歐陽捷 前兩期文中探討了房地產稅的附加功能、法理爭議、土地財政、技術難點等問題。
本期是觀點探討的最後一期，延續了房地產稅徵收技術難點的探討，也分析民間的一些疑慮和稅法的立法流程。
本期共約6000字，三期全文共約15000字。
下一期，將提供一個物業稅法草案（民間版），之所以還名於物業稅法，其實還是為了避免糾結於稅收名稱，希望能將注意力集中於稅法如何立、如何收、如何免、交多少等與居民切身相關的問題上，思考如何做到公正公平、合理負擔。
誤區17：免稅住房面積會更大
近日，全國人大財經委副主任尹中卿先生談到房地產稅時說，“我主張對居民住宅免稅面積應該寬鬆一點，不要像個稅一樣頻繁提標準，一開始寧可把標準定得高一點。比如，如果平均住房面積30平米，可以確定人均40平米、50平米甚至60平米作為免稅面積”。
2011年，《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》中規定：人均免稅住房面積不超過60平方米。
但這僅僅是對於新購住房的免稅面積政策，如果存量全部按此免稅，預期稅收可能就不多了。
如果全國全面開徵存量住房的房地產稅，免稅面積究竟多少為宜？
過去我們說過，大城市人均住房面積更低，中小城市和農村人均住房面積更高，顯然，免稅面積不能一刀切。
我們以大城市和小城市為例，測算一下免稅面積對家庭納稅額的影響。
一線城市住房評估值500萬元，住房面積125平米，房價4萬元/平米，家庭居住人口2人，人均免稅面積60平米，計稅依據60%，適用稅率0.5%，年納稅600元。
同樣是一線城市住房評估值500萬元，其它因素均不變，人均免稅面積下調到40平米，年納稅額將提高到5400元，這也將影響到租賃住房的租金價格。
因此，大城市房價高，可能免稅面積會多一些，計稅依據（評估價值折扣）和稅率低一些，以減輕自住居民的稅負。
越是大城市，房價越高，可能免稅面積會多一些，計稅依據（評估價值折扣）和稅率低一些，以減輕自住居民的稅負。
而越是小城市，人均住房面積更大、房價更低，地方政府反而可能希望免徵面積少一些，計稅依據和稅率高一些，以爭取更多的稅收。
比如，三四線城市住房評估值100萬元，住房面積130平米，房價約7700元/平米，家庭居住人口2人，人均免稅面積60平米，計稅依據60%，適用稅率0.5%，年納稅231元。
幾百元的家庭稅負不算重，但是，政府房地產稅收比較低，徵稅成本反而高。
也許，地方政府並不願意設置過大的免稅面積。
增加免稅面積，才能縮小徵稅範圍、減少阻力；降低納稅基數，才能減輕低收入羣體的稅負痛感；提高資產高淨值人羣的稅收標準，才能使社會普遍易於接受，同時又能達到房地產稅預期收入目標。
設定合理可行的免稅面積是個技術活。
誤區18：豁免條款難以周全
豁免條款應兼顧居民稅負能力及稅制公平合理，可以簡單分為三類：
首先，稅率累進制具有減輕兩極分化的作用。
比如，根據房地產稅徵收總額測算，按照當地城市住房評估值，設置合適的起徵點，對起徵點之上的房產實行稅率累進制。
新加坡房產稅實行累進式稅率，對於私人住宅用於自住，分為七檔，其中年租金超過13萬新元的豪宅最高稅率16%；出租或者空置的非自住房，最高稅率達到20%（年租金超過9萬新元）。
韓國對於評估價值6億韓元以下的住房也免徵房地產綜合稅。雖然其長期效果不甚理想，但這是為了抑制房價過快上漲。
我國的房地產稅也可以對低評估值住宅實行永久性免稅政策。
其次，豁免是發達國家房產稅有例可循的。
很多國家對無力納稅者實行減徵或免徵規定。
比如，美國對65歲以上的低收入老人、殘疾人、退伍老兵等也有一些減免稅政策。
事實上，低收入者的稅也很難徵收上來。
比如，收入低於當地最低工資標準者、貧困戶與貧困殘疾人士、因病因傷返貧家庭、年滿65歲以上獨居老人等，減徵或免徵都是體現社會公平和溫暖的合理法律設計。
相信未來的房地產稅是會有這樣的減免條款設計的。
