楊光華 五一小長假前，武漢終於出臺樓市新政。
4月27日下午3點，武漢發佈樓市新政，加強新房銷售全過程監管。
這條新政，被稱為武漢“427新政”。
其中最核心的是，調整了開發商拿預售許可證的條件，拿證更難，不能多次拿證；開發商取得預售證之前，不得自行或委託第三方，收取或變相收取任何費用；買房人開盤未買到房源的，申請退款的時間，自申請提出起，最長不超過5個工作日。
427新政，將於今年6月1日起執行，有效期5年。
3年前，武漢出臺《關於進一步加強商品房銷售全過程監管的通知》。當時提出銷售方案備案與公示、售前約談與承諾、售中現場巡查、售後報告與抽查、夜間禁售等6項措施。
427新政，是最新的升級版。此前一個月公示時，業內已知曉全文。其中很多條款，對於業內來說，並不算新，但每一條，都將關乎着買房人的利益。
01
政策原文：開發商申請新房預售許可證，條件改為：15層及以下建築，總層數的1/2；15層以上，總層數的三分之一且不少於七層。
無土地或在建工程抵押的省市重大項目，主體結構可降低總層數的四分之一。底商和裙樓，結構封頂。有地下層的，每層可抵減主題結構一層。
政策解讀：前些年，武漢執行的是，低層主體封頂；多層三分之二，高層與超高層是總層數1/2且不得少於七層，方可拿證。
疫情後，武漢調整為，高層與超高層是總層數1/4，多層（含六躍七層）及低層，正負零。這項政策到2021年3月31日終止。
02
政策原文：開發商不得小於棟或分層、分單元申請預售證；20萬方以下的，不得超過三次申請預售證；20萬方以上的，不得超過五次申請預售證。
政策解讀：之前，武漢規定，每次申報不得少於3萬方。很多項目20萬方以內的項目，至少在一年內超過5次拿證，擠牙膏一樣賣房，每一次漲三五百。20萬方以下，不超過三次預證，對開發商來說，售價與工程進度壓力更大。
今年3月份有107個住宅項目拿證。4月份，截至4月28日，累計80個住宅項目拿證。
03
政策原文：新房項目設置樣板房的，開發商應當說明實際交付標準與樣板房是否一致。未說明的，交付標準應與樣板房一致。
交付標準樣板房，集中交付之日起，3個月內不得拆除、出售。在項目主體建築外設置的交付標準樣板房，確需拆除的，應提前向公證機構申請保全證據公證備查。
非住宅類項目，不得按住宅用途設置樣板房。
政策解讀：現實中，我們遇到開發商還沒交房就拆除樣板房，而拆除的依據，也是臨時建築上的樣板房，開發商單方做了公證。
這一條政策，將對市場上的公寓銷售影響很大。大量辦公用途的公寓，都是按照住宅用途裝修的樣板間。
04
政策原文：取證後10天內一次性公開銷售全部房源，銷售時間不得早於9:00或晚於20:00。房管部門將對買房人進行抽樣回訪。
政策解讀：夜半開盤的事情，將是過去式。夜間禁售，持續嚴格執行。
05
政策原文：開發商或經紀機構不得以圈存保證金、購買基金或理財產品、拒絕使用公積金或按揭貸款等為附加條件，限制買房人登記、選房；
不得接受不具備買房資格的人蔘與登記、選房；不得故意誘導、誤導、欺騙、強制或協助買房人提供虛假證明材料，騙取購房資格或規避限購。
買房人多於準售房源的，倡導採取公證搖號。
政策解讀：三個“不得”，是我們買房的保障，也避免出現像深圳等地的虛假買房資格、jy貸等違規出現。熱點區域的熱點樓盤，未來將搖號。監管部門及時公佈開盤銷售套數，避免開發商製造“日光”假象。
在杭州，熱點項目出現售樓部關閉、置業顧問集體消失，避免觸發搖號機制。買房人找不到搖號通道。這些開發商的應對措施，我們如何應對。建議學習合肥經驗，在政府官網與app上開通搖號查詢與通道。
