解讀國家發改委文件（總結篇）

城市化是邁向現代化的必由之路。

1949年新中國成立時，中國的城市化率僅為10.6%。而約800年前的南宋時期，城市化率達22%。800多年中，中國的城市化率竟然下降了11.4%。

進入新中國後的前30年，城市化進展也極為緩慢。至1978年改革開放之初，城市化率為17.9%。

改革開放以後，中國城市化進入了新階段。中國城市化發展進入“快車道”，但真正進入“超車道”開始加速發展是1998年之後。

1998年，中國政府宣佈取消福利分房，全面開啓住宅市場化的時代。

由此開始，中國開始了一輪20年史無前例的、排山倒海的、波瀾壯闊的城市化進程。

過去的這20年，中國的城市化率上升了將近一倍。從1998年的30.4%，提高至2018年近60%（59.6%），4.5億人從農村進入了城市。

不論是北上廣深，還是任何一個小縣城，整個中國的一二三四線城市人口都急劇增加，城市面積迅速擴張，發生了天翻地覆的變化。

這不僅徹底改變了中國的面貌，也深深影響了21世紀全球人類的發展軌跡。

然4月8日國家發改委發佈文件，中國城市化進程進入新的歷史階段。文件發佈，本公眾號隨即率先提出：以此文件為標誌，中國進入了“二次城市化”時代。“二次城市化”的定義和判斷，得到了眾多學者專家和媒體的認同。

01 第一次城市化（1998年-2018年）

1998年-2018年的20年的城市化歷程，可以稱之為“第一次城市化”。

其基本特徵是：

從大城市到中等城市，再到小城市，甚至到縣城和小鎮，都經歷了史無前例的擴張，不論是城市面積還是人口。

幾乎所有城市的基礎設施建設都“大幹快上”，可以說是一次“大躍進”式的城市化進程。

由於戶籍限制流動，以及過去20年中國經濟發展的特殊歷史時期，支撐了第一次城市化，即全面擴張的城市化歷程。

在此階段，由於中國的行政管理體制和經濟發展的不平衡，形成了以“北上廣深”為代表的一線城市，以南京、杭州、蘇州、成都、武漢、長沙、西安、合肥、廈門、重慶、天津等等為代表的二線城市，各省地級市為代表的三線城市，以及大多數縣城為主的四線城市格局。

基於中國幅員遼闊，及當時大城市，特別是特大城市基礎建設等城市人口承載能力的考量，官方提出了人類歷史上很少有的，理想化的城市化模式：

就地城鎮化。

這一模式的出發點是能儘量減少特大城市的壓力，讓農村人口均衡城市化。人們在家鄉附近的三四線城市中，甚至在縣級以下的城鎮中，找到自己的定位，安居立業。

但這一理想化的模式，沒有，也很難實現。

儘管有戶籍限制，儘管10年前高鐵網尚未成型，春運時期擠爆綠皮火車的艱辛，仍然沒有阻擋大量的外出務工人羣過着候鳥式的遷徙生活，從經濟不發達的中西部和內陸省市，湧向了珠三角和長三角等經濟發達的大都市羣。

02 2019，“二次城市化”元年

最近幾年，中國的城市化進程表現出明顯的新特徵：

1.城市羣特徵；

2.具有中國特色的高鐵網特徵。

城市羣是全球國家城市化的普遍規律，例如美國東北部大西洋沿岸城市羣、日本東京城市羣等等。

依託一至兩個大城市或特大城市為中心，形成了“恆星-行星-衛星”相互環繞的城市羣。

目前，中國已經主要形成了長三角城市羣、粵港澳大灣區城市羣、京津冀城市羣、成渝城市羣、長江中游城市羣等。

此外，中國已經形成的近3萬公里“四縱四橫”高鐵網絡，大大縮短了人們物理空間上的交通時間，心理距離也因此大大縮小。

▲中國高鐵網

便捷密集的高鐵網，顛覆了人們選擇城市的傳統觀念。將中國幅員遼闊的物理距離，換算成高鐵的運行時間，改變了新一代中國人傳統的家鄉觀念和居住方式，改變了人們的出行和遷徙方式，也改變了人們對城市的選擇方式，選擇範圍大大增加。

03 各城市同平臺競爭“性價比”  擇優而居

在全國範圍內的自由遷徙，已經變得簡單容易。中國的主要一二線城市，都被置於同一平臺來比較性價比。

城市資源與機會，既包括城市的天然稟賦、公共服務，也包括了歷史文化、社會治安、政商關係等等，以及城市就業創業機會和收入。

生活成本，包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本，當然權重最大的是居住成本，也就是這個城市的房價。

