3月13日下午，萬科企業股份有限公司發佈關於董事會決議公告，宣佈原董事會祕書譚華傑不再擔任公司董事會祕書，專職擔任公司高級副總裁，負責前瞻性新業務、新模式的研究、落地。
於是，在3月14日於深圳總部舉行的萬科2015年全年業績發佈會上，譚華傑進行了一場時長達78分鐘的發言，據現場的媒體反饋，在發言的最後，譚華傑一度很是激動。而這，或許也是譚華傑以萬科董祕身份給出的謝幕演出。
以下為前萬科董祕譚華傑於2015年業績發佈會上的發言全文：
各位親愛的朋友們，大家上午好！在正式發言之前先跟大家抱歉一次，確實我們今天這個見面會在昨天晚上給大家帶來了一些困擾，首先要向大家表示對不起。如果要承擔責任的話，這個責任由我來承擔，因為在烏龍事件的背後，我們在溝通上有一些工作沒有做好。但是也請大家諒解，因為過去一段時間內我們這個團隊確實工作非常辛苦，過去兩週時間我基本上都是每天凌晨一兩點才離開辦公室，但是我離開辦公室的時候，還有其他同事在工作。在這種特別繁忙的狀態下，難免會有一些失誤存在，但是無論如何，作為團隊的主要工作人員，我要向大家表示歉意。
我們接下來看一下2015年萬科業績的基本狀態。在這之前我們照例對行業的趨勢談一談我們的認知，以及在這些認知的基礎上，我們對於公司未來的轉型和走向的考慮，也包括2015年的市場化具體發生了哪些變化，之後再來看萬科在2015年所取得的一些成績。
在2013年的時候，我們已經非常明確地做出了一個判斷，就是這個行業已經進入白銀時代。2014年這個行業是一個調整期，可能在2014年有更多的人因此而接受了我們的這個判斷。但是在2015年我們看到一二線城市的市場開始出現比較明顯的回暖。是不是這個回暖會讓我們懷疑或者調整我們當初的判斷呢？我們的回答是不，我們堅持自己的看法，這個行業已經進入了白銀時代。但白銀時代是不是一個很悲觀的論斷？也不是，白銀還是一種貴金屬。當然像往日那種傳統的房地產開發行業，業務狂飆突進的黃金時代已經一去不復返了，但是會有新的機會出現。我們現在依然還看到有很多的剛剛才開始出現或者正在迅速增長的需求，其實還遠遠沒有得到滿足。所以我們這個行業，或者這個行業當中的企業依然還有巨大的空間，我們接下來看一下我們怎麼理解這個機會和空間。
中國去年的城市化率如果按照常住人口來計算是50%多，如果按照戶籍人口來算大概是40%左右。這樣的城市化率在一個經濟體的城市化過程中處於什麼階段呢？我們根據發達國家的經驗來看這個階段應該處在一箇中間的位置，半山腰的位置，也就是說中國的城市化大概僅僅完成了一半而已。中國城市化進程的第二個階段其實才剛剛開始，每個經濟體最終的城市化率會達到多少？其實這個問題我們可以用反過來的角度回答，一個經濟體到最終的時候居住在非城市地區的人口會佔到多少？對於一個進入發達狀態的經濟體來說，只有從事農業的和開採礦產的不會住在城市。而這兩類人口占總人口的比例主要取決於農業資源和礦業資源在整個經濟規模中佔的比例。而這兩個比例中國並不佔優，中國的人均耕地和中國人均的礦產資源在大經濟體當中都是不佔優的，這意味着中國的城市化率在大經濟體當中是比較高的，比較高是什麼概念？比如95%。我們目前按照常住人口來算也只有50%多，還不到60%，所以我們的城市化率未來還有非常大的成長空間。而在下一階段的城市化過程當中，有一類人是未來的主力，就是被大家稱為農民工二代的新市民。他們和他們的父輩存在非常大的不同，比如說他們的童年生活條件更好一些，他們接受的教育也更高一些，更重要的是他們和在城市出生的小孩一樣他們同步邁入了移動互聯網時代。這些年輕人跟我們一樣，他們也在關注AlphaGo和李世石的世界大戰，他們跟我們一樣也用微信作為跟朋友溝通的主要工具，他們跟我們一樣在淘寶、天貓、京東上購買自己的生活必需品。所以這樣的年輕人不可能接受跟他們父輩一樣候鳥式的生活方式。
