馮毅成 9月1日，武漢市2842所中小學幼兒園全面開學，約140萬名學生在離開學校8個月後重返校園。朗朗的讀書聲標誌着武漢市在疫情之後徹底重啓。
教育是一個國家的“腦血管”，學生是一座城市的未來。教育投資已經成為城市家庭的最大支出。在升學壓力下學區房始終是樓市關注的焦點。
新房市場橫盤，二手房市場冷熱不均，全國樓市整體調控趨嚴的背景下，武漢的學區房真實狀況有哪些？學區房在新房與二手房市場表現如何？當前武漢學區房是否值得購買？它有哪些機會與陷阱？
為此，樓市研究大V《主編筆記》於9月5日舉辦了“2020年武漢學區經濟與住房趨勢價值研討論壇”。以下為部分核心觀點。
學區房的關注來源
在教育資源分配的不平衡與升學壓力下，學區房的關注度居高不下。
第一是升學率。
媒體習慣說法是“淘汰率”。網上有各省中考的“淘汰率”，準確來說應該是初中畢業生進入普通高中學習的機會。各地不一，大概都在50%上下。
注意，這裏是指中考後進入普通高中學習的機會，不是進入重點高中的機會。中考過後是高考，重點學校始終是稀缺資源。升學壓力不言而喻。
而壓力最終都會落在小學的起跑線上。
第二是人口基數。
武漢市有140萬名中小學及幼兒園學生，如果按照每名學生有6位家長計算，那麼這140萬個家庭人口大概在980萬人，而武漢市的常住人口有1108萬人，可以看出：
一是該學生羣體超過了總人口的12.6%；
二是該學生家庭人口占總人口的88%。
這就是全民關注教育，繼而學區房備受關注的基礎數據。
第三是城建紅利再分配。
優質教育資源的增加速度遠比不上修路、修地鐵、建商場等公共配套的速度。而購房者在衡量商品房的外部價值時，以“物以稀為貴”為基本原則，學區房已經成了房屋升值和“便於交易”的重要籌碼。
新建小區引進一所知名學校，建設費、管理費加上土地成本等，少則大幾千萬，多則上億。而招生往往只有千餘人。這一千張“門票”既是教育機會，也是參與城建紅利二次分配的機會。
學區房的供應和市場表現
8月31日，南京雙學區房蘇寧檀悅，5002組客戶搶324套房，套均總價1000萬左右，600萬驗資，首付至少80%。
今年4月底，武漢天地142套大平層，均價5萬出頭，2分鐘售罄。7月底，武漢天地二手房掛牌價首次突破8萬，成交均價6萬多，整體溢價率超20%。
這些都是樓市的個例，卻具有風向標的作用。
從價量關係不難看出優質學區房受捧，主要還是供應太少，當學區及產品內外多個價值點疊加，就容易形成爆款、神盤。
2019年，武漢二手房掛牌量已經突破10萬套，而新建商品住房成交量為20.9萬套。
也就是說，每賣出2套新房（新建商品住房）就有一套二手房準備拋售。伴隨三環內日漸成熟，新房供應趨少，武漢正在進入存量房時代。
市場並不缺房，而是缺好房子。並不是所有房子都能夠借勢漲價，即使漲價也未必能成交，這就是二手房市場在疫情期間出現的“流通性陷阱”。
普通購房者爭奪學區房的主戰場實際上是在二手房。疫情期間，武漢市二手房整體掛牌價下跌，但學區房表現總體堅挺，如水果湖某大盤價格甚至有上升勢頭。
武漢解封后，學區房在二手房市場的價量表現總體優於其他房源平均水平。
全國資深地產媒體人楊光華表示，目前武漢主城區新房價格控制很規範，總體偏低，“一些學區房即使沒有學區，這個價格也在市場上站得住腳”。
但二手學區房也存在諸多弊端。比如一些房屋存在“老、破、小”，居住環境和物管服務體驗較差等。當房屋的學區名額被使用後，在幾年時間內，這套房子的實際價值非常弱。
即房地產整體在升值，但房屋在貶值。這種“被掏空”學區名額的房屋在二手交易中將面臨諸多壓力。
學區房的機會與風險
武漢地產研究院院長、湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建分析，開發商在中心城區拆一棟6層高的住宅樓，起碼要建一棟26層的住宅樓才能保本。
這樣的財務成本直接導致了高密度小區的出現。片區內的公共配套資源不變情況下，將直接導致人均資源佔比下降。