雖然所謂的城市性價比不能加以精準計算，但是在人們心中自有一番評判。在最終選擇城市的時候，城市性價比的考量將成為評判遷居城市的重要依據。

4月8日國家發改委的文件提出，除了個別特大超大城市之外，全國各個城市的戶籍將全面放開。

可自由選擇遷徙的城市範圍，已然擴及幾乎所有城市。未來全國城市間的“搶人大戰”的結果，將以城市“性價比”的PK論輸贏。

04 鶴崗，不止是一個鶴崗

隨着城市羣特徵和高鐵網“虹吸”特徵的凸顯，全國戶籍的放開，未來，將有一批甚至數量不算少的“鬼城”“空城”不可避免地加速形成。

4月8日，國家發展改革委官網發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首次提到了“收縮型城市”的說法。

城市出現收縮，這實際上也是人類城市發展的基本規律之一，城市也存在着“生老病死”。

在中國北方，特別是以能源和資源型工業城市為主的東北，隨着產業的逐漸枯竭，人口流出情況嚴重。

最近驚爆“白菜”房價的鶴崗就是其中之一。

黑龍江鶴崗市二手房市場驚現一套房價低至348元/平方米的住房，46平方米總價16000元。雖然4月16日晚，鶴崗相關部門回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。但根據媒體報道，雖大多是遠郊區的棚改房，但低價房並非少數。

曾作為黑龍江“四大煤城”之一的鶴崗，隨着煤礦資源的衰落，再加上早期煤礦開採導致居住環境較差，人口外流情況十分嚴重。

鶴崗現象代表着中國將有一大批城市被淘汰。

不僅是鶴崗，東北一大批資源型城市，都與鶴崗極為相似。中國其他城市也有陸續被爆超低房價現象：廣東河源房價最低跌到2000元/平方米，湖南婁底最低950元/平方米，邵陽最低550元/平方米……

中國的部分產業枯竭的中小城市，已經出現了明顯的“鬼城”“空城”的趨勢。甚至北方的一些大城市，甚至二線城市，有很多也出現了人口大量淨流出的現象。不能排除出現中國“底特律”將成為長期趨勢的可能。

但是否會成為“鬼城”“空城”，不能簡單地用是不是三四線城市的標準來劃分。

在經濟發達的城市羣中，三四線城市實際上是特大城市和大城市的“行星”城市或“衛星”，比如江蘇崑山，浙江嘉興等，這些城市跟北方那些產業枯竭的三四線城市完全不能相提並論。

特別是發改委文件中也已經明確，以都市圈中心城市為中心，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散，中小城市將分類施策，提高產業支撐與公共服務品質等等。

05 官方適時修正了中國城市化路徑和理念

前20年中國浩蕩的城市化發展速度之快，為中國的城市留下了眾多低質的城市建築，實際上是一場“粗放型”的城市化歷程。甚至有人誇張的說“我們的城市都要被建築垃圾堆滿了”。

4月8日，以國家發改委發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件為最重要的標誌，宣告了官方對城市化發展理念進行修正。

文件明確：

1. 大力發展城市羣；

2. 全國基本取消戶籍限制；

3.  首次提出“收縮型城市”概念。

事實上，這是對過去20年中國城市化路徑和理念的重大修正。

06 “二次城市化”可能帶來的改變

1. 戶籍制度基本放開之後，全國城市將進行充分競爭。

2. 城市化進程將由第一次城市化的“整體快速發展擴張”，進入到“分化發展、集約精細化發展”的階段。

3. 中國的人口，特別是年輕有活力的人口，將沿着高鐵網流向經濟發達的城市羣。

4. 人口，特別是高素質的人口，將成為各城市間搶奪的最重要的資源。人，是城市最大的生產力。

5. 縣級或以下的城鎮，人口淨流出將成為普遍現象，甚至不排除將出現為數不少的“鬼城”、“空城”。特別是在經濟欠發達的北方地區。

此外，由於未來將有大量的人口在中國不同的城市之間自由移動和切換，這將給城市的房地產市場帶來和過去20年截然不同的市場需求。

“二次城市化”將給中國房地產市場的市場分佈、價值和價格體系、產品體系均帶來顛覆性的重大變革。

4月8日，以國家發改委發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件為最重要的標誌，宣告了官方對城市化發展理念進行修正，或許也將以這份文件為標誌，中國進入“二次城市化”時代。

丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長 觀點地產網專欄作者