我們知道我們的上一代出生於農村的產業工人被大家稱為農民工或者是進城務工人員，他們沒有真正進城，他們只是來務工。在中國有一個非常獨特的現象就是春運，這麼龐大的人力遷移，這背後所折射的是一種候鳥式的生活方式，也就是說他們的工作地在城市，但是他們的根還在農村，而他們的下一代，我們現在所看到的未來的新市民，他們會跟父輩有顯著的不同，他們一定會在城市真正定居。他們的孩子將不會成為留守兒童，他們的家庭將不會出現分裂的狀態。而對於這些人來說，他們最能夠找到工作的，最容易找到收入來源的地方是在城市，而且是在比較發達的城市地帶或城市圈。一線城市的房價確實太高，對於他們來說可能在一線城市買房在短期之內確實還難以實現。但是我們必須意識到一個基本的認識，幾乎在所有的發達國家藍領的收入超過白領是普遍的狀況。比如美國的水管工是一個非常高收入的職業，年收入一般在18-20萬美元，這個收入比大學教授的收入還高，也比商業機構的普通白領還高。這些城市未來的新市民，這些來自農村的產業工人，未來他們的收入應該是高於城市的一般白領，就算在一線城市買房這個願望在短期內難以實現，但是一線城市周邊的衛星城，遠郊區的新市鎮一定可以給他們提供在城市定居的機會，而這個在未來會帶來非常龐大的居住和生活配套需求。
在這樣一個過程當中，有一條主線我們必須看到，就是軌道交通。當一個城市開始由單一發展、獨立發展的點狀城市開始向相互連通的城市帶轉移的過程中，這個也就是我們在發達國家所看到的城市化第二階段的主力模式。而在城市帶構建的過程當中，軌道交通是它的動脈，軌道交通是它的樞紐。我們無論是從東京還是從香港的案例來看，當一個城市開始開發遠郊區和衛星城的時候，這時候整體的發展過程基本上也就是軌道交通不斷延伸和連接的過程。1960年代的時候東京已經是一個非常大的都市了，我們今天在大都市裏面所遇到的各種大城市病，比如交通堵塞、空氣污染、居住擁擠等這些情況在1960年的東京全部都出現了。之後日本政府用了大量的努力想疏散東京大都市的人口，其最終的結果是什麼？從1960年到1980年居住在日本兩大都市帶的人由41%提高到47%，在1980年代東京終於治好的城市病，通過什麼？就是通過軌道交通來發展東京圈。東京是有三層，第一層是東京都，第二層是東京市，第三層叫東京圈，他通過發展東京圈解決了大部分的問題。在這個過程中軌道交通建設成為了解決這個問題最重要的手段。我們在香港也可以看到，在新界開發過程中的佈局基本都是根據軌道交通線來佈置的，香港每出現一個軌道交通的站點，在周圍會迅速出現一個新市鎮。所以軌道交通，假設下一階段城市化城市圈成型的核心。在東京出行的共同交通91%是由軌道來承擔的，在東京都這一層軌道交通的分擔率達到了95%。而我們的核心都市是什麼狀態？目前北上廣深分別是42%、51%、47%和28%。這意味着未來深圳的軌道交通建設會成為推進最快和潛力最大的。這意味着什麼？未來中國的核心城市在軌道交通建設上還有巨大的空間，而深圳的空間是最大的。我們要抓住下一階段城市化興起的機會，我們要抓住城市化第二階段的機會，要抓住新市民這個階層形成的機會，我們必須要抓住軌道交通，並且在這當中尋找屬於我們自己的機會。
