章華 從本輪週期狀況分析、房地產中長期發展的支撐因素、地產行業投資新機會三個層面全面剖析當下地產形勢及發展方向。
鼎信長城認為，房地產市場並非泡沫，而為供需錯配，熱點城市無地可供、非熱點城市供大於求，中小城市依賴土地財政，土地供應量大，而人口卻不斷流出，最終導致庫存高企。
由此，中國房地產供需矛盾長期存在，供需狀況導致市場後期或將出現報復性反彈。至今，中國房地產已經發展近20年，背靠中國土地財政、國內流動性寬鬆、居民收入增長等多個原因，地產行業未來將穩定發展。
本輪地產調控週期四大特點
一、十年來中國房價共出現4次週期，本輪週期改善型驅動明顯
2006年至2016年，中國房價一共出現4次週期。四次週期驅動因素各不相同，本輪改善型驅動明顯。
二、市場分化嚴重，“高槓杆”與“去庫存”並存
本輪週期房價上漲並非全國現象，漲幅分佈也從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。通過百城數據分析，2016年9月的房價和12個月前相比，有22個城市房價超過15%，個別城市甚至超過40%，但也有63個城市上漲小於5%。三四線城市庫存仍高企。同時，房企融資方式日益創新，多種方式並行，上市房企資產負債率平均為74.7%，已上漲至歷史最高位。
三、土地高溢價，樓面地價大幅上漲，上漲幅度遠超住宅均價
中國房地產市場仍為原料決定價格，地市上漲決定樓市上漲。一二線城市住宅用地溢價率分別同比上漲63.94%、48.97%。一二線城市住宅用地樓面價分別同比上漲87.8%、91.9%。其中一線城市漲幅相對低估，地價上限控制，提高土地競買條件，競配建、競自持、競保障房、現房銷售等。
四、房地產市場並非泡沫，而為供需錯配，短期市場預計不會出現“斷崖式”下跌
一二線城市投資負增長，上市供應量透支，成交量接近真實住房需求。2016年1-9月一線城市土地成交面積同比下跌53.2%；2016年1-9月二線城市土地出讓金同比增加104.0%。土地機制未能改變，調控短期內效果可能明顯，但供需矛盾長期存在，供需狀況導致後期可能引起報復性反彈。
五大因素支撐行業長期發展
中長期來看市場將穩定發展，背後有五大因素在做支撐：
一、土地出讓制度
2004年後全國建設用地實行招拍掛制度，一方面價格規範和透明，一方面地價獲得長足的發展，地方財政對土地出讓收入的依賴程度很高。同時，一線、強二線城市土地供應不足，但三四線城市供應量過大。中國土地出讓制度在短期內難以改變。
二、流動性寬鬆
自1992年至今，我國M2從1.53億增加至150萬億，增長了100倍，年複合增長率15%左右。過去三十年，只有加槓桿的核心區域地產和極少數科技型股票升值幅度可以超過貨幣超發。如果將房地產比喻為船，貨幣就是水，水漲船高。
三、經濟增長及居民收入增長
房地產是經濟增長的穩定器。房地產及相關行業佔經濟的比例已超20%。同時，城鎮居民可支配收入10年間已翻3倍，2015年達31195元，可以看到房價的漲幅和收入增長基本相吻合。
四、城鎮化率相對較低
目前我國常住人口城鎮化率為56%，相對於發達國家80%的城鎮化率，仍存在較大的發展空間。預期未來城鎮化方式轉變為“大城市圈+特色小鎮”模式。長江中游城市圈、成渝都市圈、長株潭都市圈將緊隨京津冀、長三角、珠三角三大都市圈，進一步提升我國城鎮化率。
五、投資渠道單一
中國人傳統習慣喜歡購房，而且現今居民投資渠道單一，購買需求將長期存在。
地產投資新方向：緊抓熱點、解決痛點、佈局癢點
一、熱點方向——持續結構性機會：一二線城市將長期存在結構性機會、高品質改善型需求顯著。
一線城市、部分強二線城市經濟增長強勢、人口持續流入、購買力突出，仍將長期存在結構性機會。同時，一線城市溢出效應明顯，溢出城市值得關注。
二、痛點方向——亟待挖掘機會：城市租賃需求、海外配置需求凸顯。
在創新創業的新潮下，新型寫字樓需求展現。對應房價的高企，長租公寓發展較大。同時，伴隨匯率下行，海外資產投資機會展現。
三、癢點方向——可能發展機會：主題地產投資風起雲湧
面對地產“白銀時代”，多家地產進行相應戰略調整，養老服務產業、物流地產等主題地產可能成為未來發展新機會。
章華 鼎信長城董事長