昨天的新聞，透露蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部。
這一消息，讓長期關注房地產市場的人士感到興奮。
中國政府對房地產調控長效機制探索了10年，理論上沒有任何進展，蘇州居然拿出了方案，讓業界和公眾翹首以待，這顯然對全國房地產市場的調控有重大的標誌性示範意義。
“建立房地產市場長效機制”，是早在2010年，時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上就提出的目標。此後，中央政府也在多次會議上提到要加快建立長效機制。
在長達近10年的時間裏，政府一直試圖以長效機制來替代短期的行政措施，以保證房地產市場平穩健康發展。
對房地產市場長效機制的探索和研究，已經進行了10年。但是坦率的說，迄今為止，還沒有任何一個成熟的長效機制形成。
此次，“蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部”的消息，令業界諸多猜想。到底是什麼樣的長效機制？
作為房地產市場的研究者，對蘇州的長效機制方案，既充滿了期待，也有諸多好奇和疑問。
01
長效機制應該是什麼樣的機制？
1
所謂長效機制，就應該是能夠長期起作用，而不是“翻燒餅”似的朝令夕改的機制。
2
長效機制，一定應該是法制機制和市場機制。調控的手段應主要包括金融政策、稅收政策、土地政策、保障房政策和住房租賃政策等等。而不是過去幾年經常動用的“限購”“限價”“限售”等行政措施。
3
長效機制，一定應該着眼於解決中國房地產市場的根本邏輯：地方政府對土地財政的過度依賴。
4
長效機制的最終目標，應該是防止房地產市場的大起大落。
02
貨幣、稅收、土地、財政、立法、保障房和租賃房，哪方面可能突破？
經過近10年的探索，迄今為止，在以上多個方面，尚未看到長效機制有任何實質性的進展。
如貨幣政策：
一旦遇到經濟下行壓力加大或市場流動性趨緊，央行貨幣信貸政策較為寬鬆的時候，無論如何聲稱不流入樓市，但事實上幾乎沒有任何有效的措施，能夠阻止貨幣流入樓市。
每一次的貨幣鬆動，都會引來房地產市場價格的大幅度上漲。
再如稅收政策：
“房地產稅”從2003年十六屆三中全會上提出，至2013年十八屆三中全會確定房地產稅立法，由於法理等方面的障礙，迄今尚未看到房地產稅有任何實質性的進展。甚至草案起草完成的時間節點，也僅僅是本屆人大任期之內，即2023年之前。
再如共有產權房：
“共有產權房”被認為是長效機制之一，但事實上近期北京、上海等地的共有產權房，受到市場的冷落，已經證實這一政策的取向，在很大程度上不被市場和公眾認同。
03
一個城市政府能建立起長效機制嗎？
蘇州方面的房地產長效調控機制，存在疑問的另一個方面是：地方政府是否有權力，有可能建立一套市場的長效機制。
以上分析的貨幣、稅收、土地、財政、立法、保障房和租賃房等諸多方面，地方政府的權力空間極為有限。
例如，貨幣政策、房地產稅等，事實上根本不在地方政府的管轄範疇之內。
從昨天的新聞也可以看出，蘇州方面也對所謂“長效機制”並不自信。
稱：長效調控機制實施後階段調控措施不取消，一切以重要考核指標要求為準。
如果短效行政機制不能撤除，長效機制還有意義嗎？
如此，房地產業界和公眾，對蘇州的房地產長效調控機制方案充滿期待，但也有很多質疑。
長效機制的建立如果如此容易，在過去的10年中，為什麼沒有建立和運用呢？
丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長 觀點地產網專欄作者