楊光華 連續4天，武漢零新增，守得疫散見月明。

9月1日，“神獸”們如期開學，家長們如釋重負。

很快，那個煙火氣的武漢又要回來了。9月1日起，湖北下調契稅稅率。第一套房可能減掉1%－2%的契稅。

昨天，瀏覽了吳聲年度演講全文，極致、新物種、場景，與商業、生活方式有關，提到可動產時代、罐頭空間、社區供應鏈、空間智能等預測，這些都是開發商要學習的。

在演講的開頭，他說，這是一個不同尋常的夏天。誰能想到蘇炳添的9秒83，誰能想到14歲的金紅嬋五跳三個滿分。

其實，這個八月，誰能想到鄭州、隨州的洪水，誰能想到“德爾塔”如此兇猛。對於武漢樓市8月的盤點與預測是，上半場，涼涼；下半場，逆襲。

8月1日-15日，武漢新房網籤5219套。與7月同期16623套相比，零頭都不到，跌到谷底。除2月份外，這是今年武漢新房半月業績的最低點。

今年，武漢新房半月網籤量，平均9000套左右。與平均值相比，8月的半場業績，可以說是“腰斬”。

下半場，武漢新房市場將追平反彈。整個8月的市場，如武漢的天氣一樣，雖有狂風暴雨，但依然是盛夏期。

01

8月上半場，為什麼武漢新房市場“速凍”？

主要原因還是疫情原因。

從8月2日，第一個確診病例發佈，武漢就處於抗疫狀態。車谷與江夏的部分街道封控，其他區域的部分社區、樓棟被封。

命比房子重要。人們忙着屯菜，關心綠碼的顏色，關心新增病例在哪裏，關注的重點不再房產身上。每天的奔波，不過是為了一日三餐。很多被封控的家庭，14天的收入就歸零。很多家庭還是靠每天的勞作而獲得收入。

8月3日起，武漢暫停線下聚集性銷售。5-6日，武漢確診病例增加。7日，暫時關閉武漢中風險區域的售樓部。武漢新房市場，相當於“停擺”，不少項目轉入線上展示，全員上抖音，不過是噱頭而已。如果真能網上賣房，阿里早就做成了。

疫情給市場最大的衝擊，還是心理上衝擊。人們關注自身安全、疫情變化，高於關注新房市場。

有一個數據很特別：8月1日-15日，武漢拿預售證住宅項目17個。與6月份、7月份同期相比，總量持平。也就是說，疫情並沒有影響開發商拿證的速度。

8月上半場，核心區住宅拿證僅1個，多數分佈在經開區（非疫情街道）、光谷東、陽邏與江夏。

多數新拿證項目市場反應涼涼，老盤或推出限量特價房。5折、79折、92折，買房人並不買賬。現在的市場不是比拼折扣有多大，而是買房人為什麼要買你的項目，而不買別人家的項目。

截至8月15日，今年武漢新房網簽約14.3萬套。同期，新房庫存約18萬套。

02

武漢新房8月下半場，為什麼會逆襲？

每次疫情或市場暫停後，都是新一輪買賣雙方的爆發。這是規律，也是一種市場直覺。

下半場，武漢樓市要用4個月，幹出6個月的業績。8月份疫情的影響，還將延續到9月份。但對每家開發商而言，全年的業績任務沒有變。他們將從8月下旬起引爆市場。

8月下半場的逆襲，主要體現在兩個方面：

一是，拿預售證的住宅項目將是上半月的兩倍。

核心區項目集中入市，高價項目集體亮相。

高價項目的風向作用，將拉動核心區房價上行。

二是，市場單日成交也將突破600套，半月成交回到9000套水平。

穩定的成交量，是新房市場穩定的核心。8月整體成交量約1.4萬套，則說明市場復甦。

下半場的逆襲，則是武漢新房市場“金九銀十”的序幕。

真正的大戲，將在9月份上演。

03

這輪市場暫停之後，又將迅速“爆發”。

這對買房人來說，是好事，還是壞事？

買家能選擇的項目與區域更廣，比較的機會增多。不少項目為了加快銷售，優惠與折扣也將多起來。最後4個月裏，買家不能太追求十全十美，見好就收。

中心區域的豪宅板塊，推薦還是二七濱江，武漢最大的豪宅區；三環的主要區域，漢口推薦後湖、宜家兩大板塊；武昌，則是青山與青菱。光谷推薦的區域是，關山大道、花山與未來城。

每個區域裏，只買貴的，貴的就是對的；跟着區域銷冠買房，那個樓盤火，就買入那個。

買房跟進館子一樣，哪裏人多，往哪裏走。同時，不再追求房產數量，而是考慮資產的質量。10套還建房，還不如一套中心區的濱江豪宅。

開發商與買房人的心態，都是短跑心態。開發商想在短時間內做企業規模，買房人想在一兩年裏靠房子賺錢。

可是，如今房地產行業的邏輯被重置，一切都是跑馬拉松的狀態，更多考慮的是未來5-10年的投資回報。

早上六點或晚上八點，在小區的環形跑道上，會遇到很多跑步或散步的人。有的裝備很專業，有的是湊熱鬧。你觀察一下，一兩小時，跑道上還有幾個熟面孔。三個小時，還有人嗎？

這與當前買房是一樣道理。長期持有的長線買家，都是跑道上最後下場的人。如果是短線，兩年持續交的房貸，還抵不上房價上漲的房款。

［後記］

買房最好的時機，永遠是現在。

早買早止損。這裏的損，有貨幣超發的資產貶值，有後期住宅的價格上漲。如果錯過買房，將虧兩筆：一筆是房價上漲，另一筆是手上資金縮水。雙重損失，將拉開人們之間的財富距離。

房票、貸款等越來越嚴，”地王“項目即將上市，明年買房成本更高。現在250萬能買到武漢三環內房子，未來350萬才能買到同樣的房子。這並不是房子增值，而是貨幣貶值。

房子，是一項金融資產。當城市GDP超過20%增長時，城市裏的資產也跟着增長，我們都是城市共同體中的一員。買房不能像過去10年那樣躺賺，而是慢漲小賺，但至少能跑贏“印鈔機”。

如今，又是疫情衝擊，賺錢都很難。相比較而言，靠譜的賺錢渠道之一，還是買房。

文｜楊光華（地產寫字人）觀點地產新媒體專欄作者