楊光華 最近，蘇州、南京等地樓市回暖。
杭州誕生首個“萬人搖”樓盤，深圳有千萬級豪宅收“茶水費”。
昨天，海寧“放開限購1個月”新政，出臺兩小時後撤回。
湖南益陽買144平米以下一手房，補貼50%契稅。
房地產市場與地方政策，都到了一個敏感期。這些各地的樓市新聞，如果拼接在一起，是不是得出一個結論：
樓市在回暖復甦？
01
突發的偶然，不代表長期的必然。
突然的回暖，也不代表春天的迴歸。
一花獨放不是春。我的觀點是，這是復甦的導火線。
停擺一兩個月的市場剛剛恢復後，抑制的需求集中釋放。
低總價的剛需項目與千萬級豪宅項目，兩極分化。
以蘇州的剛需盤為例，龍湖的項目，單價2.8萬，面積89、109；碧桂園的一個項目總價150萬起。在深圳，14套房子，每套4200萬。誠意金100萬。
每次市場復甦時，都是剛需與塔尖人羣率先出手。剛需是等不起，塔尖人羣則是怕貶值。
2月份，在上海，由於豪宅成交的拉動作用，當月新房成交均價突破6萬元；北京海淀的世茂西山龍胤頂豪項目，5天成交3套，成交金額1.2個億。截至3月下旬，全國範圍內已有3套總價過億的豪宅成交，杭州、北京和廣州各一套。
這些僅僅是樓市的表現，或者是表象。
深層次的原因是每次危機後，均有寬鬆刺激政策。
大河有水小河滿。每次刺激後，又是新一輪週期。
02
大停擺後，會有報復性行情？
3月23日，經濟學家管清友說，經濟繁榮時，電梯往上走，只要你在電梯上，就能往上走。電梯往下走，首先要學會避險。
兩天後，美國推出2萬億美元的經濟刺激計劃。
最近的行情，剛需是生存邏輯，而豪宅則是避險邏輯。
有這些城市的個別樓盤，作為復甦的導火索，市場春心蕩漾。
3月份開始，各地售樓處開放後，住宅市場回暖是必然。
比如，蘇州恢復到疫情前行情的7成。主要是當地的人才新政刺激。而在深圳，政策並無刺激，買房人依然熱情滿滿。
3月的第二週，北京、上海等地的土地市場，提前回暖。
不過，業內普遍預計4月份市場全面復甦。
全面復工，才有全面復甦。截至1月22日，武漢今年發放了60張預售許可證。
目前武漢繼續暫停線下售樓，開發商在線上賣存貨。
輸掉一季度後，各大開發商搶收4月，促銷將加碼。
大家都是考生，誰也不能置身世外。
對於普通買房人，更期待第二種行情出現。
03
現在，房地產行業是左右為難。
既拉動住宅消費，又保房地產投資。既防房價上漲，又防下跌。
在房住不炒的底線下，如何設計平衡之策。
有經濟學家建議，在增加熱點城市土地供應的基礎上適度放鬆限購和限價。
對特定人羣尤其是外來民工和新畢業大學生給予降低首付比例和優惠房貸利率的優惠政策。
這或許是開發商最想看到的新政。
應急新政的制定，交給各地方。
最近，各地短期應急措施，一城一策，不痛不癢。
而市場終歸市場，還是春江水暖，銷控表先知。
至於多次提到的長效機制，恐不是短期內出臺的。
從試點到全面執行，有時間週期。何況此時遇到疫情。
最大的風險，來自外部。全球疫情加劇後，世界經濟生病。
最近，美股裏一些大佬開始抄底。
與幾個城市的點式復甦不同，多家開發商發佈年報，發言多悲觀。
萬科繼續高喊“活下去”，今天下午就在青島拿下5宗地。
這場疫情，對開發商們是一次壓力測試。
合理降價促銷，盤活存量。
拿下口罩後，還是相信“美好的日子就在前方”。
［後記］
經濟新週期“撞上”疫情，全球股市震盪，資金湧入房地產避險。
當前的一城一策，救不了市，更多是注入信心。
在二三月的失手後，4月樓市促銷戰更猛，開發商急於回款現金。
剛需與豪宅項目率先反彈，樓市發動機被重新點燃。
綜上分析，當前買不買，不是問題，問題是買誰的房子。
誰的房子能資產避險，誰的房子住着舒服，有健康生活，有優質物業。
這是龐大的中間階層所關心的。
文｜楊光華（地產寫字人）