張翔 近日，上海、天津第二波調控重磅來襲，加上國慶節期間各地政府密集出臺房地產調控政策，截至11月月底，很多熱點城市的銷售單價與銷售面積有一定幅度的下滑，市場降溫態勢較為明顯；同時，北京、廣州、天津、濟南、南京等熱點城市的上游土拍市場依舊火熱，高總價、高單價地塊頻出。在整體市場一冷一熱的背後，大連這座東北城市接連底價出地的消息很難引起市場的關注，但從客觀的角度，筆者認為這是下一輪市場復甦的標誌，2017年二季度，將是在大連核心區域購置中小戶型的絕佳時機；長期來看，大連房地產市場增長潛力頗為巨大。
接下來，筆者想就三個問題展開論述：第一個是大連市場目前的情況及原因；第二個是為什麼大連市場長期看漲；第三個是怎樣在大連置業才能保證購房者利益最大化。
近年來，大連的市場形勢頗為冷清。眾所周知，大連是我國5個計劃單列市之一，和深圳、寧波、廈門、青島一樣，享有較高的城市政治地位與經濟管理自主權，被中央定義為區域對外開放的門戶。與其他計劃單列市火熱的房地產市場不同，大連房地產業近年來表現並不搶眼，部分區域、部分類型的房地產產品甚至出現了價格的下跌。原因主要有以下幾點：
一是整個東北地區，甚至包括除北京以外的大部分華北地區，近年來經濟形勢比較嚴峻，區域內的傳統行業落後、產能過剩，在全球經濟危機的大背景下，部分企業經營難以為繼。同時，佔了大連地方經濟很大一部分比例的外資企業，尤其是日韓外企，在遇到發展瓶頸以後不斷撤離；這些因素致使區域經濟實力難以支撐起大連作為地區中心城市房地產業的持續快速發展，區域居民購買力難以支撐起原來大幅上漲的房價。
二是整體經濟增速的放緩，導致了大批年輕人口為了更好的個人發展，選址常住地遷徙，人口的流失也讓大連房地產業的發展雪上加霜。
三是近十幾年來，大連城市建設快速發展，城市建設的範圍過度擴張，房地產開發面積過大，市場供給量太大，供應端出現了問題。
四是前些年大連經濟形勢較好時，大量來自東北地區、華北地區甚至是西北地區的投資客湧入，刺激了當時房價的快速上漲，如今形勢不理想，投資客紛紛轉賣套現，甚至不惜虧本甩賣，轉移投機城市。老百姓購房買漲不買跌，置業熱情降低，剛需、改善型需求停滯，更是加劇了大連房地產業的寒冬。
接下來再論述一下為什麼大連市場長期看漲。
一是大連是我國5個計劃單列市之一，在中央長期國策的制定中一定會給予諸多方面的優先考慮；大連近年來被確定為夏季達沃斯論壇的常駐地，更是說明了國家對其城市建設和區域經濟地位的的認可。長期來看，大連的發展不會落後於其他計劃單列市。
二是在某種程度上，大連是整個東北經濟的晴雨表，東北經濟目前壓力較大，但是國家並沒有坐視不管，而且中央已經針對東北地區的具體情況，出臺振興東北老工業基地的相關舉措。中國古典哲學思想講求“否極泰來”，東北經濟在經歷寒冬之後，很有可能在下一個經濟週期中鳳凰涅槃，迎來新的活力，大連也會因此迎來城市發展新的機遇期。從長遠來看，東北區域經濟的發展，需要熱點城市的帶動與支撐；當前我國改革進入深水區，不排除未來國家為了振興東北，進行深度改革試點，將大連設為與深圳類似的經濟特區，大連有機會成為東北改革發展的排頭兵與實驗田。
三是大連處於東北亞的核心位置，有條件、有能力成為東北亞金融中心。就目前外部環境來看，東北亞局勢不穩定；內部來看，東北經濟不景氣，大連近年來的發展腹背受困，但是隨着世界重心東移、美國特朗普政府的戰略收縮和人民幣國際化的步伐，東北亞局勢將會趨於穩定，配合目前大連已有的我國的規模最大的大豆期貨交易平臺，大連很有可能在未來10到15年，成為東北亞人民幣在岸市場橋頭堡。
四是大連擁有中國北方罕見的優良不凍港，貨運吞吐量常年雄踞全球前十名，未來一定會在新一輪的國際貿易週期中受益。筆者依稀記得中國入世伊始，大連以東三省為經濟腹地，伴隨着外貿行業的興盛，城市發展全國矚目。2011年至2015年，大連港的吞吐量為18.92億噸，在國際上非常耀眼。歷史上蘇聯對大連旅順港覬覦已久，直到1955年才在毛主席的強硬表態下完全撤出大連。我國外購的航母訓練艦遼寧號的改裝、試航，以及目前在建的第一艘航母的組裝工作均在大連進行。事例說明，大連過去有成績，現在有優勢，未來一定能夠創輝煌。
五是大連的營商環境較好，作為我國重要的窗口城市，大連以其相對高效、完善的政府服務，吸引了大量的外資企業落戶。我國房地產業的巨無霸企業萬達集團，就是從大連成長起來。放眼全國，目前僅有北京、深圳等一線城市能夠孵化出萬達這種巨型體量的民營企業，這也從側面證實了大連這座城市軟件與硬件的完備和發達。
六是雖然目前大連的城市發展面臨瓶頸，但是知名的香港地產開發商恆隆集團仍於今年在大連開張營業業界知名的恆隆廣場，並計劃運營康萊德高端酒店。作為一家對股東負責、以業績為中心的國際化港企，其之所以敢於在此時進駐大連，也是出於全面分析、仔細研究後對這座城市未來發展的信心。
