品牌也肆意地提高了貨品在中國的定價。直至2015年，香奈兒率先實施貨品均衡價格，形勢始有轉變。中國的奢侈品售價仍然較其他地方高，但差距已大幅收窄，以致海外旅遊購物不再如以往般划算。事實上，過去數年西歐國家恐布主義活動漸趨活躍，也降低了部分中國消費者到國外旅遊和購物的意欲。
況且，在2014年之前，人民幣基本走勢強勁，變相鼓勵了國民往海外購物。2015年至2016年間，人民幣走勢改變方向。這也正是國內奢侈品市場疲弱的時候。實際上，人民幣疲弱使得在任何地方購買外國商品都變得更加昂貴。自2017年年初，人民幣再次走強，消費者會否重拾過往到海外購物的習慣呢?有可能，但亦不會是大多數。近年品牌的價格均衡措施已令海外消費意欲大減。
由此可見，本人預期零售業務於未來數年將會表現良好。儘管如此，由於我們的租賃合約多為三年至五年期，租戶的銷售額增長需要時間才會反映在我們的租金收入上。本人預期12至18個月後，我們的收入和溢利將會有正面影響。
香港零售市道經歷了兩至三年的低迷後漸見起色。與去年同期相比，2017年下半年的增長速度遠較上半年快。最近內地訪港旅客人數再次增加，定必是零售銷售額和租金上升的重要因素。
就我們營運的各個市場而作出的上述分析，解釋了我們的業務表現:內地租金收入保持穩定，香港方面則輕微上升。
香港物業銷售方面，我們於2017年年初售出君臨天下最後一個單位，並售出浪澄灣幾乎所有單位，邊際利潤率隨着我們出售庫存而持續上升。每當買家出價理想，我們將會出售藍塘道半獨立式大宅。銷情不快速但穩定。
展望
去年10月召開的中國共產黨第十九次全國代表大會，消除了市場的不明朗因素。隨着全國人民代表大會於3月召開並宣佈新一屆政府班子，前景將更見明朗。話雖如此，目前情況其實已頗為清晰。只要社會保持穩定，經濟應會持續發展。預計未來數年，每年國內生產總值增長將介乎6%至7%之間。如果未來一至兩年維持在6.5%以上，本人也不會感到意外。
對我們而言，這是個好消息。連同早前彙報對尤其是高端類別零售業務的利好環境，本人認為未來前景將更美好。這種種因素與本人六個月前撰述的不謀而合。2019年至2020年，很多新項目將相繼開業，而其他大型優化工程亦會完成:昆明的恆隆廣場、無錫的恆隆廣場第二座辦公樓、香港的山頂廣場、瀋陽的市府恆隆廣場康萊德酒店、上海的港匯恆隆廣場，以及武漢的恆隆廣場。
鑑於上述情況，加上現有物業組合的穩健增長，我們的租金收入在未來10年應可有滿意的增長，而且溢利應該會增長得更快。縱然過去七年我們經歷了強勁逆風，未來數年或能夠享受順境。
本人希望就近年所發生的事再作補充，這有助我們瞭解未來的發展方向。本人於2011年年末首度向媒體透露，我們察覺到內地經濟和地產業的一些下滑跡象。數月後，本人向股東撰述相同論點。然而，很多市場人士在當時的一、兩年內都並未意識到這個下行的市況。這是為何當我們在上海以外的首四座購物商場開業時(自2010年起，每年有一座購物商場開幕，包括瀋陽的皇城恆隆廣場、濟南的恆隆廣場、瀋陽的市府恆隆廣場和無錫的恆隆廣場)，我們能夠收取可觀的租金收入。若然那些租約於2013年或以後才磋商，所獲取的租金便會大幅下調。
我們或算幸運，能於一段時期獲得可觀的租金。可是，購物商場開業後不久，租戶遇上嚴重的市道低迷。以他們要繳付的租金，實在難以達到他們期望的理想表現。我們開始聽到要求減租的聲音。這與租約條款相違，但無奈卻是殘酷的商業現實。假如沒有作出讓步，我們或會面臨某些租戶提早離場的嚴重風險。
由2013年起，當早期簽訂的租約期滿再續時，多間租戶的租金被下調是無可避免的。縱使我們經已審慎地調低租金，但空置率仍然上升。我們不是唯一面對這樣窘境的業主，其他業主亦然。反之，我們的境況或許更見嚴峻，因為在2013年之前，基於集團的良好商譽和卓越往績，總讓我們能夠爭取到較大部分同業更優厚的租金。