移動互聯網時代到來之後，對於我們這個行業同樣產生了很大的影響。現在網購電商這些東西已經成為大家生活中非常基本的一個狀態。電商的興起對於商業地產來說形成了一個巨大的東西。在美國可以看到將近一半的大型賣場已經關閉，在中國現在賣場裏面倉管越來越多，零售業態的店越來越少，越來越多通過網購購買，這是一個已經發生的事實，更是未來的趨勢。但電商給地產帶來的僅僅是衝擊嗎？當然不是，當商業地產受到衝擊的同時，物流地產的需求正在非常迅猛地增加。大家可以關注一個非常有意思的數據，在美國人均擁有的商業面積只有2平米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10%，而中國的電商滲透率已經超過了美國。中國是網絡購物發展最好的經濟體，但是我們的物流地產和倉儲地產的建設還遠遠沒有跟上，這存在巨大的增長空間。可以毫不懷疑地說，在中國所有不動產門類當中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有的不動產類型當中租金收益率最高的。這裏面存在非常巨大的機會，毫無疑問，我們不能放棄這個機會。
不動產除了蓋房子以外就沒有別的內容了嗎？事實上還有很多的內容。不動產服務在以往看來相對不動產開發是一個很小的行業，其實不是。我們以往對於不動產服務的理解過度狹隘，我們以往想到的不動產服務無外乎就是物業管理和中介，而物業管理就是保安和保潔，但未來肯定不是這樣的。在發達國家不動產服務遠遠超過我們，而進入移動互聯網之後，到新一代年輕人成長起來以後，他們對於生活的理解所發生的變化會對不動產服務出現跟以往不同的局面。我在2013年的時候做了一個研究報告，研究90後年輕人的生活方式，我當時提了三個最大的特徵，第一個是去瑣碎，什麼叫去瑣碎？一個最簡單的例子，做家務，做家務裏面消耗時間最長的是什麼？那肯定是做飯，從買菜、洗菜，到吃飯、洗碗，這整個過程下來兩三個小時肯定是需要的。如果一天在家裏吃兩頓飯的話是五六個小時。白天一天的1/3時間就用在這上面了。對於我們老一輩的人來說正確，但對於年輕人來說是很難忍受的事情。在座的也有85後和90後，我請90後的女士想一想你們當中有多少人會做飯？我想大部分人不會做飯。在過去一年，我們在食堂業務上所提供的服務極大地提升了我們的房子銷售比例。對於85後甚至90後的年輕人來說，為了生活的瑣碎消耗自己過多的生命是無法接受的事情，我們更多的是需要說走就走的旅行。所以在未來，我們在不動產上面所伴生的服務門類會遠遠大於以往，存在大量的商業機會。
下一個問題，老齡化，所有的經濟體，當他的預期壽命達到比較高的水平之後，當生育率開始下降之後都會進入老齡化社會，無一例外。老齡化並不是災難，雖然在經濟增長和人口紅利上會產生壓力，但老齡化也意味着大量新的需求和大量新的服務機會。從去年開始我們進入到了老齡化的行列，去年中國65歲以上中國老齡人口的佔比超過了10%，到2025年會超過15%。根據美國的經驗老齡照護這個產業的規模佔國家GDP的1%，養老住宅的規模也是1%。根據我們中國每年7%的增速，到2023年我們的GDP會突破100萬億，這也意味着老齡照護和養老地產的市場規模有可能突破1萬億。所以未來在養老上也存在着巨大的機會。
房地產金融才是未來新產業裏面最大的一個行業，而這個行業也是目前起步最晚，目前的規模最小的行業。中國的房地產金融還處於起步的階段，充滿着想像。房地產金融創新裏面大家最關注的是reits，中國的reits時代還沒有開始。美國在1930年代的時候已經完成了工業化和現代化的進程，但是一直到1980年代reits才開始出現爆發式增長。大家看這張圖，1984年之後的增速是非常驚人的，到2015年底美國reits總市值達到1萬億元，是1980年的122倍。未來全球最大的reits市場在哪裏？在中國，因為中國可以證券化的資產規模是遠遠超過美國的，而這個市場目前還處於沒有起步的狀態。reits市場不僅是未來的規模很大，它的收益率美國過去四十年的收益是高於納斯達克和道指的，所以這個未來有很大的想像力。未來“十三五”期間供給側改革是中國未來經濟改革的大方向，供給側改革最主要的就是要調整供給，要儘可能發展有效的供給，什麼是有效的供給？有效的供給就是目前需求還沒有得到飽和和滿足的供給。所以在房地產行業，供給側改革就是要大力發展有效供給，推動這個行業的轉型和創新來滿足我們剛才提到的各種剛剛出現的需求，或者由房地產+服務取代房地產銷售。
