2025年全國兩會期間，《政府工作報告》（以下簡稱“《報告》”）首次提到“好房子”，並給出了四個明確的標準：安全、舒適、綠色、智慧。
作為“十四五”規劃的收官之年，《報告》明確給出“好房子”標準究竟有哪些意義，樓市的底層邏輯是否正在發生變化？
本文將闡明我對《報告》中提出“好房子”的理解。
第一是新模式“開源”與“節流”並舉，產品足夠好，加價爭搶又何妨？
房子是商品，既然是商品，那麼前景就必須要看供求關係。
當前中國樓市的絕對庫存太大，即目前存在的所有商品房（無論是否掛牌）太多。
而如果需求側出生率、結婚人口、就業人口沒有普遍上升，而房產的金融投資屬性又大不如前，那麼基本就意味着需求側的絕對需求數量不會上升。
而現在每個月各地還不斷有新建商品房流入市場，這樣的供求關係勢必會惡化。為了應對這一局面，宏觀調控必須做兩件事情。
一是從供給側“節流”：
讓各地的土地出讓根據市場需求更加合理（參考各地新房市場去化週期），該減少供應的就減少供應，該收儲的就收儲（用於做保障房、安置房），該拆除的就拆除。這次《報告》中提到的專項債，其中一部分就是用於推進以上工作的。
無法用市場正常循環快速完成的工作，就用專項債的資金去完成，就像你發燒了，如果等不及身體自己調節降溫，那麼就需要吃退燒藥、抗生素等來遏止風險。
二是從需求側“開源”：
既然絕對需求量難以在短期內上升，那麼相對需求量是可以製造、刺激、促進產生的。比如說拆遷、改善換房或因工作變動買房換房等。
一句話概括就是因為人口流動或家庭生活階段變化而產生購房需求。這一類的需求是相對增量，是可以長期指望的。
需求才能帶來市場轉動，所以圍繞這部分需求，最實際的發力點就是產品升級。
通過產品迭代，讓需求流動起來，讓好產品越來越受歡迎，落後的產品逐步被淘汰，而價格也會因為這種價值變化而變化。
通過這種價值變化，帶來產品價格的波動，逐步讓市場活躍起來，這才是當前和未來救市的核心邏輯之一。
所以這次全國兩會首次在《報告》中提出“好房子”，並給出了具體標準，可以說是用全國最高級別的會議在宣告：
房地產的產品時代正式來臨，今後產品將加速迭代。
《報告》沒有提“房住不炒”，因為“住”和“炒”並不是對立面，今後提倡“好房子”，強調的依然是房子的使用價值。
就像好的手機、好的汽車、好的數碼產品等，如果足夠受到市場的追捧，那麼短期內供不應求、加價求購都屬於正常的商品市場現象。
第二是儘快轉變“普跌普漲”思想。
在這樣的背景下，新產品和老產品的價值分化、價格分化會加劇，“牛市普漲”或“熊市普跌”的思維需要改變。
今後即便是在調整階段，新產品與老產品、新房與二手房的價格分化也會不斷加劇。
最近半年，過去那些價格堅挺的學區房在二手市場的成交價也大幅下跌就恰好說明了上述問題。
第三是新產品將擠壓老產品，剛需加快與首改、中改融合。
我們具體看看武漢的庫存，新房與掛牌的二手房相加，初步估算武漢樓市有30多萬套住宅在售。
其中，截至2025年1月，武漢商品住宅的庫存量達到1468萬平米，如果按照100平米/套估算，意味着有14.68萬套新房住宅庫存。截至1月10日共有16.98萬套二手房掛牌在售（來源：武漢市房地產經紀服務平臺）。
30多萬套的庫存（新房+二手掛牌）是什麼概念？武漢市近兩年的新房銷量也只有10萬套/年出頭而已。
今後市場的主旋律一定是新房，並且在新房之中，是那些代際更新、產品力更強的產品擁有市場的定價權，而產品力遜色或代際老舊的新房將不得不犧牲價格來彌補短板。
在以換房為主的趨勢下，以及在產品力不斷升級的趨勢下，剛需產品將無限接近於首次改善產品，甚至大有與中產改善產品融合的趨勢。
以武漢為例，這類產品可能在二環甚至內環邊緣，成交均價在1萬至2萬。小區的園林、會所配套都可能是2萬至3萬單價小區的配置。
產品越做越好，價格也越來越親民，將是這類產品今後的主要特點。
第四是儘快整合資產，持有“老破小”意義小。
我國經歷了快速發展到高品質發展的轉型，特別是房地產行業已經將發展重心轉移到產品品質上。
《報告》對“好房子”標準的提出，意味着品質時代已經到來。
劣質產品將逐漸被市場淘汰，而那些能夠改善生活品質的房產將成為新房市場的寵兒，品質將是未來產品的核心價值點。
市中心的老破小哪怕地段再好，也不得不面臨新產品因“產品力更強”帶來的價格衝擊。
