傅士鵬 英國當地時間2017年6月28日，中國開發商總部基地ABP在倫敦宣佈總投資約17億英鎊的“倫敦第三座金融城”——倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目正式全面開工。

這次開工的一期工程建築面積接近6萬平方米，耗資3.2億英鎊，預計於2019年上半年完工，整個項目將於2026年全部完工。

圖為中國駐英國大使劉曉明、英國國際貿易部長兼倫敦部長格雷格·漢茲(Greg Hands)與總部基地 ABP 董事長許為平在今天的開工儀式

中信建設副總經理樸波、中國駐英國大使館公使銜參贊金旭、紐漢市市長羅賓·威爾斯爵士、Multiplex 項目總監伊恩·高迪(Ian Goudie)、法律顧問鄧漢聲、Savills英國執行總監戴維·威廉姆斯等與這個項目密切相關的各方負責人也都出席了今天的開工儀式

倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目又被稱為“亞洲商務港”，是中國在英最大的地產開發項目，位於東倫敦皇家阿爾伯特碼頭，總共佔地35英畝，相當於23個足球場大小，包括辦公樓、住宅樓、零售和餐飲等休閒配套設施，將為倫敦創造超3萬個工作崗位。

倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目具體位置

倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目建成後效果圖

資金方面，總部基地於2015年確認中信集團將會為該項目投資，又在2016年宣佈泰國最大的商業集團——正大集團成為該項目第三個投資方。

另外由中信銀行牽頭，中國四大商業銀行也已經表示會為項目提供12億英鎊的開發貸款。

中信集團董事長常振明與總部基地董事長許為平簽署合作協議

中信集團不僅投資這個項目，還將通過旗下的全資子公司——中信建設擔任該項目的總承包商，這是中信建設在英國開展的第一個項目，也是由中國工程公司在英國承建的最大規模房地產開發項目。這樣一來中信建設也能夠快速積累到發達國家的工程案例經驗，為其全面進軍西方國家打下基礎。

除了中信建設擔任項目總包之外，澳大利亞建築商 Multiplex 擔任項目第一期工程承包商，英國建築大師Sir Terry Farrell的法雷爾建築事務所負責項目總體規劃以及第一期的詳細設計工作，英國工程公司AKT II負責項目的結構工程工作。

項目整體設計

總部基地、中信、正大都對倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目信心滿滿，計劃吸引到1000多家對倫敦有興趣的中國公司以及面向亞洲市場的歐洲公司入駐這一項目，並將其打造成繼倫敦老金融城、金絲雀碼頭金融城之外的第三座金融城。

即便如此，一些公司仍然對這個項目持觀望態度，但也有不少企業和機構決定先下手為強。目前已經有超過10家公司確定入駐該項目，預定了一期工程中超過70%的辦公面積，其中英國公司佔66%，中國公司佔34%，包括中信建設、中國太平保險等公司。

ABP不久前還與廣東省政府簽署了一份協議，將引領廣東省在皇家阿爾伯特碼頭設點推動雙邊商貿，廣東省政府會委任天安集團在這個項目裏設立一個3000至5000平米的中心，為暫未進駐英國的中國（尤其是廣東）消費品牌提升知名度，尋找當地供應商和合作夥伴。

項目效果圖

項目中的亞洲商業港效果圖

大興土地的東倫敦皇家阿爾伯特碼頭

項目所在的皇家阿爾伯特碼頭隸屬東倫敦紐漢姆區 (Newham) ，以前就是英國乃至全世界最大、最先進的航海運輸中心，與中國、亞洲其他國家的貿易往來頻繁。後來由於集裝箱貨輪的出現，碼頭因水太淺而無法停靠較大船隻，逐漸被棄用，直至1982年完全關閉，沉寂了三十多年。

19世紀繁忙的皇家阿爾伯特碼頭

近年來，東倫敦皇家阿爾伯特碼頭得益於倫敦市政府斥資260億英鎊重點打造的“機會之弧（The Arc of Opportunity），已經成為英國規模最大的城市重建區域之一。 到今天來看，碼頭東邊建有東倫敦大學，西邊則是 ExCel 倫敦國際會展中心（Exhibition Center of London）和規劃中的Silvertown Quays綜合體項目，南邊是倫敦城市機場（City Airport），整個區域已經煥然一新。

圖為皇家阿爾伯特碼頭未來的天際線，背景處為金絲雀碼頭金融城和倫敦老金融城

和倫敦成熟區的房地產項目相比，皇家阿爾伯特碼頭區域的租金要比老金融城低50%，比金絲雀碼頭金融城低40%。作為倫敦市內唯一的Enterprise Zone，入駐皇家阿爾伯特碼頭區域的企業還能享受簡化規劃流程，稅收減免和更優資本免稅額等優惠。對於剛抵達倫敦或者打算從倫敦現有金融區遷出的企業來說，這個優惠政策很有吸引力。

