傅士鵬 倫敦大地主格羅夫納家族旗下地產公司Grosvenor Europe今天（2017年3月21日）官方宣佈，已經將倫敦寫字樓Fleet Place House出售給了中國房地產開發商——北京首開集團，價格為9650萬英鎊（按照最新匯率約合8.3億人民幣），雙方已經正式完成交易（Completion），這是首開集團在倫敦買的第三個樓。

由上圖可以看出，首開集團剛剛買下的Fleet Place House大樓位置非常優越，位於倫敦核心區，周圍有四個車站，明年Crossrail開通後交通便利程度還將進一步上升。

Fleet Place House大樓目前擁有180年租賃使用權（Leasehold），總面積9.2萬平方英尺（約合8549平方米），包括8.7萬平方英尺（8082平方米）的辦公空間和兩個商鋪，租客包括三星、律所Bevan Brittan、信息技術公司Dimension Data、星巴克、Pret 、Just Eat等。大樓租金收益達到每年470萬英鎊（按照今天匯率約合4033萬人民幣），每平方英尺租金為51.22英鎊，租客平均還剩下6.38年的租約，這意味着首開集團能保證至少接下來六年從大樓裏每年收到超過4千萬人民幣的租金。

該樓此前由格羅夫納家族（Grosvenor）持有，格羅夫納家族掌管的格羅夫納集團也是英國房地產巨頭，歷史長達300多年，持有倫敦梅菲爾區（Mayfair）、貝爾格萊維亞區（Belgravia）等豪華核心地段的大片土地和房產。

北京首開集團這次的交易對象英國格羅夫納家族（Grosvenor）持有英格蘭、蘇格蘭、西班牙大片土地和房產，還在上海持有瑞安廣場，掌門人傑拉德·格羅夫納（也是第六代威斯敏斯特公爵）去年因突發心梗去世，目前格羅夫納集團所有資產都由其1991年出生的獨子休·格羅夫納（上圖）繼承。

格羅夫納集團在2013年用旗下的倫敦寫字樓基金從德國家族信託AM Alpha手中買下了Fleet Place House大樓，當時的價格為6800萬英鎊。儘管英國脫歐給市場帶來了不確定性，格羅夫納集團去年10月把大樓放在市場上時還是吸引了許多憑藉匯率優勢入場的國際買家，首開集團最終擊敗來自美國、亞洲、英國等地的其他買家，贏得競標買下了Fleet Place House大樓。

第一太平戴維斯（Savills）擔任買方收購顧問，英國納華律師事務所（Nabarro）擔任該交易的賣方律師，法國巴黎銀行地產團隊（BNP Paribas Real Estate）擔任賣方顧問。

北京首開集團全稱為北京首都開發控股（集團）有限公司，2005年在北京市國資委主導下由城開集團（成立於1977年）和天鴻集團（成立於1980年）合併重組而成，以商品房開發、工程代建業務、持有型物業和物業管理為主營業務。伴隨着北京房地產市場的持續上漲，目前首開集團總資產已經超過1800億人民幣，因此首開也在積極佈局海外，已經在美國、澳大利亞、英國及中國香港、澳門5個國家和地區有所佈局。

首開集團在2015年10月主席訪英期間在倫敦買下了第一個樓，當時斥資6700萬英鎊（按照當時匯率約為6.7億人民幣）從德國私募基金HIH Global Invest手中買下了倫敦金融城寫字樓Friary Court，大樓靠近Fenchurch Street火車站，被出租給律師事務所Holman Fenwick Willan，年租金314萬英鎊，租金回報率為4.5%。

時隔一年之後，首開集團於2016年12月29日在英國買下第二個樓，斥資2.1億英鎊（約合18.2億人民幣）買下了位於倫敦金融城的品誠梅森律師事務所總部大樓30 Crown Place，這筆交易是去年英國脫歐公投後單筆金額第二大的中國對英地產投資。

儘管英國脫歐公投後大公司的“搬家”傳聞給倫敦房地產市場帶來了很大的不確定性，但海外投資者依舊憑藉匯率優勢入場收購倫敦核心區的地標資產（畢竟海外投資者只有在英國遭遇危機的時候才有機會買到他們的優質資產），2017年開始英鎊兌人民幣匯率一直在8.5左右徘徊，這個月初也發生了英國曆史上第二大，中國對英最大的房地產投資：張松橋旗下的中渝地產（CC Land）斥資11.5億英鎊（約99億人民幣）買下倫敦金融城最高的奶酪大樓122 Leadenhall Street。

在國際買家中，美國和中國買家表現的最為活躍，上圖數據為2016年在英國寫字樓市場投資最多的國家排名，美國以39.8億英鎊的總投資額排名第一，中國（包括香港地區）以30億英鎊的投資額緊隨其後。

2017年才剛剛開始兩個多月，中國對英地產投資金額就已經超過15億英鎊（接近130億人民幣），已經超過2016年總投資額的一半。

這次在倫敦二次置業的首開集團一直表示非常看好倫敦這類抗風險能力強的國際一線城市。由於首開在國內主要以地產開發為主，通過買樓熟悉英國市場並建立自己的投資成功案例（Track Record）之後，相信首開下一步就會開始在倫敦尋找土地開發地產項目了，畢竟上個月首開已經在紐約房地產開發市場上拿下了第一個海外房地產開發項目，宣佈與猶太開發商Victor及澳大利亞Lendlease聯盛集團達成合作，以股權投資的模式開發紐約曼哈頓第五大道的豪華公寓項目。

值得一提的是，首開集團於去年11月在香港發行了一筆5年期5億美元債券，票面利率3.375%，最終獲得超過7億美元的超額認購，債券在港交所上市，適用英國法律，首開集團表示發債獲取的美元資金將全部用於境外業務的兼併收購：繼續加大持有型物業的投資，並拓展公寓和酒店的開發業務。

海外資金“彈藥”補充完畢，相信2017年首開在海外還將繼續突破。

傅士鵬，常駐倫敦供職於英國地產投資機構，觀點地產網專欄作者​