在經濟進入成熟之後，房地產行業在經濟中的樞紐地位不僅不會削弱，反而會因為各類衍生服務進一步強化。如果我們能夠順利地實現這個行業轉型的話，未來在房地產+服務方面會有很多的細分行業都具備超過萬億級的能力。把這個行業加起來，它的規模會超過現在的房地產的總合，對企業來說一個更重要的信息，這些新出現的細分萬億級市場集中度會遠遠高過我們現在房地產開發的市場記錄。對於企業來說這個未來的發展空間是不只一倍的增長空間。這是我們對行業趨勢和公司轉型的一些簡要回顧。
我們看一下過去一年我們所處的市場有哪些值得我們關注的變化。過去一年大家都在談市場回暖，都在談房價的上漲。這件事情確實發生了，但主要是發生在少部分城市。我們如果看全國整體的情況，2015年也算是回升的一年，但是並沒有超越2013年的水平。如果我們只看14個主要城市的話，商品住宅的成交金額去年增長51%，這是大幅度的增長。但我們如果看這14個城市以外其他的城市，去年只增長了5%。如果跟2013年相比的話，14個城市成交金額增長36%，再創歷史新高，但其他城市是下降了2.4%。過去一年最重要的房地產市場第一主力詞並不是回暖、升溫，而是分化，不同城市的表現有非常大的差異，一二線城市確實有比較大的回升，但是三四線城市還處在緩慢的去庫存的過程當中。
三四線城市佔全國總開工的比例是60%-70%，過去一年開工和投資的數據都比較差。開工數據方面2014年、2015年兩年持續出現大幅下降，2014年下降14.4%，2015年下降14.6%。而投資增速過去一年更是創下了有史以來的最低水平，去年的投資增速只有0.4%，也就是幾乎沒有什麼增長。當然這裏面也有比較好的消息，是過去一年我們終於看到房地產的銷售面積高於新開工面積，這是以前從來沒有出現過的情況。當銷售面積高於新開工面積意味着去庫存取得了實實在在的效果。賣出去的多，新開工的少，市場的庫存在下降。庫存的狀況有了明顯的改善。過去一年不僅三四線城市開工減少，一二線城市的供給量也在下降，2015年新增批售下降5.3%，在這樣的情況下成交批收從年初的0.97提升到年底的1.24，所以整個市場的庫存在下降。從去化月數來看年初是12.3個月，年底是8.4個月。合理的去化月數是5-10個月之間，到去年底降到8.4個月已經完全落到了合理的區間。
但是有一個不好的消息就是土地市場，去年一二線土地市場出現了非常火爆的情況，在個別城市甚至出現了地王頻出的局面。比如北京過去一年地價占房價的比例超過60%，到去年下半年，北京大部分的地價已經高於房價，也就是傳說當中的麪粉貴過麪包的情況。不僅在北京，地王的現象也在向其他城市蔓延，南京和蘇州也出現大幅度上升，蘇州下半年的地價房價比達到了72%。過去一年對於房地產開發商來說，一方面是喜憂焦急，另一方面是進退維谷，尤其是去年在買地的問題上，三四線城市地確實多，又便宜，市場在去庫存，房子不好賣。一二線城市房子好賣，但地這個價你敢買嗎？你不買就可能被擠出這個市場，但是你買了，這個地價買下來能不能賺錢？很有可能買下來的不是一個財富，你買下來的是一個巨大的風險。所以去年開發商在買地這個問題上是非常艱難的抉擇。而我們過去一年最大的成果之一就是成功地應對了這個局面。