圖中藍色為皇家阿爾伯特碼頭區域內的Enterprise Zone，包括總部基地項目、Silvertown Quays和Royal Albert Basin綜合體項目。

交通方面，碼頭周邊建成輕軌 DLR，新建的跨城鐵路伊麗莎白線將於2018年通車，倫敦市市長 Sadiq Khan 去年批准的隧道 Silvertown Tunnel 更是將直接連接碼頭和泰晤士河南岸的格林尼治。

皇家阿爾伯特碼頭所在的紐漢區在整個大倫敦中的區位非常不錯，可供開發的土地儲備充足，目前還在經歷熱火朝天的城市重建，包括倫敦大學學院新校區、維多利亞和阿爾伯特博物館新館、倫敦交通局、英國金融監管局等項目都在施工建設中。

隨着新地產項目不斷落成，越來越多的年輕上班族開始定居紐漢區，坎寧鎮（Canning Town）、皇家阿爾伯特碼頭一帶的新小區因為比較合理的價格和便捷的交通吸引了許多首次購房者，紐漢區房價也在過去20年漲了612%，在倫敦各個區裏面排名前五。

項目中的DLR輕軌

籌劃10年，終於全面動工

據總部基地董事長許為平自己介紹，他在2007年就看中了皇家阿爾伯特碼頭，從那時候就開始嘗試籌集資金拿下這一地塊。

這一美好設想在2010年取得了初步進展，許為平在那一年向大倫敦政府遞交了資格認定並開始正式競標皇家阿爾伯特碼頭地塊的開發權。

大倫敦政府在2011年開始對皇家阿爾伯特碼頭地塊進行全球招標，整個招標過程根據歐洲公開競標標準（OJEU）開展，倫敦政府對競標機構背景、團隊構成、資產、財務架構、競標項目收益等數十個細項進行評分，最終12家競標機構角逐至競標的最後階段。

經過兩年的競逐，許為平在2013年5月正式贏下了項目競標，並聯合倫敦市政府共同宣佈將把荒廢已久的皇家阿爾伯特碼頭打造成“亞洲商務港”，大倫敦市政府同時宣佈總部基地為項目的獨立開發商。

2013年5月29日，總部基地董事長許為平與前倫敦市市長鮑里斯·約翰遜 (Boris Johnson) 在倫敦市政廳簽約，英國社區與地方政府事務部大臣埃裏克·皮克斯(Eric Pickles)、中國駐英國大使劉曉明、紐漢姆市長羅賓·威爾士(Sir Robin Wales) 、中國民生銀行行長洪崎見證簽約。

但2013年的簽約只是代表項目競標環節的結束，和更多重要環節的開始。

2014年年初完成初步的規劃設計工作之後，總部基地接下來大部分時間都被用於申請政府規劃批文。

作為申請規劃流程的一部分，大倫敦政府委派了一支12人的規劃團隊，其中兩位是政府代表，其餘十個人包括國會議員、設計師、規劃師、社區的代表、民眾代表，團隊裏的每個人都有一票否決制。

申請規劃過程中頭疼的問題還包括解決地塊內外的“大小釘子戶”。舉例來說，由於東倫敦在當時是德軍轟炸的重災區，申請規劃的時候要關注這塊地下面及周邊是否有二戰遺留下的炸彈；另外還要需要保護稀有的昆蟲動物，如若發現都要及時妥善處理，總部基地為了通過規劃就把在地塊上棲息的投彈手甲蟲遷移去了Barking。

歷時一年半，倫敦皇家阿爾伯特碼頭項目於2015年6月正式取得大倫敦政府的規劃許可，並在同年10月主席訪英期間宣佈引入中信集團作為其投資方，還同中信集團旗下的中信建設簽署了總承包框架協議。

但即便有了中信集團這個強大的合作伙伴，這個項目在這兩年還是遭遇到不少質疑：資金到底有沒有到位，還能不能正常開工等等，畢竟這個項目體量巨大，在英國媒體上頻頻刷屏，嚴重關係到中國投資者在英國的信譽。

不過據許為平透露，總部基地2016年一整年都在忙着與工程總分包商簽訂各種協議、與銀行確定開發貸，皇家阿爾伯特碼頭地塊也開始在進行一些土地平整和地基測試工作。

隨着土地方面的一系列準備工作於近期順利完成，這個籌劃10年，中英合作的“倫敦第三座金融城”也終於在今天正式全面動工。

傅士鵬 常駐倫敦供職於英國地產投資機構，觀點地產網專欄作者