洗牌，淘汰，再洗牌，再淘汰。
這是殘酷的生存規律。最近十年，房地產行業淘汰過一批企業，但沒有真正意義上的大洗牌。
“今年將是房地產行業洗牌的年份。這場疫情加速了洗牌的速度。洗牌力度大於2019年。”
3月16日，2020觀點年度論壇上，經濟學家巴曙松預測，今年破產的房企將在600-700家。
他推算，今年房企的總債務規模1.46萬億元。7月份是房企債務的峯值，預計1490億元。
當處於轉型期的房地產市場，疊加新冠疫情之後，壓力增大。後疫情時代，有哪些機遇？房地產的生存規則，將有哪些變化？
此時到了一個新的十字路口。
01
從現在起，房地產進入“雙穩”週期，即政策平穩與房價平穩。
這是巴曙松對於市場大趨勢的判斷。
他認為，房地產政策就是一個平衡，而不是單純的刺激。
而旭輝控股CEO林峯認為，所有的政策都是在對沖風險。
他打了一個比方，2003年非典時，房地產行業像少年摔倒了，能馬上爬起來。2020年的房地產行業更像在中年期，摔倒了，至少要休養幾個月。
林峯預測，2019年房地產行業的峯值16萬億。今年疫情的影響，如果沒有外界刺激政策，至少減少1萬億。
事實上，對沖也是一種平衡。對沖，還體現在資本市場。建銀國際經營有限公司董事總經理曾粵暉表示，現在進降息週期，資金供應充裕。
林峯介紹，因為200多萬億的M2增量，加上今年量化寬鬆，將帶來一部分資金保值增值的買房需求。
“看不見的手”正在拿走我們的錢，且是悄無聲息的。我們對沖的是國外資本市場，對沖的是貨幣貶值預期。對於開發商而言，他們追求規模與利潤的平衡。
未來10年，中國城市化率增加10%。也就是說，至少還有1.4億人在城市裏買房。這是房地產市場的增量需求。
其次是，中高收入階層的換房需求。疫情之後，他們對生活方式與理念有更多理解，會選擇城市與項目，更看重城市的醫療服務、公共服務與應急服務。
巴曙松認為，當前的房地產市場，已從賣方市場，進入買方市場。買方掌握更多的話語權。
與巴曙松的觀點類似，林峯表示，被限制的買房需求、租房轉買房的需求、改善性需求等，將在疫情後釋放。
02
“這輪洗牌將加速新趨勢的到來。”巴曙松認為。
新的消費習慣，帶來商業模式的切換。無理由退房等交易規則的出現，將重構行業的標準與格局。
巴曙松建議，未來房地產的線上趨勢下，房企要有適應能力。
中城新產業園董事長劉愛明也認為，“線上化”將催生企業組織形式、運營成本等變革。如今，劉愛明習慣了網上辦公、網上開會。
未來是大公司、小團隊。他引用巴菲特的名言，“要把公司做小，把產品做好，把員工做精，把服務做好，把市場做大”。
論壇上，嘉賓們談到最多的是產品與服務的創新。
2003年非典後，住宅的塔樓，變成板樓設計。人們更重視南北通風、低密度小區。新冠疫情後，買房人更關心客廳與餐廳的功能，儲藏空間的大小，跑步機放在哪裏？
以前，我們談智慧社區往往是噱頭。最近，看到有房企與設計院開發出幾套很酷的抗疫戶型。抗菌地漏、社交廚房、玄關消殺、家庭辦公室等設置。
五礦地產有限公司董事長、黨委書記何劍波認為，未來在於健康社區與智慧社區。
“這些標準都是消費者說了算。”
03
“這次疫情相當於給行業做了一次體檢。”泰禾集團副總裁全忠表示。
“我們有私人醫生、醫療服務站等健康服務體系。未來將在項目中提供雙管家服務：小區管家與健康管家。”
印象中，高端小區裏單獨配備健康管家的並不多。也許這也是一種趨勢。
對於物業來說，這次疫情是物業價值的再發現。從保安保潔，到健康管理、居家生活提供商。
疫情後，無接觸服務、居家生活服務等方面將有更多改進。比如，遠程醫療、快遞機器人等。
這些遙不可及的東西，很快都將成為品質社區的標配。
從總量上看，物業管理是一個萬億級市場。2019年，有10家物業公司完成上市。頭部物業公司發生24起併購。今年3月13日，又有一家物業公司赴港上市。
花樣年控股執行董事、董事局主席兼首席執行官潘軍認為，物業管理公司，將變成社區服務公司。
［後記］
一次行業論壇，全線上直播。
這本身就是一次行業的改變。
每次觀點論壇，我們都在談危機，每次我們都能平安度過危機。
正如林峯所言，行業像大海。
我們見過大風大浪。這場疫情像催化劑，加速洗牌。
對於買房人來說，我們更樂意看到洗牌，買到更好的房子。
有人說，危機三五年一次，將是常態。
我們的創新也將是常態。以後，線上賣房也將是營銷的常態。至於巴老師說的700家死掉，也是常態。因為國內房地產企業數量近10萬家。
記得論壇開場時的第一句話，“今年將是艱難的一年，也是希望的一年。”
這一年，將出現新的消費習慣、新的商業模式、新的生存法則。不過，對買房人來說，只有城市羣級的大城市，才有更好的醫療服務、更好的城市治理。在這裏買房，也許是跑贏“印鈔機”的方法。
文｜楊光華（地產寫字人）