有人擔心，對於擁有不同城市的多套住房產權可能借豁免條款逃稅，但是，在房地產登記全國聯網和信用體系不斷完備，完全可以准許業主自行選擇住房申報豁免，並通過聯網核查、信用記錄與稅收稽核打擊逃稅行為。
再次，房地產稅抵扣個人所得稅可以避免重複徵稅。
美國的房產稅就可以抵扣個人所得稅。
在個人所得稅中抵扣房地產稅是合理的，畢竟都是從居民收入中扣稅，可以避免重複交稅，還可以進一步降低工薪階層的稅負痛感。
只不過，中國人口眾多、地域差異巨大，房地產稅又是地方財稅，相關減徵或免徵條款的標準應該會在法律規定區間內由各地政府因地制宜、自行確定。
誤區19：稅制設計面面俱到
有人提到，福利分房的老工人並沒有拿到更多的退休工資，機關老幹部的住房雖大卻舊，市中心的老破小學區房評估價不會低，但產權人未必真有錢。
如果把房地產稅視作收入調節稅，就又犯了包治百病的老毛病了。
房地產稅就是產權稅，誰擁有產權，誰就應當交稅。
只不過，老房子稅率可以低一些，但市中心住房評估值應當高一些。
市中心市政配套的完備與改善帶來房產價值的提升，顯然是大家都歡迎的，為此多承擔一些房地產稅難道不是合理的嗎？
其實，擁有老破小的學區房，租金收入足以覆蓋房地產稅了。
如果真的收入不足，完全可以放棄自己居住老破小的學區房，選擇距離市中心遠一些的房子，還可以住得更大、更新、更舒適。
住在市中心，未必就是宜居的生活環境。
如果環境變差，房產評估值自然降低，房地產稅也就相應減少，這也正是市場化的自然調節機制。
凡事最忌面面俱到。
稅制設計越簡單，越容易做到公平合理，公眾越容易理解，徵稅阻力越小，推行難度越低。
新加坡政府租屋、公寓、私人住宅的房產稅計算公式都是一樣，也非常簡單：
房產稅額規定為政府評估租金減除規定減免額，再乘以累進式稅率（根據住房性質和功能不同，稅率區間為4%-20%）。
比如，一套自住組屋的評估租金為12000元/年，減去8000元減免額，再乘以4%的稅率，納稅額為160元。
新加坡政府之所以統一使用年租金作為納稅基數，也是簡明稅制、兼顧自住與經營的邏輯。
但其房產稅設計思路中並未體現收入水平，如果收入不足，完全可以選擇政府租屋或年租金更低、稅率更低的公寓住宅。
不僅是新加坡，日本、美國、韓國、德國等各國的房產稅制設計都是簡單易行、一目瞭然。
新開徵一個人人交稅的房地產稅，阻力之大可想而知，統一共識、減少阻力的最好辦法就是降低大多數人的稅負、增加少數人的稅收。
誤區20：農村住房不會徵稅
房地產稅應該會對所有自有產權房屋徵收。
房地產稅法應該不會像房產稅暫行條例那樣只對城市、縣城、城鎮和工礦區房屋徵收，而對農村房屋區別對待，總不至於為此分別制定城市、農村兩部房地產稅法吧？
當然，對評估值過低的農村住宅可以免徵房地產稅，這樣的話，絕大部分農村住房都可以豁免房地產稅。
這樣做，有利於兼顧住房價值低和收入低的農民，同時可以抑制農村多佔地、多建房現象，促進社會公平，同時也可以推動解決小產權房的歷史遺留問題。
不過，即使是房地產稅立法明確，預計農村房屋暫時也不會同步徵稅，而是隨着農村土地制度改革到位、農村土地確權完成、農民財產權益增加、小產權房治理基本完成，再擇機推出。
農村房產徵收房地產稅的時間將由國務院確定。
誤區21：房地產評估隊伍不足
不用擔心，有需求、有錢賺的行業就會蓬勃發展。
美國住房都是按照評估價值計算房地產稅，房產評估、房地產律師、房地產稅務、房地產金融等第三產業都隨之發展起來。
第三產業正是我們產業結構轉型的發展方向。
何況，我們還可以用兩個辦法來快速解決住房價值評估問題：
一是，雖然住房面廣量大，但完全可以按小區整體評估，確定評估均值。
雖然評估均值與每戶房產實際價值有所差異，比如樓層不同、朝向不同、位置不同，但在評估價打折作為納稅基數的前提下，再加少許係數調整，這點差異其實已經微不足道了。
住房價值一次性評估之後，每年進行微調，那就容易多了。
二是，對於非成片住宅和暫時沒有二手房交易的住房，評估值也可以暫時參照二手房交易價格確定，並在以後年度評估中予以調整。
