楊光華 一次飯局上，幾個搞工程的朋友談起今年螺紋鋼的價格。
7月份，高峯時期5672元。而1月份，4500元。漲幅超過20%。
工地上的大工，每天工資400元，也漲了不少。世間萬物皆有聯繫，鋼材等原材料上漲、工人的工資上漲、地價上漲，房價不漲嗎？
但是，剛剛結束的高層經濟工作會議定調：房住不炒、三穩戰略、長效機制。從中可以推斷，下半年樓市難起波瀾，各地求穩，大漲概率為零。
7月份，武漢樓市“冰火兩重天”：新房網籤成交量，創歷史新高；二手房市場，較冷。
7月份，武漢新房網籤備案28712套，環比增長約26%，同比增長約24％。從同比、環比看，武漢7月單月新房暴漲。
這是今年武漢新房首次單月破2.8萬套。
01
為什麼新房市場體感較冷，而網籤數據暴漲？
武漢7月新房網籤暴漲，主要是6月份剩餘的網籤延遲。
7月1日－15日，僅4天，單日網籤量低於1000套。
這4天時間，7月4日、5日，7月11日、12日，是兩個週日與週一。
從6月份網籤數據看，30天裏，單日網籤量過1000套，僅5天。
對比發現，武漢7月前20天的新房網籤，多是6月外溢。
一些上市房企因為上半年超額完成任務，於是將一些業績騰挪到下半年。
這也造成了新房在7月扎堆網籤。從7月24日開始，單日網籤套數300-500套，恢復正常水平。
其中，7月網籤排行榜上的常客是融創。7月1日－30日，武漢新房網籤排行榜前五強裏，有4個項目都是融創的。
1-7月，武漢新房成交量約13.8萬套，相比2019年同期的10.8萬套，上漲約22%，說明今年1-7月新房市場非常火爆。
超過22%增長的購買力，來自於哪裏？
武漢在讀大學生的家庭、武漢周邊城市羣居民，還是杭州、深圳等地的投資者，或者三者都有。這是不是武漢出臺“憑證買房”新政的導火索？
如果13.8萬套加上最後5個月的成交量，不出意外，武漢今年新房成交又將是全國第一。
02
新房網籤數據火爆，為什麼還說7月新房市場並不好？
這就是矛盾的市場。很多抖音房產磚家從不看數據，而是拍腦袋看市場。
新房市場冷，主要看兩大指標：
一是新房拿預證的數量“腰斬”。
武漢新房7月拿證36次（不包括商業、還建房等），環比6月份的56次，幾乎腰斬。新房供應較少，市場上還是以老盤去庫存為主。7月武漢樓市，也進入休整期。
二是項目開盤首日的成交下滑。
7月第三週，15個項目開盤或平推，平均去化率33%。也就是說，市場上推出100套新房，賣掉33套。
7月，武漢新房市場兩極分化嚴重，呈現“啞鈴狀”：10%的項目，去化率最低8％－20%。10%的項目，去化率70％以上，一個項目開盤“日光”。而6月份，“日光盤”四五個。80%的項目，去化率30％-50%。
再看二手房市場，武漢的新增二手房數量、經紀人帶看次數，均處於下滑狀態。這其中有炎熱天氣、二手房房貸審批慢、傳統市場淡季等多重因素。8月份開始，二手房市場也將恢復熱度，中介門店與經紀人不用慌張。
03
8月份開始，武漢樓市壓力山大？
二環內，新房供應減少。三環外、三四環間供應增加，成為紅海。中心區價格堅挺，市場依然向好；東西湖、蔡甸等遠郊市場進入深度調整。
8月份開始，新項目將增多，疫情、新政等不確定因素，買家開始猶豫觀望。
以二七濱江為例，在斷檔一段時間後，華潤瑞府、仁恆濱江園、宸嘉100、光彩國際等新項目陸續上市，以及綠城黃浦灣三期、中信泰富濱江金融城等新品上市。
以光谷中心城為例，有多個地王托市，但對於品質改善來說，能選的項目少。這裏的泡沫也是武漢最大的區域。
武昌內環濱江，以福星惠譽月亮灣、龍湖天奕、華潤長江悅等為首選目標。
這三個片區，將是四季度武漢樓市最熱的板塊。另外，武漢CBD的綠城雲廬，漢街的萬達御湖漢印，兩大項目值得關注。
1-7月，光谷新房成交20094套，約佔武漢總成交的15%。武漢每賣100套新房，15套來自光谷。這能看出光谷的火爆程度，但凡事有度，過猶不及。
同期，江漢、武昌新房成交分別是3729套、4273套，武漢新房成交最少的兩個區域。
在中心城區，物以稀為貴，並且越來越貴。單價低於3萬元的核心區、風景資源項目，將是四季度買房人看房的重點。
［後記］
每年的金九銀十，往往是從8月下旬發力。這是過往十幾年的經驗。
7月份的預熱之後，8月下旬起，新盤陸續上市。
同時，不要被三季度的新房清單所迷惑。很多區域一堆新項目，你可能一個都不喜歡。你要留意的是適合你的項目。
大戰的序幕，即將拉開。各大新盤摩拳擦掌，激戰難免；買房人見好就收，且買且珍惜。
文｜楊光華（地產寫字人）觀點地產新媒體專欄作者