今後，同一地段的房產，將按照品質高低進行市場定價，“地段即價格”的傳統觀念已經過時。
居民手中的多餘老破小房產，除了自住與出租，應該儘快考慮整合資產（出售或換房）。
第五是認清房子的使用價值與消費品屬性。
安全、舒適、綠色、智慧，四大標準實際上是在強調房產作為商品的使用價值。
短期之內，在房產的金融屬性尚無法快速恢復的大背景下，購房、換房是一種消費行為，商品房本質上是一種商品，買房的主要目的是為了買生活而非買資產。
儘管房地產作為資金密集型行業天然具備金融屬性，資產價值的保值增值是它作為特殊商品存在與發展的重要意義，但在目前經濟環境下，一切消費需要更加務實，制定市場政策與傳遞的價值導向都需要實事求是。
鼓勵改善生活品質的人羣出手，勸告投資的人收手是務實且負責的導向。
第六是明確好房子的標準。未來顛覆住宅的可能是“智慧”。
《報告》提到關於“好房子”的四大標準，可以從不同層面的產品創新來理解。
安全：
包括產品交付安全（按時交房）、工程質量安全、生活安全起居安全、生活出行安全、家庭隱私安全等。
這不僅涉及房產本身的工程質量，比如抗震、抗風、防火、樓道防滑、園林防摔、電梯防故障等，也涉及後期物業管理設施與措施，包括安防監控、小區巡邏、一鍵求救、應急處理房措施等。
舒適：
包括小區地段宜居、小區園林動線舒適、公共配套舒適、人行與車行舒適、建築設計友好、顏值高、戶型尺度居住舒適、觀景視野愉悅等。
比如目前大勢所趨是高層住宅普遍降低容積率，武漢近兩年出讓的住宅地塊容積率普遍在2—3，相比過去樓市高峯行情幾乎是降低了一半。
降低容積率、降低建築密度、降低樓體高度，讓居住體驗更好。
同時，在套內設計，通過建築規範的優化，鼓勵設計大陽臺、大露臺、大花池、大開窗，讓室內採光面更大，採光、通風性能更佳，觀景視野更好，擴大套內實際可用面積的同時，讓空間尺度更大，帶來的舒適度更高。
目前武漢主城區的“準四代”，三環外的四代住宅基本就是執行這樣的理念與標準。
綠色
包括健康、節能、資源循環、生態友好等。
比如在地塊打造上更加親近生態，在園林設計上擁有更大的綠化面積，甚至利用第四代住宅打造立體式的園林等。而在室內設計上，採用中央空調、地暖、新風、低甲醛材料、五恆系統等。
智慧
包括智能中樞、場景化應用、未來兼容性等。
常見於智慧物業、垃圾分類、雨水收集（蓄水池+滲透鋪裝）、預留5G/6G接口等。比如目前流行的DeepSeek，以及剛推出的Manus等，這種智能發展趨勢下，未來的小區將是智慧小區，未來的房子也將是智慧的家。
千萬不要小瞧了作為標準的第四點——智慧，未來可能顛覆住宅產品的就是人工智能。
正如今天新能源汽車高度普及後，很多小區不得不加裝充電樁，甚至改造充電線路，並且隨着儲電技術的發展，未來可能小區的充電網絡面臨較大工程上的變動。
那麼伴隨人工智能的發展，無論是單套房子還是整個小區，是否也會順應趨勢而發生“大改”？
至少從目前來預判，我認為這種可能性非常大。
結束語
我們經常會聽到“房子太多了，根本不需要”這類觀點，這種觀點只說對了一半現狀。
市場庫存量確實很大，但我們不能用靜態的數據來看未來的發展變化。
未來，拆遷與改造將是常態，它不是一陣風的運動，而是伴隨城市生活需求層次的變化而發生的居住升級需求。
根據住建部數據顯示，目前全國已實施城市更新項目超過6.6萬個。
全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個，大約4400萬戶超過1億的居民得到了看得見、摸得着的實惠。大力實施城市更新行動帶來的綜合性成效正在逐步顯現。
老舊小區改造是“有溫度的改造”，新房規劃設計是“有溫度的住房”。
人們對房子的最低需求是安全需求，其次是舒適需求，再次是綠色健康，最後是智慧生活。
《報告》對“好房子”給出的四個具體標準正好對應了人們對房子的四個需求層次。
我們不應也不能把房地產政策狹隘地用“救市”的利益觀來解讀，因為住房關係到的不僅是行業發展、家庭經濟，還有老百姓對美好生活追求的與時俱進。
好房子帶來好生活，這就是普通家庭能看得見，摸得着的福祉。
馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者