未來稅法應該會選擇房產評估值，因為相對於租金評估，住房評估值更加容易獲得，也便於與房產交易價格相互印證。
對於經營性物業的租金評估，也可以先按照房產評估值乘以城市租金回報率平均水平，再加以地段係數，儘管可能不盡準確，但大差不差，只要相對公平合理、納稅人可以負擔即可。
4、房地產稅疑慮重重？
市場流行的很多觀點往往站在房產擁有者的立場上，忽視了政府作為國家和城市運行管理者的思考邏輯，也忽略了無房者租房窘境的話語表達。
誤區22：房地產業相關稅費會大量取消
涉及房地產業的稅收有城建稅、教育費附加、土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅等，還有許許多多的規費。
可以說，稅費各有各的專項用途，如果取消，就需要從其它財政收入渠道調劑。
比如，沒有教育費附加，政府配建學校、幼兒園的錢從哪裏來呢？
再比如，少了耕地佔用稅，基本農田保護就更是難上加難了。
至於各種費用，比如規劃服務費、市政設施配套費、城建檔案管理費、防雷設計審查費、渣土外運費、面積測繪費、白蟻防治費、牆改基金、審圖費、招標費等等，大多數屬於自收自支性事業單位收費。
這些事業單位承擔了部分政府公共服務管理職能，但政府並沒有撥付人頭與工作經費，顯然，大量取消這些公共服務及其收費是不現實的。
不過，有些規費的取消是可以商榷的，比如人防易地建設費，未來還真的用得着這些人防工程嗎？
還有城建稅、土地使用稅等，按照間接稅向直接稅過渡的改革方向和簡化稅制的改革思路，預計房地產稅會合並城建稅、土地使用稅等少數稅種。
當然，有些稅是政府不能不收的，比如土地增值稅，如果房價上漲、房企利潤增加，政府怎能不分享增益呢？保障房、租賃住房何來資金補貼呢？
誤區23：偷稅漏稅避稅可能大行其道
房地產稅不像單位代繳的個人所得稅，稅務局省了很多事。
房地產稅涉及千家萬戶，徵收難度很大，挨家挨戶徵收顯然不現實。
但是，未來有五種利器，可以大幅減少和避免房地產稅徵管中的跑冒滴漏。
其一，公平、合理、可負擔的稅制設計，將減少人們稅負痛感，降低徵稅阻力。
比如，相對低的稅率和計稅依據，相對多的免稅面積，一定額度一定期限的稅收減免與緩徵，可以減少納稅人數量、納稅額，並充分照顧到納稅困難家庭。
其二，未來，信用體系建設將使得偷稅漏稅者寸步難行。
其三，房產信息聯網可以有效解決因在不同城市擁有多套房產享受免稅面積的難題。
其四，信息化服務與網上交稅，最大化便利納稅人，也可以提高納稅人的滿意度與納稅自覺性。
其五，稅收徵管賦權，可以有效打擊稅收違法：
美國稅務局擁有三種權力，一是抵押權，稅務局有權以納稅人的房地產權證為抵押，督促納稅人付清欠稅；
二是強索權，稅務局可以凍結納稅人銀行賬戶及財產用於清繳稅款；
三是佔有權，稅務局有權依法處置拍賣納稅人財產用以繳稅。
我國稅收徵收管理法既有強索權，也有扣押權、佔有權，還可以強制執行滯納金。
藉助於《稅收徵收管理法》的修訂，可以預見，稅務部門的執法權威將進一步強化。
誤區24：房地產稅很快會落地
房地產稅法的思路設計歷時久遠、再三反覆、糾結萬分。
自2003年十六屆三中全會上，《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》首次提出物業稅，到2007年國家稅務總局批准安徽、河南、天津、北京等十省市開始物業稅“空轉”運行，再到2009年國務院公佈《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》正式提出：研究開徵物業稅，歷時六年。
2011年，物業稅轉身變為房地產稅，同年，上海、重慶試點房產稅。
2012年底，時任財政部部長謝旭人和住建部部長姜偉新分別提出，房產稅改革試點經驗將在全國範圍內推開。
2013年5月，國務院批轉的國家發改委《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確提出，將擴大房產稅改革試點範圍，結果至今仍沒有新增試點。