2015年至少從我擔任董祕的七年來看是最好的一年，當然希望2016年是更好的一年。從以下幾個方面來看，第一個無論是銷售額還是市場佔有率都創造了行業的歷史新高，我們的回款率創造了我們自己歷史上的新高。第二個我們的營銷費率出現了大幅度下降，使得我們的淨利潤率能夠在毛利率整體下降的行業趨勢下出現了歷史的回升，包括ROE也出現了回升。第三個是買地，我們去年買的地從量上來看是足夠的，從價格上看是非常合理的，買的地都不貴。第四個在物業服務方面，我們去年推向市場化取得了非常驕人的成績，在一年之內物業管理面積翻了一番。第五個是讓投資者驚喜的分紅派息方案。
在成功的背後有一條主線就是我們的事業合夥人制度，這個制度在去年取得了碩果，我們取得的成績很大程度上都跟這個制度有關係。首先是跟投制度，我們在2014年4月份推出跟投制度以後，2015年總共開發了76個項目，經過一年多的實踐，我們的跟投項目跟非跟投項目在這幾個指標上都有非常大的提升。我們推出跟投制度以後，我們買地的能力明顯提升，買地的質量也明顯提升。而在費率上面，我們的費用率出現了大幅度下降。為什麼跟投會有這麼強大的效果？大家想一想，我們所有的項目現在都要求項目團隊一線公司的管理層和區域管理層強制跟投，強制跟投的意思就是你不能不跟投，你如果不跟投或者跟投的量太小這塊地你就不要拿了。對我們的項目團隊來說意味着什麼？如果這塊地你買得貴了，你還對得起他嗎？我們項目團隊所有的錢都在這裏面，如果這個項目不賺錢我們就不賺錢，如果項目虧了我們就都虧了，有什麼制度比這個更有激勵作用？沒有。過去一年是最好的一年，最根本的原因在這裏。
包括物業，物業過去一年做了10%的員工持股安排，這極大地促進了物業在過去一年市場化的擴張速度，我們的物業面積比上一年增長了一倍。我們的銷售金額同比增長20.7%，市場佔有率有首次突破了3%，這個看起來還有很大的空間。在物業方面過去一年合同項目數達到980個，合同管理面積達到了2.1億平米，過去合同管理面積一年增長了107.8%。我們過去一年在42個城市接了377個二次開發項目，我們不僅在住宅市場接業務，也在非住宅市場接業務，這對我們物業公司來說都是突破。
在電商年代，傳統的商業地產可能會受到衝擊，但是物流地產會迎來黃金時代，我們一定要抓住這個機會。在2014年底的時候物流地產行業的前十名全都是外資企業，但是在2015年有兩個國內企業有兩個新面孔將會到前十的行業，一個是萬科，一個是平安。萬科是以自己拿土地開發為主，平安是以購買現有的倉庫為主，當然這跟我們兩家公司的主業有很明顯的關係。
我們2015年的年報上第一次出現了海外業務的銷售佔比，也就是說我們海外項目終於開始創造業績了。過去一年我們海外銷售收入有28.8億。我們在海外也拿新的項目，我們在紐約拿了3個項目，在香港拿了3個項目，在英國倫敦拿了項目資產包。在2013年初的時候我們提出了工業化三年目標，也就是用三年時間基本實現住宅產業化工業化。我們提了這三項指標，到去年年底的時候非常接近於這個目標，除了預製構件39%距離40%的目標還有1個百分點的差距以外，其他兩個指標都做到了100%。工業化率的應用率達到了81%，我們是行業當中第一個率先完成了工業化的房地產企業。工業化在未來會給我們經營能力、競爭優勢帶來巨大的提升，至於到底會帶來什麼提升我們先賣一個關子，到明年朱旭會告訴大家工業化給我們帶來什麼價值。我們在科技創新上也做了很多工作，機器人，我們去年推出了一個非常酷的機器人悟空一號，它將會在未來很大程度上替代原有的保安巡邏，在小區可以看到機器人在巡邏。這是過去一年我們在工作上的努力以及取得的成果。
