3月25日上午10點，“史上最嚴”上海樓市新政“滬九條”發佈，其中，重點涉及的調控措施有：第一，進一步加強房地產市場監管，規範從業行為，嚴重查處違法違規行為；第二，落實差別化的信貸政策，對於擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低於70%；第三，嚴格執行限購政策，對於非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。
由於“滬九條”發佈當天立即執行，“滬九條”並沒有給予市場更多的緩衝空間，並且在二套房貸上是“認房”的，因此，當“滬九條”發佈之後，可以稱之為“史上最嚴”上海樓市新政。“史上最嚴”上海樓市新政發佈後，一手房房企、二手房上家、普通的購房者均有些措手不及，在購房交易環節可能還會遇到比較大的問題：
一是，由於“滬九條”限購條件升級，原本符合購房資格的購房者現在不符合購房條件了，可能因此會退房；二是，二套房貸不僅僅“認房”，二套首付比例也提高了，並且不允許購房者使用“首付貸”場外資金，因此，大部分依靠貸款改善居住條件的首次改善羣體來講可能因為“滬九條”而退房。
那麼，“滬九條”發佈前後上海商品住宅成交情況如何？這其中退房的概率為多少？
從數據層面來看，同策諮詢研究部數據顯示，上週(3月21-27日)上海商品住宅成交面積71.7萬平方米，創有統計數據以來周成交數據新高!同策諮詢研究部總監張宏偉認為，原因主要有兩點：
一是，“滬九條”發佈前，房企為規避政策影響，拼命跑量，尤其是政策發佈前一天（24日），單日成交量突破20萬平方米；“滬九條”發佈後（25日發佈，當日開始執行，當時網籤量高達25萬平方米）週末兩天，開發商搶開盤搶客戶，無論是否符合“滬九條”政策內容，先開盤圈住客戶再說，從網籤量也可以看出來開發商搶客戶的狀態。
由此可見，包括3月25日“滬九條”發佈當日成交的數據、週末開盤的這些客戶不一定符合新政的限購條件、二套首付條件，因此，“滬九條”發佈之後成交的數據尤其是週末開盤的項目存在交易的水分，後期存在“退房”的風險，屆時，當開發商把已經圈住的客戶梳理完畢後，不符合“滬九條”新政要求的客戶可能被退房，後期因此會發生“退房潮”。從“退房潮”可能發生的比例來看，根據業內溝通與近5年非本地戶籍佔到上海市常住人口的比例，“退房潮”可能在上週(3月21-27日)71.7萬平方米成交量的20-30%，甚至比這個比例更高。
上述分析僅僅是發生在一手房新房領域，同樣，對於二手房領域來講，也會發生“退房潮”。據筆者瞭解，2015年上海二手房成交套數約為新房的3倍，非本地戶籍成交的購房者數量佔到整個市場的將近50%，如果這個比例到今年一季度仍然適用的話，那麼，今年二手房市場當中約有50%的成交客戶將受到“滬九條”新政的影響，從影響套數來講，二手房成交受影響的套數至少是新房市場的3倍。由此可見，二手房領域同樣也會因為“滬九條”限購條件的升級、二套首付比例的增加等因素而出現“退房潮”、“違約潮”。
從接下來上海樓市走勢來看，“滬九條”引發的“退房潮”、“違約潮”之後，由於“滬九條”的嚴格執行、市場需求在前期大量透支，接下來上海商品住宅的走勢會逐漸趨於理性，從趨勢的角度來看，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現出“量跌價穩”供求繼續博弈的特徵。下半年開始尤其是10月份之後新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
張宏偉 同策諮詢研究部總監