學區資源，尤其是優質學區資源會更加緊張。“你看到有150米以上的高層住宅出現，就可以判斷這個區域的學區房一定緊缺。”
可以反推，如果一個區域集中出現高密度住宅小區，該區域的學區房將與非學區房拉開較大的價值差距。
比如說在漢口二環以內的CBD區域就是如此。紅領巾小學和崇仁路小學興華校區等都是片區內的知名小學。
關於學區房選擇要重點注意以下事項：
第一，學區配套不等於學區對口。
很多新房在銷售中喜歡宣傳配套優勢，但並不是距離越近的小區就一定能夠就讀名校。
第二，學區劃片承諾有風險。
很多交房維權是由開發商事先承諾的學區無法兌現引起。學區劃片每年都在改變，充滿了不確定性。
一般來說，沒有交房的小區是不可能參與學區劃片的，開發商不能輕易承諾學區。同時，也基本不可能以合同形式約定。
除非對口的學校是開發商共建性質，有定向對口的權益。比如武漢天地、興華尚都國際、復地東湖國際等。
8月1日，崇仁路小學興華校區舉行奠基儀式，該項目受到市裏高度重視。今年年底建成交付給礄口區教育局，由區教育局和崇仁路小學共管，明年9月正式開學。該小學就是為了緩解片區就學壓力而建。
第三，接送上學與目送式上學不同。
對小學家長而言，工作時間長，生活節奏快，一天兩次接送小孩上下學起碼佔用兩個小時。如果家門口就有對口的名校，家長相當於多了兩小時的生活時間，可以極大地提升幸福指數。
這兩小時對於剛需家庭至關重要，甚至可以改變生活方式。
第四，學區對口並非一成不變。
學區劃片採取就近原則，但每年都會有新的劃片。比如泛海國際·芸海園，緊鄰紅領巾小學，但目前是無法對口入學的。
原因很簡單，紅領巾小學生源已滿。所以附近一些小區對口輔仁小學。但CBD區域近年交付眾多的新房入住率並不高，不少家庭也不止一套住房。
隨着這些業主的入住、搬離或易主，片區生源情況也將波動，這將直接影響學區劃片。
第五，最好的學區房擁有雙重點。
即對口小學、初中均是重點。但目前小學與初中銜接上，絕大多數是交叉組合。如重點小學對一般初中，一般小學對重點初中。
因此，不少家長會在小孩小學畢業前關注小升初對口動態，必要時會採取擇校手段。
學區房，除了教育還該關注什麼
第一，珍惜合理自住與合理改善的購房窗口期。
按現行政策，合理即以家庭為單位在本市擁有兩套住房。第一套是剛需自住，第二套是改善型住房。
學區房本質上也是商品房，只是多了享受優質教育機會的權益而已。在樓市橫盤和二手房局部冷熱不均市場下，要珍惜合理自住與改善的窗口期。優先選擇學區房，無論今後自家是否使用學區權益，對房屋升值都有益處。
第二，後疫情時代，健康是最高生活品質。
健康生活就是後疫情時代的生活主旋律，健康是品質生活的最高標準。
第三，自然景觀不可再生。
自然環境，園林景觀是一座城市的瑰寶，是不可再生資源。家門口有自然景觀，能夠讓家庭生活貼近自然，富有趣味，對於家庭氛圍和孩子成長大有裨益。
第四，長週期下品質為王。
一是工程質量，這是一家房企的底線，也是幸福生活的基礎。
二是園林設計、樓棟設計、戶型設計等，品質源於設計。比如說，一些走心的設計會讓同等面積的戶型體驗更加開闊，或者得房率更高等。
相比之下，民營企業在當前樓市下優劣勢非常明顯。劣勢是，融資成本高，很難玩轉高週轉，難以用規模效應塑造品牌。
優勢是，可以選擇走“小而美”的路線精耕細作。對於購房者而言，品質永遠比品牌重要且實際。
而品質恰好是民營企業的生命線，如果連品質底線都無法守住，那麼這家房企將徹底喪失優勢。
買房無小事，決策影響一生。買一套房，就等於買下了家庭的未來五年、十年甚至幾十年。
樓市從來沒有簡答題，我們希望始終以公正、客觀、理性的態度慎重面對每個專業問題。
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馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯、武漢房研社社長、武漢房地產開發協會專家顧問、觀點地產新媒體專欄作者