楊光華 今年1-4月，武漢新房成交66502套。

同比去年，沒有比較意義。

2019年1-4月，武漢新房成交47352套。

增長約40%。

從單月看，今年4月份武漢新房成交21625套，也是今年首次單月突破2萬套。

金四的成色很高。5月份有小長假，整個5月市場，怎麼走？

也許從歷史中能找到一些提示。

01

13年前，經濟危機，樓市低谷期。

萬科在全國降價，武漢萬科也跟隨降價。本地開發商投訴萬科，說大哥沒有大哥的樣子。

一天晚上，武漢公司副總經理帶着品牌部的兩位同事，到報社求援。他們三個人一天登門拜訪了武漢的主流媒體。只求一件事情，不要寫萬科降價。

當時，我們問了一個問題：萬科到底降價沒有？

那位副總說，你去超市買東西，原來10元的價格，現在促銷7元。這是降價嗎？這是在特定時間段內的打折促銷。

還是萬科有文化，我們也被繞進去了。

還記得主管部門負責人對此講過一句話，“降價促銷是市場行為，不違法違規，主管部門不能干預”。同樣這句話，放在今年的漲價語境中，沒人敢說。

也是那一年，萬科降價時，行業一片灰暗。

在綠城的辦公室裏，宋壽之後的第三個男人老羅。

公司內部討論，要不要跟隨萬科降價？老羅問了在場的營銷負責人一個問題：你們知道，地球上的土地佔比是多少嗎？

有人回答29%。

他又問，你知道這29%裏開發成樓盤的有多少嗎？

現場很安靜。他說，看問題，要從上帝視角，俯瞰全局，而不要盯着眼前的問題。

還是那一年，融創還是一家“小公司”，籌備着上市。

年底時，老孫在北京搶了一個”地王“，樓面地價每平米8000元，也就是現在的西山壹號院。

02

5年前，武漢新房成交約29萬套，全國銷冠。

春節後，市場突然火爆，單月成交量連破3萬套。均價每平米上漲600多元，相當於損失了一個衛生間。

上半年，瘋狂是當時樓市的最常見的。三環內的房子，突然從1萬元漲到1萬三四。

7月28日，碧桂園在漢陽濱江的地王，宣告武漢樓面地價邁入2萬元時代。

8月31日，武漢限貸；10月3日，武漢限購；11月14日，限購升級；11月22日，漢陽濱江的平安地王，13588元。

5年時間，武漢還是嚴格限購限貸。

那一年，市場從頭瘋到尾，一路高歌猛進。全年土地成交破1000億元。龍湖、金茂、禹洲等12家品牌開發商進入武漢。

那一年，萬科、恒大、金地、保利與福星惠譽，銷售額均破100億元。如今做到武漢行業前三，全年業績不能低於300億。

現在與2016年相似嗎？

完全不一樣。5年前，武漢是一位初中生。如今剛入大學。

武漢的城市底盤變得更穩，城市界面變得更美。

03

今年一季度，武漢經濟總量3574億元。

2019年一季度，武漢成績單是3357億元。

這是一座“大病初癒”的城市答卷。

沒必要與成都等城市相比，因為2020年所處的處境，完全不同。

從今天起，武漢正式步入四環時代。武漢，作為全國交通樞紐，正在打造“123”交通格局：武漢城市圈1小時通勤、長江中游城市羣2小時通達、全國主要城市3小時覆蓋。

1-4月份，武漢的外部發生了很大的變化：長江中游城市羣，列為國家戰略；九城如一城，正在加速對接。

未來看大武漢的經濟、人口與未來發展，最好用九城視野。

4月份，看過、寫過20多個項目。除個別項目外，多數項目開盤賣掉超過50%的房子，就是好業績。

人們開始迴歸三環內（除光谷、特級剛需外），買品質剛需、教育改善等細分產品。現在買房，與找男女朋友差不多。看得上的，買不起；買得起的，看不上。比較好的方式，是設定買房時間表，相信一見鍾情，不抱怨不後悔。能買3字頭，就不買2字頭；能買2字頭，就不買1字頭，儘量踮腳買。

按照武漢拿預售證後10天開賣倒推，預計五一小長假，預計有44個拿證項目，進入市場銷售期（不包括平銷項目），其中14個位於三環內。未來三環內，買得起的樓盤越來越少。

寫到這裏，有沒有五月行情，已經並不重要。上半年，武漢樓市的成交量將很平穩，全年如果不出意外，還將是全國前三甲。這個時候我們更關心房價。這裏不能一概而論，告訴一個方法：同一個項目，2019年的價格與現在銷售的價格對比，或是同一區域的同檔次項目，2019年價格與現在價格比較，能看清房價軌跡。

5月份，要看的是集中土拍，有哪些新項目出現，地價是多少。這些都影響着未來半年到一年的房價。如今的開發商是如飢似渴，揣着錢等地，都是區域總掛帥拿地。

武漢也保護着買房人的利益。427新政，從售前、售中到售後，全過程監管。買不到房，退訂金不超過5天。同時，武漢擬出臺公積金新政，“不支持第三套及以上自住住房需求“提取公積金。

［後記］

歷史，是最好的老師；時間，是最好的標尺。

在歷史的長河裏，有很多想不到的故事。如果時光倒回13年前，你還會錯過當時的1萬元高端盤嗎？

在回顧歷史中展望未來，站在明天看今天，也許能找到明天的答案。

在武漢”十四五“規劃中，按圖索驥，找到資產配置的理想模式：高端，長江＋內環；中產，三環內＋環武漢度假資產；剛需，地鐵＋教育樓盤。

今晚起到5月5號晚，兩江四岸燈光秀再次上演，你會發現武漢真的很美！

文｜楊光華（地產寫字人） 觀點地產新媒體專欄作者