胡葆森：各位香港媒體界的朋友，大家下午好！非常感謝大家來參加我們的業績發佈會之前的媒體見面會，也感謝大家對建業一直以來的關注。

各位媒體朋友對建業也不陌生，到今年6月6日就是我們上市10週年了，從2008年到2018年，十年過去了，我自己感覺比較欣慰的一點是，中國的城鎮化按照原來的節奏在不斷地加速，整個中國的城鎮化率到2017年年底已經達到了58%，比起十年前增長了將近20%。

我記得大約在2007年的時候，中國的城鎮化率大概在40%多一點，河南作為中國的第一人口大省，大約有將近10800萬人，城鎮化率在2017年底也首次突破了50%。

建業在中國的房地產界也有20多年了，在中國的房地產行業裏公司數量最多的時候應該在2010年前後，那時候有兩個說法，一個是號稱有8萬家地產商，保守的講也有5萬家地產商。

10年之後的今天，中國的城鎮化率提高了將近20%，但是公司的數量卻大大減少，我個人判斷，在2017年還有新項目開工的房地產商，我估計在中國已經不到1萬家了，這就是整個行業在過去10年發生的一個很大的變化。

我記得在2005年3月，我參加杭州一個金融與房地產的論壇，當時我對整個房地產市場做了一個大膽的預測（2005年到今天已經有13年了，也就是在13年前我做過一個大膽的預測，大家知道我的工作經歷，我在1982年到1990年底在香港工作了將近10年的時間，今天在座的新聞媒體的朋友估計有一半那時候都沒出生，我對香港過去30多年的房地產，以及美國、日本等發達國家的房地產行業的發展經歷有一些研究和了解。

基於我對這個行業的瞭解，我在2005年3月曾經對中國的房地產業做出一個大膽的預測），因為在2004年8月31日開始，中國的土地市場停止土地的協議出讓和劃撥出讓，2004年9月1號開始，所有的土地必須經過招標、拍賣、掛牌，也就是我們現在講的招拍掛，當時這個政策的實施就讓我比較敏銳地意識到，2005年開始由於土地新政的實施，整個房地產行業洗牌開始了。

從2005年到現在13年過去了，這個洗牌的結果和我2005年的預測基本上是吻合的，我當時的預測是兩點，這個洗牌會出現兩個結果，一是幾乎所有大中城市的房地產市場份額，70%左右會控制在前20大地產商手裏。第二是每個城市的前20大地產商有一半甚至超過一半不是本土的地產商。

13年過去了，我當時的預測基本上變成了今天的現實。

過去13年正好涵蓋了我們上市的10年，中國房地產行業經歷了最巨大的變化，經歷了一次次洗牌，洗牌的結果是強者恆強，原來的百強企業在10年前在市場的份額大概不到20%，到了今年年底有可能會達到50%甚至更高。我預測到2020年底的時候，中國的百強企業將控制中國房地產行業市場份額的80%到85%，和今天的香港前十大地產商在香港的份額相當。

我說這樣一個背景是想告訴大家，建業從2008年上市到現在接近10年，我們在這個洗牌的過程中一直堅持了區域戰略，就是我們經常講的省域化戰略，我們的戰略就聚焦在河南這一個省，但這個省是很特殊的省，地處中國的中原，交通十分便利，米字形高鐵2020年全部建成，到今年年底，從九龍總站坐上高鐵，不到7個小時就到河南的省會鄭州了，所以交通條件十分便利，再加上有10800萬人這樣一個市場，再加上有120個縣級以上的城市。

在這樣的大背景下，我們的戰略一直聚焦在這樣一個市場上，市場份額不斷提高，截止到2017年年底，我們的市場份額達到了5%以上，今年年底應該會接近7%，我們希望用今年、明年、後年三年時間，能夠達到接近10%的市場份額。我們過去十年和未來三年的戰略基本上還是聚焦在這個市場上，不斷提高在這個市場的份額。