2013年11月，口徑再次轉變：
黨的十八大三中全會《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》要求：“加快房地產稅立法並適時推進改革”。
再過六年、時至今日，財政部立法計劃中仍然沒有房地產稅法。
為什麼房地產稅法遲遲不能立項？
首先，名不正則言不順。
從10多年來物業稅到房產稅再到房地產稅的反反覆覆，說明了一個簡單事實：
我們從來沒有想清楚過關於房子的稅收究竟如何定名。
《論語·子路》：“名不正則言不順，言不順則事不成。事不成則禮樂不興，禮樂不興則刑罰不中。”
稅名如何定？
房地產稅有地權所有之爭，房產稅有房屋折舊之嫌，財產稅有範圍狹窄之疑，投資稅有純屬自住之慮。
可見，稅名如何定，還真是需要好好琢磨的。
不過，我們似乎也不必過於糾結究竟是房地產稅還是房產稅還是物業稅，總會有更合適的名稱，也許，我們還是會迴歸物業稅。
當然，不論叫什麼稅，最終，稅總是要收的。
其次，房地產稅本質上還是土地財政。
房地產稅與土地出讓金既是基於土地的疊加稅負，也是此消彼長的一對矛盾，既要服從於地方財稅體制建設，也要兼顧居民心理與財務負擔能力。
目前，房地產稅還不到出臺時機，預計只有到了地方財政難以為繼之時，才會擇機推出。
換句話說，房地產稅開徵之日，就是土地財政枯竭之時。
而且，我們相信，全國不會一刀切、同步開徵。
法律將授權各城市自行確定開徵時間，預計第一筆稅款將在4年之後才會繳納。
誤區25：房地產稅仍是部門立法
證券日報報道了一個消息：房地產稅立法相對重大，已轉全國人大。
有人說，財政部終於甩掉了一個燙手山芋；還有人說，人大財經委人力不濟，有心無力。
部門立法久受詬病，借部門起草法律草案之際，自我賦權、擴大部門權力、謀求部門利益最大化，是我國立法最大的現實弊端。
西方國家有句格言：“被授予的權力不得再委任”。
因此，多數發達國家對立法授權有所限制，雖然目前有放寬趨勢，但立法審議仍相對嚴格，行政機關制定法律需要議會授權，而且不得制定罰則。
過去我們說過，房地產稅法不會由全國人民代表大會審議，而是由全國人大常委會審議，畢竟人代會每年只有一次，一般不會審議專門法律。
其實，我國《立法法》早已有規定，在人大常委會立法流程中，法律草案可以由人大委員長會議、國務院、中央軍事委員會、最高人民法院、最高人民檢察院、全國人民代表大會各專門委員會，以及常務委員會組成人員十人以上聯名，向常務委員會提出法律案。
《立法法》規定：法律草案起草工作可以由人大專門委員會、常委會工作機構組織起草。“專業性較強的法律草案，可以吸收相關領域的專家參與起草工作，或者委託有關專家、教學科研單位、社會組織起草”。
《立法法》還規定：“列入常務委員會會議議程的法律案，由法律委員會根據常務委員會組成人員、有關的專門委員會的審議意見和各方面提出的意見，對法律案進行統一審議，提出修改情況的彙報或者審議結果報告和法律草案修改稿”。
因此，部門立法實際上已經被《立法法》廢止了。
未來財政部不會也不應再主導房地產稅法起草工作。
不僅如此，房地產稅法涉及千家萬戶，應該開門立法，邀請專業人士參與立法，廣泛採取座談會、論證會、聽證會徵求各方面意見，求得最大社會認同，這也是《立法法》的立法宗旨和明確規定。
而且，房地產稅法涉及千家萬戶，應該開門立法，邀請專業人士參與立法，廣泛徵求社會意見，求得最大社會認同。
註釋
結束語：
房地產稅、取之於民，用多用少，公開透明。
唯有稅目達成共識、稅制公平合理、稅收用途公開、收入列支詳盡，民眾才能看懂認可、放心交稅、自覺自願。
藉助於稅制改革，促進民眾提高納稅意識並積極參與公共事務，促進政府依法執政並更好地服務於民，這應當是房地產稅立法與實踐更深層次的價值所在。
歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產網專欄作者