電商會搶佔實體商業很大的市場份額，這是不爭的事實，但電商離開實體同樣是死路一條。

實體商鋪開垮，除了電商衝擊，很重要的一個原因是成本算不過來帳。

每個城市都在大興土木，城市新區如雨後春筍，鬼城早已見怪不怪，之所以會有鬼城，就是因為房子修了沒人用，租都租不出去。

夠幸運的話，在新區做生意，等十年左右可以等來區域的成熟，反之，很可能永無出頭之日，只有開垮。

一般來說，十年以上的老社區商鋪經常會比新區的人氣高很多，尤其是靠近CBD和人口流入較多的區域，這些地方的商鋪租金自然也就更高。

細想之下，很多時候，所謂CBD，經常是那些歷史悠久，有沉澱的老城區。

在新區之中，哪些街道的住宅小區和寫字樓最先交房，商業口岸也就最先形成，前提是這些街道不是炒房集中地，否則理論上的居住和辦公人口數據會把商家深深套住。

有一個很致命的問題：建築短命是普遍現象。一則是因為一些不良開發商偷工減料造豆腐渣工程，另一方面，城市翻新速度過快，不到三十年就是一個輪迴。而除開培育口岸的時間，在經營有方的前提下，真正能夠安安穩穩賺錢的時間並不多。

大部分人做生意，都是租賃商鋪，如果所選商鋪口岸不佳或者經營不善，基本就是在為房東打工。

以前是一鋪養三代，那是因為買了商鋪可以比較穩妥地享受升值和租金帶來的利潤，現在是三代養一鋪，除了高企的房價還有成本回收的速度比之前減慢了太多。

供需嚴重失衡，炒鋪泡沫積聚，坑了的不止商家，還有購房商鋪的投資客。