我一直邀請香港的媒體朋友，有機會到河南去看一看，有些朋友已經去過了，包括我們自己公司的員工，有些是去年新加入的，到了河南之後，他們有一些共同的感受，首先是感覺非常意外，因為他們沒有想到，在中國的這樣一個原來傳統意義上的人口大省、農業大省，經過30多年的改革開放，已經變成了今天這樣一個樣子。二是沒想到我們這個公司在河南這個市場上做了那麼多膾炙人口的作品。

所以我也想借此機會，再次邀請香港媒體界的朋友組團也好、三五成羣也好、單獨去、帶着朋友、帶着家人也好，我們都十分歡迎，就是希望你們看一看可以稱為中國的縮影的河南省，我們聚焦在這個市場上，從1992年5月22日到現在，用了將近26年的時間，藉助中國城鎮化發展的大的背景，我們在那個地方做了什麼，獲得了什麼。

我想借此機會再強調一點，我們這個公司可能在資本市場，在香港面對所有投資者的時候，我們可能一直還是處在第三梯隊，等我們再有一兩年過一千億的時候，其他大巨頭已經直逼一萬億了，因為我們只在一個省，在規模上很難與前五大地產商相比較。我們這樣的商業模式，它的意義是什麼？對於投資者來講，傳遞一個概念，這種商業模式最終贏得了什麼？我們不能說贏得了河南省一億老百姓的認同，但是至少贏得了十分之一人口將近一千萬人的認可，我們希望再用十年或者更多一點的時間，我們的直接消費者超過一千萬人。

前段時間我在一個論壇上講商道，商道是什麼？所謂商道，就是贏取民心。香港過去三十年，無論你是經商的還是從政的，誰在香港市場贏得了700萬老百姓的民心，才能立足，才能持續的存在，一旦失去民心就沒有立足之地。

現在我們的客戶羣已經超過100萬了，算上全省幾百萬球迷（建業足球是中國唯一94年堅持到現在沒有更換過名字和贊助商的球隊），我們這個品牌在一個範圍內已經開始贏得了尊重，我們希望用我們自己繼續的努力，能夠贏得越來越多老百姓對我們的認同和尊重。在這個基礎上，我們能持續的存在和發展下去，這就是我說的這種商業模式存在的意義，在於聚焦在一個市場贏得龐大的客戶羣的認同和尊重，從而使你的產品反過來給客戶帶來了價值。

我們大約在2002年開始走出鄭州，向全省其它城市進行擴張的時候，我們喊出來了一個我們的使命，叫“讓河南人民都住上好房子”，我們從2015年開始戰略轉型，到今年這個轉型已經經歷了三年時間，我們轉型就是要從一個開發商向新型生活方式服務商轉型，不光是蓋房子，所有的新型生活方式，有什麼新的需求，我們儘可能多的去滿足。讓“河南人民都住上好房子”到“讓河南人民都過上好生活”，這是我們一個服務的升級，也是一個組織文化的升級。所以我特別希望香港媒體界的朋友能夠繼續關注我們這樣一個企業，關注我們這樣一個聚焦在區域發展的企業的商業模式最終的結果會是怎麼樣的。

感謝大家在過去這麼多年對我們的關注和支持，以及對我們的包容和呵護，因為媒體朋友從來沒有在媒體上對建業有過消極的評論，我們的發展速度並不是特別快，但是回過頭來看過去的10年，我們10年前在百強企業裏面，這十年下來到今天依然還在百強企業名單裏面的，大約有30多家，幸運的是我們是其中之一，我們希望十年之前我們在百強企業裏面，今天在百強企業裏面，十年之後我們依然是中國房地產行業的百強企業，希望給媒體朋友們不斷地交上一份滿意的答卷，再次感謝大家。

本文為胡葆森於建業地產股份有限公司2017年全年業績記者招待會發言實錄。