張宏偉 從近期官方的表態來看，官方已經強調防範資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。
但是，土地供應增加的量仍然沒有實質性改善供不應求的市場關係，基於供應有限的市場背景下以提升土地出讓金首付比例為主要特徵的措施所產生的抑制“地王”的效果微不足道，尤其是對於京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市而言，由於房企拿地場外配資“加槓桿”拿地方式的存在，導致部分房企拿地較為激進，這時很難改變“地王”頻現、地價超房價“麪粉貴過麪包”的怪相。
由此可見，在土地供應量有限的市場背景下，對於“地王”現象而言，僅僅靠提高土地出讓金首付比例就可以減少地王現象嗎？顯然示不可行的。房企通過場外配資“加槓桿”方式進行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市場火熱的一二線核心城市，房企不斷製造“地王”更是離不開場外配資。同時，這樣的方式拿地也留給市場更多的風險，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。
首先，從提升土地出讓金首付比例的角度來看，表面上來看，對於拿地企業來講首付比例提升了，拿地門檻比之前提升了，但是，這並不構成房企拿地的土地出讓金首付比例的實質性的提高。從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如，政府規定土地出讓金的首付款必須50% ，那麼，對於開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加槓桿”方式進行拿地，甚至製造“地王”。
從房企的角度來看，通過場外配資“加槓桿”方式進行拿地，尤其是製造“地王”，一是佔用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市場一旦有風險，因為房企是通過場外配資“加槓桿”方式進行拿地，最糟糕的方式就是說放棄該“地王”的權益，“地王”的權益根據配資的約定歸屬金融機構，把“地王”的風險轉嫁給配資的金融機構。
從當前土地市場特徵來看，上述熱點城市“地王”頻出，並且上述熱點城市“地王”現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數幾個“地王”，一旦市場遇到調整，那麼這幾個“地王”或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部範圍內，還不至於是整個市場的。而現在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那麼，這也就意味着市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統性的風險。
再加上房企越來越多通過金融機構場外配資 “加槓桿”方式進行拿地，甚至製造“地王”，從預期影響來看，隨着政策面的收緊與市場調整期的到來，在上述熱點城市制造“地王”的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。因此，對於當前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。
因此，對於上述熱點城市樓市來講，不僅僅需要通過提高首付比例，降槓桿控制“地王”帶來的潛在系統性風險，更需要對於房企拿地場外配資進行監管。只有對於房企場外配資拿地的形式進行嚴格監管，才能夠真正影響到房企的資金鍊，提高土地出讓金首付比例才會有真正的調控意義。
另外，在具體操作上，監管部門可以借鑑上海叫停首付貸的做法，也可以對於房企拿地的項目公司主體的賬戶進行監管，如果在拿地前後1-3個月左右時間出現機構資金的注入，那麼，就可以鑑定該公司存在拿地場外配資的嫌疑，據此可以進一步審查，如果核查為事實，那麼，可以對該項目公司及母公司進行處罰或將其本次信用列入融資的評級考量因素，這樣，房企再考慮拿地場外配資時就會謹慎的多。屆時，沒有了場外配資，房企就沒有辦法通過金融機構場外配資“加槓桿”方式進行拿地，再想製造“地王”的時也會謹慎許多，或許通過這樣的“禁令”打掉“地王”場外配資，至少可以減少一半的“地王”誕生，起碼土地市場不會那麼熱，不會處處是“地王”了。
張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者，同策諮詢研究部總監