我們來看一下最後業績的數字，去年結算面積增長35%，營業收入增長33.6%，我們這些業務總共創造的淨利潤增長了34.5%。這個數字略高於營業收入的增長速度，最後歸屬於上市公司股東的淨利潤增長是15%。這個差距比較大，背後主要是因為少數股東損益的佔比在上升，也就是說我們項目的權益比例在下降，合作的比例在上升。這是一個壞事嗎？我剛剛看了一下一些報道，有一些評論認為這是一個壞事，越來越多的利潤被合作方分走了，自己的利潤越來越低，真的是這樣嗎？我在2014年提過一個詞，我們在美國一個最主要的合作方鐵獅門，他們跟我們的合作項目裏面，他們公司在裏面的權益比例可能不到5%，也就是我們如果按這個方法做，他要是做一份報表都並不了表，但是鐵獅門是一個業績不好的公司嗎？鐵獅門的權益淨利潤可能低到1%左右的水平，他是一個很糟糕的公司嗎？當然不是。他是美國最成功的一家房地產企業之一，我只說一件事情大家就相信他為什麼是最成功的，他完美地避過了次貸危機對美國房地產行業的衝擊，在次貸危機之後我們這個行業原來的企業都在裏面經受了巨大的衝擊。合作比例上升不是壞事，而是一個好事，但是在報表上確實會帶來讓大家覺得好像不太喜歡的結果。我們也意識到未來行業的趨勢最優勢的企業恰好是類似於鐵獅門這樣的公司。所以我們會堅持合作開發的道路。
我們來看一下收益指標，過去一年毛利率是有所下降的，這個並不意外。在四年前我們已經明確提出整個行業的毛利率未來是下降的趨勢，為什麼？地價占房價的比例越來越高，這一定會擠佔毛利空間，所以毛利率持續下降不是一個意外的情況。毛利率下降也不意味着這個行業經營狀況變差了，毛利率下降就是地價上升的一個必然表現結果。這兩件事情其實是同一件事情。但我們去年做到了毛利率下降的同時，淨利潤略有所上升，ROE也略有提升。
我們在2015年最滿意的事情之一就是買地，我們去年地買得非常好，“量足價平”，量足就是買到足夠的土地。這是過去五年我們每年買地金額佔銷售金額的比例，這個比例基本在40%左右，只有2013年超過40%，2014年低於40%，平均一下也是40%，40%是一個房地產公司一個最佳的比例。2013年超過了，2014年不足說明什麼？2013年的地價明顯比2014年低，我們在2013年多買了一些地在2014年就少買了一點，這樣我們就買到了更便宜的土地。而在2015年買地變得越來越難，在這個情況下已經依然買到了足夠的土地，而且這些地36%是在一線城市。去年一線城市的土地競爭最激烈的，地王最多的，我們買到了足夠的地。當然如果願意砸錢一定能夠買到足夠的地，但是我們沒有砸錢，我們去年買的地情況很複雜，有一手地，有二手地，有爛尾樓、在建工程，甚至有別人已經毛坯房竣工的房子，我們買下別人的毛坯房給人家做完了裝修再去賣。在過去我們從來沒有說在買地上想過這麼多辦法，付出過這麼多努力，為什麼2015年我們的團隊會用這麼多的精力幹這件事情？很簡單我們是實行項目跟投，如果你買的地貴了，買得不好，你根本沒辦法見江東父老，你有什麼臉面見公司的同事。過去一年我們項目發展的能力有了明顯的增加。去年我們買的所有地裏面沒有一塊是高價地，去年買的最貴的地樓面價是2萬塊錢，旁邊的房子賣7、8萬。萬科買的土地品質是比整個行業好很多的。
在融資、債務和資金方面，我們依然保持非常好的狀態。去年我們發了50億的公司債和30億的中期票據，公司債的利率是3.5%，中期票據的利率是3.78%，當時是行業的最低，但後來被別的公司打破了。到2015年我們的債務結構裏面，利率最低的是債券的佔比由16.8%提高到25.18%，有利於進一步降低利息的支出。我們去年的評級上升了，穆迪給我們往上調了一級。好的評級意味着我們未來在融資上會獲得更好的機會。我們的淨負債率在這個行業裏面一向是比較低的，在剛才我看了報道說我們去年的淨負債率大幅提升，我們去年的淨負債率由5.4%提升到19.3%，但這是壞事嗎？我們這個行業大部分的企業淨負債率是60%以上。19.3%比5.4%要壞嗎？其實要好很多，因為19.3%的淨負債率太低了，淨負債率也不是越低越好，過去五年我們基本上都保持在20%左右的水平，我們認為這個行業合理的淨負債率應該是60%以下，比較理想的淨負債率是40%以下。過去一年我們的淨負債率確實有大幅提升，但是在一個很低的水平下的提升，而且我覺得19.3%比5.4%要更好。
