楊光華 20年，正值青春年華。
國內的房地產走過20年，像那部電視劇一樣，二十不惑。
有一年，孫宏斌對王石說，我要做100億。
王石說，“這是吹牛”。如今，老孫做到了行業第四。
20年，房地產處於青春期。
如今，遭遇青春期的煩惱，但未來機會多多。
一家2000億規模的開發商預言，未來20年，房地產依然被看好。
也許他手中有魔法球，能看到未來。
01
過去20年，是國內房地產的繁榮時代。
這背後與中國經濟、城市化、城鎮化等關係密切。
過去20年，我們建設經濟大國，不得不靠房地產拉動。
房地產業成為經濟的支柱產業。
未來20年，我們建設經濟強國，則不能再依賴房地產。
懂得這一趨勢，則能更好理解房地產政策變化。這個大局觀，決定看房地產的高度。
經濟學家說，只有房地產的經濟體，沒有未來。沒有房地產的經濟體，沒有當下。
兩句話中也能看出房地產的地位。
一位大佬說，貪念大的人，膽子大的人，賺大錢。做開發商的，多是貪性大的人。
他還說，這羣人也是瘋子。在別人不敢的時候，瘋狂拿地擴張。
最終做大的人，還是能忍的人，遇事冷靜。
貪、瘋、忍，是過去20年開發商的三個關鍵詞。
我們要感謝過去的20年。
20年的經濟大發展，才有今天的大變局。
我們從勞動密集型，開始向高端製造轉型，這就是我們的後發優勢。
20年的房地產大發展，才有今天15萬億規模，30%以上的貢獻率。當年的螞蟻，變成今天的大象。
20年的住宅大發展，才有今天的品質生活。
02
有人樂觀，有人悲觀，幾乎每年如此。
像一枚硬幣的兩個面，同時存在。
未來20年，我們無法預測。但我們確定的是，未來有很多不確定性。
從外到內，還有很多黑天鵝、黑犀牛。
上半年，從一線城市，到部分核心二線城市。
4月份後，剛需與高端市場集中反彈。
在杭州，萬人搖的樓盤，搖中一套，相當於中了一個百萬大獎。
在廣州，5000萬的度假別墅，24小時就能下單。40多天賣的房子，是往年一年的量。
疫情後的瘋狂，是在金融推動下的結構性調整。
從萬人搖號，到供需兩旺，最終會走到供大於求。
這次疫情，是很多人的人生停頓點。
人們停下來問自己，辛苦奮鬥，為了什麼？人生到底要什麼？
疫情使人停下來思考，開始更多考慮健康與家人。
一場疫情徹底顛覆很多人的生命觀、生活觀、價值觀與置業觀。
限制性政策，像熨斗一樣熨平的波動週期，但旺盛的需求依然存在。
上半年，各家開發商紛紛在加槓桿。
下半年，開發商的融資難度加大，將加速銷售回款。
對買房人來說，依然是買房的機會。
因為我們看的是未來10年的長週期。
03
機會，對開發商來說，還有多少？
週期就像春夏秋冬，四季輪迴。沒有周期，就沒有機會。
從三五年的週期，到一年的小週期，我們發現房地產的小週期縮短。
短期內，我認同一個觀點，未來2-3年，房地產處於高波動週期。
從長週期看，開發商繼續做大，至少有5個機會。
首先，內循環的機會。
內循環為主的經濟，還是要靠房地產。
人們對房地產有很多誤解，比如，房地產不是實體經濟，房地產與科技產業是對立的。
其實不是。房地產也是實體經濟的重要組成部分，與科技產業不是對立關係。
其次，人口遷移的機會。
農民進城、三四線進入二線，二線到一線，以及城市羣之間的人口流動。
這種遷移中，為房地產創造機會。
第三，城鎮化的機會。
目前，我們的城鎮化是40%多。
如果每年增加1%，到60%，至少要20年。這20年就是房地產的機會。
第四，城市更新的機會。
舊城改造更新，是一個長期的過程。
城市持續更新，就能創造房地產開發的機會。
20年以上的老社區，是不是有第二次更新的機會？
第五，改善性需求的機會。
改善性需求將是市場的主流。
並且改善是沒有終點的，首次改善、多次改善、終極改善等等。
未來，有錢人退休後，他們有更多的度假、養老等改善需求。
［後記］
我們何其有幸，經歷了這20年。
一本書上說，跑馬拉松是一個自己跟自己較勁的過程。
如果有一天不較勁了，馬拉松的生活就停止了。
今年的博鰲房地產論壇上，看到開發商們還在與自己較勁，努力做個好學生。
討論資本金融、產業多元化等話題，他們都像跑馬拉松的瘋子。
20年時間，放在歷史長河裏，不過一滴水。
但對於一個人來說，人生有多少個20年。
不管風雨何時起，做好自己能做的事，做大自己的市場。
多關心產品與服務，少關心政策；多關心業主的滿意度，少追趕規模；多關心消費分層，少盲目多元。
不能太貪，不做瘋子，學做忍者。當別人都在做房地產＋時，是不是要考慮下做減法？
文｜楊光華（地產寫字人） 觀點地產新媒體專欄作者