楊光華 1023套。
7月10日，武漢新房單日成交量首次破1000套。
截至7月1-10日，新房累計成交7372套。也就是說，7月份，武漢新房成交量將大概率破1萬套。
7月剛過10天，這個月的成績單，註定很漂亮。
但市場很明顯慢下來了。7月9日，武漢僅發出2張預售證。很多公司都在開半年總結會。
剛入行時，前輩說，樓市的規律，就是需求與供給。後來發現，那是市場化的樓市，理想狀態。真實的市場，很多背離規律的走向。
如今的樓市，是調控化的樓市，很多市場要素失靈。比如，新房的價格，為什麼出現備案價行情；二手房市場，為什麼體感依然很差。還有很多疑惑的地方。
01
很多同行看市場，喜歡看發出的預售許可證數量。
其實，這些預售許可證中有還建、商業、類別墅。如果以純住宅統計，6月的預證，83個，分散到15個區域，平均5-6個。其中還有幾個項目，一個月拿2次證。
我更看中兩組數據。
一組是新房價格與區域二手房均價。
多數新盤的毛坯價格，低於區域二手房均價。這說明武漢的新房市場非常健康。
武漢，還沒有出現像杭州、深圳等城市，新房價格，遠低於二手房價格，價差超過1w＋，人們都準備搖號“打新”。
在武漢，這些低於區域均價的新盤，都值得考慮。當然，也有個別豪宅盤、打破天花板的項目，價格高出區域均價一截。
豪宅盤，是豪宅邏輯。那些打破天花板的項目，就是下一個站崗的項目。這一輪行情，以前站崗的項目，順利解套，多虧新的高價地出現。
02
另一組數據，就是土地成交數據。
上半年，武漢土地成交444億，全國排名第14位。
疫情之後，武漢是“國家隊”的主場。招商、金茂、中海、華僑城等，央企的貢獻率，接近半壁江山。
很多同行抱怨，武漢沒有出政策，緩解銷售壓力。
看看央企的拿地，他們為武漢托底，這就是最大的利好。5月17日一天，50多家央企在武漢簽了1800億的項目。
央企每在武漢投入1塊錢，至少能產生10塊錢效益。假設2020年，武漢的央企（房地產類）投入1000億，未來將為武漢創造1萬億。
這還不包括其他類別的央企。換句話說，這些央企的“搭把手”，可能為武漢帶來了幾萬億的“福利”。這些利好，未來與我們關係重大。
當武漢利好時，樓市裏的每個人都會受益。
03
有人問我，對武漢未來的市場，怎麼看？
短期看平，長期看好。
短期有多短，我也不知道。如果我知道明天下雨，我自己一定帶好雨傘。
這就像去年9月份，誰也不能預測武漢有疫情衝擊一樣。
7月份到12月份，我們無法預測那些不確定的因素。
我們的所有判斷，都是基於沒有這些不確定因素。
有人說，股市是大賭。其實，樓市裏的我們也是在賭。
賭武漢挺過這一關，賭武漢明天更好。
有“國家隊”在，武漢樓市的基本面就不會改變，局部波動也是正常現象。
今年上半年，武漢新房成交約4.4萬套。按照以往的思維定勢，下半年成交量是上半年的1.3－1.5倍。如果按1.3倍計算，下半年業績約5.7萬套。
今年不能這樣核算。今年的算法是，取5-6月份的均值1.25萬套，然後乘上6個月，大約是7.5萬套。這是很樂觀的算法。
也就是說，開發商的合作伙伴，按照全年約12萬套倒推自己的收成。如果破10萬套，則說明武漢樓市還處於成交量牛市。在牛市中，除了買房，還是買房，並且我們不炒房。我們買了是為了改善生活。
這是以所有不確定因素都沒有發生為前提的。每一次市場改變，我也及時修正自己的觀點。
楊光華（地產寫字人） 觀點地產新媒體專欄作者