目前，武漢的預售證查詢，不是專業人士，猜不出項目名稱。舉個例子，居住、公共服務設施項目（漢江村城中村改造開發K3及擴大地塊）一期、新建居住項目（石橋村城中村改造K4地塊），請問是哪兩個樓盤？建議增加標註項目在售的項目名。
06
政策原文：對外銷售的房價不得超過備案價格。
不得以任何方式拆分房價款，買房人實際支付的房款應與合同一致。
政策解讀：這一條對於對於精裝修房屋分拆合同（裝修費+房款）以及包銷類分拆合同（服務費+房款）有影響，但沒有明確規定是多個合同總價不超過備案價，還是隻允許簽訂一個合同。實際上還是一個漏洞。如果是允許多個合同，總價不超過備案價，實際上還是沒有解決問題。
這裏有一種理解，值得商討：假設房價備案每平米1萬元，實際成交9800元（與合同一致）。其中開發商拿9000元，包銷公司拿800元。這是不是包銷公司的生存之道？
07
政策原文：取得預售前，不得自行或委託第三方，以認籌、預訂、定製、團購、吸納會員等方式，向買房人收取或變相收取費用。
房產經紀機構不得以任何名義向買房人收取任何款項。
買房人未買到房源的，開發商應在買房人申請退款之日起，最長不超過5個工作日。
政策解讀：按規矩，沒有拿預證前，所有人都不能收錢。但操作時，有些項目不守規矩。買新房時，所有款項都是交給開發商。
在樓市裏，包銷與分銷公司不能向買房人收取任何費用，只能找開發商收取佣金與服務費。
現實中，大部分樓盤的退款在一個月左右時間，也有樓盤遲遲不退訂金。這是買房人投訴最多的內容。最長不超過5日的規定，估計大多數樓盤仍然做不到。建議設立專門的投訴通道。
08
政策原文：開發商在交房前，配合買房人驗房，不得以繳納相關費用等作為驗房的前置條件。
政策解讀：在賣方市場，開發商相對較強勢，購房者的基本權益沒有得到很好的尊重。不交雜費，不準驗房，這是行業潛規則。即使交了費用，業主請的第三方驗房機構，也被開發商威脅或毆打。
通過工地開放，提前查驗，提前暴露缺陷，開發商在交付前組織一輪整改也有利於和諧交付。
09
政策原文：不能如期交付的，開發商應提前30日書面告知買房人，並承擔違約責任。
很多項目以疫情、防汛、“裝修材料國外進口，因為疫情斷貨”的五花八門的理由，隨意、多次延長交房時間，損害買房人利益。
10
政策原文：開發商、經紀機構違反“427新政”的，採取約談、責令限期整改，記入信用檔案、實施行政處罰。
對拒不整改的，依法查處，涉嫌違法違規行為，及時移交相關部門辦理。
政策解讀：對拒不整改的，建議定期在新聞媒體上公佈名單，建議買房人謹慎購買或不要購買，就像海外旅遊風險提示一樣。
11
近期，武漢市房地產開發協會和武漢房地產經紀行業協會，將就“427新政”出臺執行細則。
政策解讀：靜待細則，希望武漢樓市越來越健康。截至4月27日，武漢新房累計成交63495套。其中，4月份成交18618套。
截至4月27日，光谷新房成交9702套，位居武漢第一。其次是洪山、漢陽、黃陂。對剛需買房人來說，是傾其所有買一套房，月供多一兩千，都影響買房決定。
像光谷、白沙洲一樣的熱門區域，市場供需失衡時，避免出現人為製造的房價暴漲；像東西湖等區域，陷入粗暴的價格戰，產品也隨之粗放，最終受害的還是買房人。
4月27日，武漢發佈“十四五”規劃與2035年願景。未來5-10年，武漢的總體定位、城市規劃、產業規劃，也是關乎我們每個買房人的內容。建議用心領悟，找到風口機會與風口項目。
九城如一城後，經濟總量與人口、產業實力，將是中國經濟第五極。
文｜楊光華（地產寫字人），觀點地產新媒體專欄作者