韋謝 從傳統的行業分工上講，房企的業務專注於新房市場；由於供應鏈的連帶關係，土地市場的起伏自然也是要關心的要素。然而作為開發商，房企甚少將注意力聚焦在二手房（存量房）交易上。這一方面是由於術業有專攻，房企主要的業務領域是房屋的開發建設環節，定位主要在生產端；另一方面，“高週轉”的行業氛圍下，企業忙着拿地-開工-預售，除了物業管理和品牌營銷外，幾乎沒有關注房屋售出後面向業主的增值服務，他們的注意力就轉移到下一個項目的開發上去了。
然而在當前的政策形勢下，房企很難只在生產端悶聲發財了，城市的存量房市場的狀況必然會成為他們不得不考慮的重要情報。
首先，在重點城市，尤其是一線城市，二手房交易的規模早已超過住宅成交規模的一半，一般佔到60%左右。這些城市未來的住房交易將越來越側重於二手房，而不是新房。其次，一線城市可獲取的土地越來越少，同時近來土地拍賣的溢價率也在很高的水平，這也在進一步擠壓房企的利潤空間。最重要的是，近期國家出臺的租賃新政，與房企密切相關。
上海存量房交易情況1994-2015
5月4日國務院常務會議已原則通過了住建部提出的培育和發展住房租賃市場相關政策措施。對於其中的“四大舉措”之三，圈內的觀察者更多的是看到允許商業用地性質改為居住用地，其實前半句話的落地更快，影響也更直接——“合理確定新建租賃住房建設的規模，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排”。這首先在上海落地，我們看到5月以來的拍出的周浦、顧村、嘉定新城等多塊地王都要求房企自持15%的物業，70年不能出售，自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小產證。說白了，就是要求房企自持物業從事租賃業務。
對存量房市場的理解，可以讓企業換一個角度來看待房地產市場，更合理地安排土地規劃中的自持物業，更客觀地認識存量房的資產管理。可以說在十三五規劃的宏觀背景下，這是房企的必修課。
我們就先以上海為例，描述存量房市場值得關注的各個要點，利用公開的統計數據加以測算和呈現。其他重點城市的相關資訊也可以通過類似的方法進行研究。
一 空置率
我們都知道，上海的新房庫存很低，消化週期大約在5個月左右，市場處於供不應求的狀態。而新房市場和二手房市場並不是割裂的，二者都為住房市場的供給。我們僅從新房的消化週期只能直接看到當前的市場成交熱度，但是對全市場的供需關係並不能得到一個直接的認識。
通過匹配第六次全國人口普查數據和上海統計年鑑的數據資料，我們可以比較清楚地看到截至2010年末上海各區的住房存量、實際居住面積以及空置率，如下表。在2010年，上海住房的總體空置率為23.33%，各區中，住房供應明顯過剩的是金山區、松江區和青浦區，而閘北區和虹口區最為短缺。
2010上海的存量房和空置率
資料來源：第六次全國人口普查數據（長表數據-10%抽樣）；上海市統計年鑑2011；Q房研究
注：考慮到城市違章搭建等非正規居住形式，我們認為空置率這一指標只能體現人與房的緊張關係，而不能以它的字面意思直接來理解。例如，理論上來說，空置率是不可能小於0的，而在上表閘北區中，小於0的空置率表示必然有9.21%的面積屬於非正規居住形式。
這僅僅是到2010年底的情況，5年多來，上海市的存量房市場也發生了一定多大的變化，現狀的情勢如何呢？
二 存量住房規模與換手率
根據上海年鑑2015的數據，截至2014年底，上海市轄區存量住宅面積為60128萬平方米，同時，上海市統計局的數據顯示，2015年至2016年6月，上海市住房竣工面積合計2258萬平方米，由這兩個數據可以估算出，當前上海的存量住房為62386萬平方米。結合上海最新常住人口2415萬的數據可知，上海存量住房的人均面積約為25.83平方米。
這個數字在我們看來仍然是偏低的，根據中國城市居民的居住偏好來看，至少要到人均30平方米左右才能達到一個基本滿足的狀態。由此看來，住房存量仍然有10064萬平方米左右的增長空間，這是忽略存量房的折舊與損耗的情況下，新房規模增長的瓶頸。
存量房的交易活躍度通常可以用換手率來表示，換手率=觀察期內的成交規模/存量房總規模。使用這個公式，我們可以很容易測算出上海市存量房達到換手率變化趨勢。
上海存量房換手率2002-2015