誠如本人過去數年曾多次撰述，我們確實有某些內部管理問題需要解決。這始於2000年代末，當時我們正全力興建購物商場。專業人才短缺不僅影響建築團隊，不久更蔓延至租賃團隊。隨着多個大型項目同步上馬，我們擴大管理團隊的步伐明顯跟不上整體進度。
誠然，管理人員的短缺，的確令所有新落成物業都面對的初期問題變得雪上加霜。可是，這並不能解釋所有營運上的挑戰。上海兩座物業從未遇過嚴重的管理問題，但同樣經歷當時的零售寒冬和麪對銷售疲弱表現。若然當時市況如2000年或現在般強勁，問題或者不致那麼嚴峻，所以本人認為市場在過去數年是經歷了一場“完美風暴”。
現在一切已事過境遷，我們樂見大部分管理問題都已迎刃而解，或正在解決。同樣高興的，是宏觀經濟環境漸入佳境。
2010年至2016年間可視為我們闖出上海的第一階段，數以十萬計平方米的發展面積納入到我們的租金收入組合內。經過短暫小休後，2019年、2020年或以後便可視為第二階段。本人相信，我們兩段時期的經歷將截然不同。首階段路途極其艱辛;下一階段應該會漸入佳境。不管是影響我們業務的內在或外在因素，今天看來似乎都對我們更加有利。
短期內，香港和內地的租金收入預期增長輕微。從2019年起，租金收入增長應會持續上揚，而租金溢利不久亦會跟隨。
保守估計，我們將於未來數月悉數售出浪澄灣庫存。畢竟，我們只剩餘若干單位待售。適逢時機，我們亦應可出售更多藍塘道大宅單位。往後，我們將會暫時成為一家純物業租賃公司，直至部分內地發展物業如瀋陽的市府恆隆廣場、無錫的恆隆廣場第二期、昆明的恆隆廣場和武漢的恆隆廣場的高端豪宅可供出售為止。
本公司的長期觀察者都知道，每當我們旗下上市的主要附屬公司恆隆地產的股價下調時，我們便會買入其股票。即使我們是香港交易所透明度最高的上市公司之一，但外人仍不會比管理層更瞭解公司股票的內在價值。我們認為，今天的股價是大手增持的極佳時機。2002年之前，恆隆地產(連同本公司)的表現曾經未如理想，此後至2011年期間，我們成為市場的寵兒。本人無法預測我們的股價在未來數年可以有多高，但管理層確信，我們的內在價值不久會在市場上再次被認同。本人期待那一天的來臨。
在2001年以前，本人為本公司撰寫的致股東函，較恆隆地產的要詳盡得多。當時我們釐清了兩家公司的相應職能，其中恆隆地產負責營運工作，包括處理所有新建地產項目。因此約在2002年開始，本人為恆隆地產撰寫的報告篇幅漸長。此外，在2011年，我們把財政年結從6月30日改為12月31日。在此之前，年度報告的信函較中期報告的更具分量。惟本人恐怕大眾只會細閱恆隆地產的年度報告，而忽略了本公司的年度信函和兩家公司的中期信函。
作為上巿公司主席，為了公司的良好管治，本人應該更頻繁更及時地與股東交流。因此本人於2012年開始，平衡中期報告與年度報告的篇幅。畢竟，恆隆地產年度報告的篇幅對本人而言過長，且股東亦難以消化。為此，本人於恆隆地產2014年的中期報告內，曾告知股東有關轉變。事實上，過往有數次是中期報告的篇幅較年度報告的更長。
過去10多年間，本人亦逐漸豐富本報告內容。一般來說，恆隆地產致股東函側重營運事項和市場分析，而本人則嘗試在這裏論述更多宏觀時局，以及對香港樓市的看法。儘管如此，我們亦無法每年在兩份報告內涵蓋所有議題，所以本人有時候或會請讀者參閱恆隆地產的致股東函。另外，本人總會在每篇信函裏論及一、兩項股東或會感興趣的特定議題。每隔一年或半年重新論及同一議題的機會不大;因此，本人不時會請讀者參閱兩家公司過往的信函。所有這些報告均刊載於我們公司的網站。
舉例而言，今年本人在恆隆地產的致股東函中論及管理層繼任規劃和董事局的組成等議題。本人鼓勵閣下參閱有關信函。
董事長
陳啓宗
香港，2018年1月30日