謝宇晗 近兩年，不斷有小戶型別墅項目湧現市場，並且，往往一入市就被一搶而空，像綠城·桃李春風（杭州）、泰禾·杭州院子（杭州）、華潤天合（廣州）等。我們看到別墅出現了MINI化的現象，這個現象出現的背後有哪些原因？合富輝煌建築設計研究部帶您透過現象看本質。
別墅MINI化現象
注：本文所研究的別墅是指獨門獨戶、有天有地的低層住宅產品，不含疊墅產品。
1.綠城：從桃花源到桃李春風
綠城早期的別墅多為大戶型產品，例如，綠城桃花源（2005年入市），主力產品建築面積為500-600㎡。然而，綠城桃李春風（2015年入市）橫空出世，建築面積僅為80-180㎡，掀起一股MINI別墅的熱銷風潮。
▼綠城桃花源
典型戶型：約483㎡（建面）六室四廳八衛，庭院面積約1000㎡
▼綠城桃李春風
典型戶型：83㎡（建面）兩室兩廳兩衛，庭院面積80-95㎡
2.泰禾院子：從中國院子到杭州院子
“院子系”是泰禾集團的一個高端中式別墅產品線。中國院子（北京）(2009年入市）是泰禾院子系列的第一個項目，主力產品建築面積為400-500㎡。然而，近年泰禾院子也出現MINI化。例如泰禾杭州院子（2016年入市），主力產品建築面積為150-200㎡。
▼泰禾中國院子
典型戶型：約400㎡（建面）五室三廳五衛，庭院面積約1000㎡
▼泰禾杭州院子
典型戶型：195㎡（建面）六室四廳八衛，庭院面積約100㎡
別墅MINI化的本質
原因1：中產階級已成為規模市場
據瑞信研究院的數據，若參考2015年美國對中產階級的定義，中國的中產階級數量已佔全國成年人口的11%，按絕對值計算已是全球最多，達1億多人，而且數量還在迅速增長中。
原因2.中產階級對生活品質有一定追求
中產階級有獨特的價值觀和消費觀，生活不一定要奢華，但要有格調。MINI型的別墅圓了他們的別墅夢。
原因3.土地成本快速上升
據合富研究院監測數據，沿海地區樓面地價2015年同比上漲50%，2016年同比上漲110%以上。內部地區樓面地價2016年同比上漲約100%。
由於土地成本上升過快，產品單價隨之高漲。但是，中產階級總價承受能力有限。面對這種形勢，開發商普遍採取的策略是將別墅產權面積做小來控總價。
原因4.MINI型別墅在土地成本與中產需求之間找到平衡
通過產品創新、高贈送，小面積產品也能擁有大天地，也能擁有較為舒適的空間。高性價比吸引着眾多購房者的目光。
例如泰禾杭州院子的小面積別墅，產權面積為195㎡，通過產品創新，高贈送，室內面積接近370㎡，達到了傳統別墅的面積尺度。
▲泰禾杭州院子戶型尺度分析
廣州中心區在售別墅MINI化現象初探
注：本文所定義中心區別墅是指，距離珠江新城雙子塔車程約15公里以內的項目。
廣州2016年中心區在售別墅項目有9個，按入市時間排序，可發現，2015年之前入市的項目建築面積大都為300㎡以上，2015年後面市的項目建築面積多為300㎡以下。可見廣州中心區別墅也出現了MINI化的趨勢。
廣州中心區2016年在售別墅項目產品規劃結構
數據來源：陽光家緣
標記合富輝煌Logo的項目為合富輝煌代理
結語
隨着經濟的發展，我國中產階級在迅速壯大，擁有獨立庭院的常住別墅和旅遊度假別墅是眾多中產階級的夢想。由於土地成本不斷上升，低容積率項目越來越少，導致別墅單價不斷攀升。別墅的MINI化，正是抓住了這一波客戶需求和痛點。控制面積的同時提升空間附加值，既解決了客戶對總價的敏感，又滿足了他們對生活方式和空間的需求。
謝宇晗 觀點地產新媒體專欄作者 合富輝煌集團副總裁