我們剛才談到過去一年費用水平出現大幅度下降，這背後也是因為合夥人跟投制度帶來的影響。去年的銷售額增加了20%，但營銷費用下降了8.5%。我們的營銷費率由2.1%下降到1.58%。這是這個行業前六大上市公司的情況，我們的費率是進入到最低的行業。管理費用率表面上看沒有變，都是1.81%，但是去年我們在新業務上投入了很多的人力，這些投入都是在產生管理費用的，但是這些新業務在短期之內並不能馬上貢獻收入。所以如果只靠我們傳統業務的話，過去一年我們傳統業務的管理費用也是下降的。或者可以這麼說，過去一年我們用於做新業務的費用其實並不是新增的費用，而是用我們在傳統業務當中省出來的錢支持我們新業務的發展。
分紅派息，應該是能讓投資者比較滿意的結果。我們去年每股是派5毛錢，今年是0.72元，提升了44%。我們的分紅佔公司合併淨利潤的比例去年是35%，今年是43.87%，未來有可能還會進一步提高這個比例，給股東更多的分紅。
2016年，我們剛才提到2015年可能是我們歷史上最好的一年，但很顯然我們希望2016年是更好的一年。在2016年首先土地市場依然是我們目前面臨的最大的一個經營上的困難，因為土地市場現在地王現象還在進一步蔓延。在市場相對比較好的一二線城市地會越來越貴，這時候買地會越來越艱難。要買到價格合理的土地需要付出越來越多的努力。所以我們也在考慮在獲取土地上面可能需要有一些比較大的動作。第二個是在賣房子上面，我們當然要繼續把房子賣好，賣好房子靠什麼？第一靠產品質量，第二靠服務品質，我們要不斷提升我們的產品，提升我們的服務來持續地提升我們的市場競爭力，這樣才能把房子賣得更好。2016年會爭取進一步提高市場佔有率。我們在2016年會謀求這幾方面更進一步的成績，從管理當中要效益，要用這種方法繞過我們在最後的無論是淨利潤率、ROE方面有更好的表現。在新業務方面，我們過去一年做了很多嘗試和探索，有一些已經有明顯的成果，比如物流地產、物業市場化發展已經有非常明顯的成果。但還有一些探索是成功的，但是目前的規模還很小。所以在未來我們的新業務發展上面可能不僅僅是用過去自己從零開始一點一點探索的方式，我們可能換一種方式。我們從零到一的過程當中自己去探索的過程是不能省略的，如果你貿然進入一個自己不熟悉的領域，這會是一個非常大的風險，我們歷來是非常謹慎和穩健的公司，但如果通過自己的探索完成了從零到一的過程，從一到十的過程如果一定要靠自己滾動發展的話不是最好的選擇，這時候併購、收購可能是更快的方式。我們首先要通過自己的探索確定這個業務能不能做，如果確認這個業務應該做，能夠做，這時候採用併購和收購的方式，能夠一開始就具有比較高的起點，這也是我們未來探索的方向。我們再回顧2015年的時候會發現，我們2015年取得的最主要的成果基本上都跟我們的事業合夥制有很大的關係，我們未來會進一步迭代這個制度，提升我們整體的能力和效益。
當然過去一年有一個事情大家比較關注，就是股權結構的問題，我相信我們依然懷揣偉大企業的夢想，要實現這個夢想，一個穩定的、合理的股權結構也是必備的基礎和前提。這件事情一定要有一個妥善的解決，我們在尋求解決方案的時候就是兩條基本的原則，第一一定要有利於全體股東的利益，給全體股東帶來價值。第二一定有利於萬科長期的發展，有利於我們戰略的實現。我們會按照這兩個出發點尋求好的解決方案，我們的方案也一定是多贏的方案，大家不要過多討論誰輸誰贏，我們希望所有人都是贏的。好，謝謝大家。