七是大連的自然環境和氣候條件較好，是我國北方城市中罕有的冬季無霧霾、溫度適宜的中大型城市。隨着人們健康意識的不斷提高，大連依靠環境優勢，依託逐漸完備的公共配套設施，未來一定能吸引大量的海內外人才落地。
八是當前熱點城市按照國家意願紛紛出臺房地產調控政策，東北幾座城市錯失了前一輪市場行情，受政策調控影響，市場投機資金和開發商投資資金很有可能湧入東北幾座重要城市，大連一馬當先，而且預期巨大。
九是大連當地政府已經意識到城市發展目前面臨的問題，尤其是房地產行業面臨的困境，於今年6月發佈了地產新政，取消限購，進行購房補貼，放寬開發商70/90面積限制，並通過給予租房補貼的方式，吸引年輕人才落戶，為城市的發展輸送新鮮血液，提高整個城市的活力。
與此同時，不可否認，大連仍有一些比較明顯的不足，需要進一步改善，否則會對城市未來的發展造成負面影響。
一是大連作為環渤海城市羣的一員，現階段在城市定位上與天津、唐山、青島、煙臺出現角色重疊，這在某種程度上造成了有限資源的競爭，如天津近些年來獲准成立自貿區，汽車平行進口及國際化工原料貨運的業務量很大；唐山也逐漸形成了環渤海地區新的出海通道，鐵礦石、煤炭等大宗商品的吞吐量也很大。青島、煙臺依託山東、冀南、蘇北地區的巨大海運需求，逐步發展起了擁有自身鮮明特色的海運業務，尤其是日韓郵輪業務。大連過度依賴東北經濟腹地的進出口業務，沒有在視野上上升到北中國海運中心的高度，錯過了海運資源爭奪的黃金期。
二是大連的地理位置雖然優越，但是缺少直接與華北地區進行經濟交流的陸上通道，這在一定程度上限制了城市的成長。前些年討論甚多的大連至煙臺的海底隧道工程，如今已不了了之，讓人扼腕。
三是大連的城市開放意識、法治意識、政府服務意識還需要加強，雖然已是區域領先，但是長遠來看仍需向上海、深圳對標，唯有這樣，才能成長為中國北方金融中心城市與航運中心。
關於怎樣在大連置業才能保證購房者利益最大化。首先需要說明的是，筆者認為於2017年二季度開始，只有在大連核心區域購置中小戶型，才能成功進行樓市抄底。
之所以強調明年二季度是最佳投資期，是因為隨着今年國慶節期間，熱點城市接連出臺房地產調控政策，限制居民買房和房地產企業拿地，主流觀點基本認為明年二季度行業將面臨大洗牌，併購現象將會頻繁發生；同時，市場上量價都會出現一定幅度的理性回調。結合金融證券市場K線圖的經驗，從近幾年大連房地產市場單價的月變動趨勢來看，大連樓市明年二季度基本見底，之後上升的可能性較大。
所謂的核心區域，是指星海廣場片區、中山片區、高新區、幸福E家片區和東港片區，因為這幾個核心區域目前售價最為堅挺，區位交通優勢也不可複製，在地段上來看非常值得投資。尤其是星海、中山、高新區等地，100平米以下的樓盤供應量稀少，未來升值潛力較大。大連其他的區域供應量太大、戶型相似、小區定位也都沒有本質區別，若是進行投資，恐怕短期內難以看到有效回報。
關於戶型，目前以上核心區域有很多大戶型，大多在180平米以上，戶型設計合理完善，很多還是精裝修交房，但是筆者並不建議購買，因為超大戶型總價高昂，市場受眾較小，很難找到下家，往往出手困難；同時，需求量較低，也意味着賣家往往難以擁有很強的議價能力。其實不光是大連，在我國很多城市，大戶型都不易出售和交易；毛主席以農村包圍城市的思想解放全中國，多次強調治國理政不能脫離人民羣眾；政治與經濟聯繫緊密，可比性強，其實這些超大戶型就是脫離了人民羣眾，目標市場太小，短時間內不具備投資價值。
筆者仔細分析了大連目前的市場形勢，就近年來大連一手房、二手房客源看，房量下跌，但是至今年年底已趨於穩定，預計明年二季度數據基本見底。目前大連的房產租售比很高，一套在星海廣場片區300萬元左右的普通商品住宅，在租賃市場上可以得到每年約8.5萬元的租金收益，這在其他城市基本不可能。高租售比的背後，是市場值得入手的明顯標誌。二手房市場往往能夠反映市場的真實狀況，在大連的二手房市場，毛坯房供應量較小，大部分是裝修房，這說明目前投資客已失去市場炒作能力，要麼已經離開市場，要麼已經短期內放棄大連市場，等待房價下次上揚。裝修房在二手房市場的大比例出現，說明存在更多的是剛性需求和改善型需求，此時市場基本已無多餘的水分。
最後，筆者想強調，房地產本身具有居住屬性，這是其主要功能；但是，隨着社會經濟的發展，尤其是市場經濟的高度發達，結合貨幣、位置、產業等多個因素，房地產逐漸增加了金融投資屬性，而且這種屬性正在慢慢超越居住屬性，金融投資屬性是全球成熟房地產市場的時代趨勢，長遠來看不可逆轉。在當今時代，我們既然選擇置業，就要從投資的角度去踐行，高拋低吸是市場亙古不變的真理。