01

歐陽捷 之前，我們先談了非都市圈中小城鎮房地產將逐漸走向萎縮【詳見上期文《歐陽捷：縣城去庫存或將成為絕唱》】。

那麼，都市圈呢？

都市圈之爭將成為更高層級的競爭。

未來，國家競爭的核心不是城市競爭而是都市圈競爭，這既是國家政治經濟競爭力之爭，也是國家品牌形象影響力之爭，誰擁有的都市圈更大、更多、更強，誰就能吸引更多的人才、掌握未來發展的引領權。

廣深都市圈、北京都市圈、上海都市圈對標的是世界級大都市圈——東京都市圈、紐約都市圈、倫敦都市圈，併力圖超越。

眼下，我們的都市圈距離這些世界級都市圈還有很大差距。

以上海為例，其實還不是真正意義上的都市圈，上海只是上海。

上海GDP僅佔全國的3.7%，上海的軌道交通幾乎沒有走出上海市域，上海市政府與周邊城市幾乎沒有互動，產業、人才、技術、金融的交流都是自發而無序的。

東京都市圈GDP佔日本40%，東京都市圈軌道交通總里程是上海的3倍多，東京都市圈內城市之間規劃一體、相互銜接。

▲圖為東京都市圈範圍

如果上海不能放棄“螺螄殼裏做道場”的傳統觀念，轉而打造大上海都市圈，不僅會被世界級都市圈俱樂部所拋棄，而且真有可能變成網民熱議的杭州灣都市圈的一部分。

武漢、成渝、南京、合肥等國內都市圈將形成爭先恐後的競爭格局，誰在這場都市圈之爭中勝出，誰將引領國內都市圈發展的主導權。

過去我們說過，都市圈是以軌道交通為紐帶，以科技產業新城和特色小鎮為星羅，以人才導入為核心，形成產業競爭優勢和消費升級優勢，實現產業與人口的轉移和騰籠換鳥。

十九大報告提出的“以城市羣為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”，從戰略上印證了都市圈的必由之路。

都市圈內的核心城市應當起到主導作用，並與周邊中小城市協同城市空間、產業資源、人口分佈、交通組織、用地規劃等，才能真正形成都市圈的經濟一體化。

都市圈裏的核心城市和中小城鎮人口還會長期淨流入，城市還會發展，土地財政還將繼續增長。

誰的土地出讓金更多，誰的環境營造就更好，發展機會就更多，增長潛力就更大。

02

都市圈的發展，其實更加速了非都市圈城市的萎縮。

去年，住宅用地出讓金前50強城市，絕大多數要麼是都市圈核心城市或省會城市，要麼是都市圈裏的中小城市。

從上圖可以看出，除了安徽阜陽、浙江金華、浙江台州、山東菏澤、江西贛州、江蘇鹽城，其它城市都是緊靠長三角、珠三角、京津冀都市圈核心城市，而且只有江西贛州一個城市屬於非都市圈城市。

去年，50強城市成交住宅用地面積僅佔42%，跌入近幾年的最低點，反映了以一二線城市限制土地供應和嚴厲調控的效果。

儘管如此，50強城市還是吸走了大量的城市發展資金，住宅用地出讓金收入佔全國2300城市的74%，顯示城市發展集中度相當之高，甚至高於房地產行業集中度。

反觀三四線城市，它們抓住了一二線城市調控和大房企進入的機遇，收穫更多的土地財政，去年的土地出讓金佔比雖然不高，但卻比2016年幾乎翻了一番。

在一二線城市擠出效應、三四線城市去庫存和棚改的大背景下，三四線城市住宅建設用地成交面積也僅僅上升了24.6%，可見其未來很難保持繼續增長。

未來我們必將看到：房地產市場將不再是非都市圈中小城鎮的舞臺。

儘管去年一二線城市受到嚴厲調控，但是土地出讓金的絕對值卻是大幅上升的。

《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》明確提出，“要按照規劃建設用地總規模負增長要求，鎖定建設用地總量控制在3200平方公里以內”，顯示了城市政府控制土地供應的意願與決心。

雖然都市圈三四線城市土地很多，但是，如果它們無法打通與都市圈核心城市的“連接”，也就不可能有更多產業和人口真正導入，房地產市場也很難起到支撐核心城市的作用，土地供應也難以持續增加。