趨勢上看，上海的存量房換手率長期在2%-5%之間波動。參考香港、臺灣、美國等成熟的存量房市場，換手率一般在5%-7%，由此看，上海等一線城市的二手房市場仍然有較大的增長空間。同時，換手率越高，存量房的流動性越高，住房越容易變現，有利於促進新房成交。
三 需求
在上海等限購的一線城市，購房需求主要由自主性需求支撐，主要看剛需和改善性需求。
1.剛需
不誇張的說，剛需最主要的來源是新組建的家庭對於新生活的希冀和需要。我們如果統計歷年初婚的家庭數量，可以評估各年度上海居民對住房的剛需套數。
上海市初婚人數與住房成交套數2005-2015
數據來源：上海市民政局，上海市房管局；Q房研究
我們看到，儘管2005-2015上海人口增長了數百萬，但每年新增的家庭數量基本上穩定在10萬戶左右，這也是上海住房市場最堅實的需求支柱。
2.改善性需求
改善性需求主要基於四方面條件惡劣產生的。一是建築老化，二是功能欠缺，三是面積過小，四是地段偏遠。除了地段的問題外，改善性需求的潛在支撐都可以通過一些數據看出端倪。
上海市城鎮居民居住條件2010
我們僅從六普數據來看，1980年代以前建造的住宅中居住了約76萬戶，約30萬戶的住房有一項以上的生活設施的欠缺，260萬戶人均居住面積小於20平方米，整體來說尚有巨大的改善空間。
這五年多來，許多接受調查的住戶住房條件都發生了改善，但是居住條件劇烈差異的格局並沒有變化。上海的居住需求仍然在較大程度上未能得到滿足。
四 那怎麼辦
近年來一線城市土地市場的競爭已經進入到了白熱化的階段。很多房企都以“麪粉高過麪包”的價格在一線城市搶地。房企的利潤率也呈逐年下滑的趨勢。
上市房企利潤率呈下滑態勢2010-2015
資料來源：各房企年報；Q房研究
隨着一線城市優質區域可供開發的土地資源越來越少，存量房將成為房企在一線城市生存下去的新藍海。那麼房企如何在存量房時代更有利地發展下去呢？
首先，房企可以根據存量房數據來為其新房產品進行精準的產品定位。
房企可以從項目周邊存量房的銷售均價，戶型結構，購房人羣等角度去設計其新房產品，降低營銷成本。有人擔心周邊存量房過多會影響新房的銷售，這種情況需求旺盛的一線城市幾乎是不可能出現的。
其次，房企參與到存量房市場已經大勢所趨，不可避免。
從政策層面來看，上海近期成交的多宗熱點地塊中均包含了15%的住宅自持部分。未來我們預計這一現象將越來越普遍。因此想在上海做新房開發的房企，未來必將參與到存量房的租售活動中去。其實目前已經有部分房企走在了前列。萬科已在上海、廣州、廈門等十餘個城市落地了長租公寓，建立了“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌，今年3月萬科的業績報告會上，萬科宣佈長租公寓已開業超過1000間，另還有20000間籌備開業。此外，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發商也有入足租賃業務的計劃。
從房企業績層面來看，行業整體利潤率下滑已經是不爭的事實，且勢頭難以扭轉。房企從建房、賣房到“租房”，從“一錘子買賣”到持續盈利或將是一條新的出路。我們通過六普數據估算推測，上海2015年度的住房租金總額大約為500億元左右，四大一線城市的租金合計1500-2000億的規模，足抵一家前十房企的年度銷售額。同時，結合優化的運營管理，住戶的居住、消費、出行行為及信用數據都可以產生巨大價值，更何況租客居住的過程對於房企而言是最完美的客戶培養的階段。客戶在租賃過程中就能夠對房企的品牌、物業服務和社區環境產生認同和習慣，還有比這更好的蓄客方式嗎？
然而這一齣路並不容易探索。就目前的市場狀況來說，住房市場的租金回報率一般不超過3%，這個回報甚至低於多數房企發債的票面利率。即使政策扶持將廠房、商業等性質的房屋轉變為可用作租賃的居住性質，回報率一般也不會超過6%，要提升利潤空間，從房東和租客那裏榨取價值顯然不是長久之計。因此，這就倒逼着從生活服務入手，通過打造社區生態來提升物業價值，同時生活服務的盈利來提升利潤率。
當然這也絕非說說這麼容易，從長租、短租的排房，到餐飲娛樂、超市便利、咖啡書吧、分時辦公等生活服務的佈局，都需要把握層次感和節奏感。這需要在地產、酒店、城市規劃都有行業經驗的複合型人才來掌控操盤。
千金易得，一將難求。
韋謝 Q房網新房事業部研究總監