更何況，這些都市圈三四線城市去年已經享受了地價飛漲帶來的喜悅，也消耗了大量的土地資源，未來也不會再無節制的供應土地了。

因此，都市圈城市政府“惜土如金”，必然會以不增加的土地供應獲得不減少的土地出讓金，這就意味着地價還將持續上漲。

都市圈三四線城市地價也已經高漲，高週轉房企重倉都市圈顯然不是最佳策略，雖然這些城市已經出現土地流拍、結構性拿地機會，但諸多限制依然讓房企難以加速奔跑。

更何況流拍增多也會讓政府收縮供地，就如過去地方政府曾經做過的一樣。這些城市的供地不能明顯增加，供需動態平衡就只有靠調控。

03

目前調控都未觸及房地產的根本——地市，這是一塊難以撼動的奶酪。

我們從沒有試圖調控土地市場，土地供應不足的時候沒有，麪粉貴於麪包的時候也沒有。

調控正在進入深水區，土地財政的依賴轉化為巨大的調控阻力。

限價令是一條“曲線救國”之路，試圖倒逼地價下降。

但是，地價下降將讓土地財政受損。

“營改增”將鼓勵更多企業改變企業組織結構，增加進項稅抵扣，實現企業利益最大化，或讓地方財政減少高達1萬億元。

這都是地方政府很難承受的，最近爆出的地方政府主動縮水財政收入和GDP數據，也是滿腹苦水、不得已為之。

因此，地價不能下降、土地財政不可減少，而賣不出地的城市只能指望房地產稅【詳見去年12月24日微信文《歐陽捷：房地產稅，只是給地方財政發糧票》，點擊鏈接可直接閱讀】。

都市圈城市的住房市場將量縮“價”穩。

量縮：一方面是因為可售型住房土地供應減少，另一方面是租賃住房供應增加擠佔了可售型住房。

價穩：大城市房價繼續受限，中小城鎮房價要麼已經到頂，要麼房價增長空間受制於核心城市。

租購併舉的住房制度更將從根本上改變住房市場格局。

今年，人口淨流入城市將推廣租賃住宅，越是大的城市，租賃住宅供應越多，可售住宅供應就越少。

未來，在超大城市或許不一定要買住房，住房可租亦可分享，住房將不再是必需品。

未來，在超大城市也不一定買得到住房，投資住房的門檻將越來越高，擁有住房將是一種“有根”的標誌，住房將成為投資級別的奢侈品。

但是，國有土地供應租賃住宅是不可持續的【詳見去年11月12日微信文《歐陽捷：租賃住房春光乍現？》】。

十九大報告指出：“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”，這意味着未來住宅用地供應不再是國有土地單一供給，而是農村集體建設用地和企事業單位用地都可以供給住房。

但是，供給制是不一樣的，國有土地用於可售住宅供給，為的是依然可以獲得土地財政。

農村集體建設用地和企事業單位用地只能用於租賃住房供給，為的是不衝擊地方政府土地財政。

上海逐步放開科研院所、醫院、產業園區、大型國有企業等單位利用自有土地建設公共租賃房，用於本單位的人才安置，未來或許也會進一步放開其自建租賃住房提供社會租賃住房。

國土資源部姜大明部長提出：“中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法”，這其實也是肯定了上海的做法。

姜大明部長還提出：“中國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權”。

他強調，“這是一項重大理論和實踐創新。但城裏人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館”。

如果城裏人不能到農村買宅基地，那就意味着企業包括房地產企業不能進行成片開發。

那也就意味着宅基地只能租用並提供零散的租賃住房，也只能是城中村或城郊結合部的農房出租。

可是，這些城中村或城郊農房以前不都是出租了嗎？

沒有買賣，就沒有資產的流通，就沒有農戶的資產保值增值，就不能獲得財產權的增益，僅僅是放活使用權，對於農村集體組織和農戶來說，恐怕沒有太多實質性的意義。

姜大明部長說：“政府將不再是居住用地唯一提供者”，這話不錯，但政府依然還是可售住宅的唯一提供者。

租購併舉意味着未來的住房供給市場租賃住宅與可售住宅將是橋歸橋、路歸路，齊頭並進、體量相當、各領風騷。

再來討論租賃住房有沒有盈利模式已不再重要，市場春光無限、政策暖風頻吹，不管你賺不賺錢，市場就在這兒。

歐陽捷 新城控股高級副總裁，觀點地產網專欄作者