傅士鵬 2018進入尾聲，復盤過去一年的英國市場，香港人絕對是脫歐觀望期最耀眼的投資明星。
據英倫投資客（ID: BuyLondon）統計，2018年，僅香港本土家族財團（不算在香港上市的內地公司），就來英國買了超過20億英鎊（約200億港幣）的房產，其中李嘉誠買的最多，一個人就花了10億英鎊。
圖為2018香港家族資本對英地產投資清單，內地資本盤點請留意後續推送
從上面的圖表可以看出，以紅底標註的李嘉誠10億英鎊買下倫敦瑞銀大樓為分界線，香港買家在2018年上半年異常安靜，直到李嘉誠突然出手攪動一池春水，後知後覺的香港富豪才選擇不再觀望，於下半年瘋狂買入英國地產（以上12筆交易，10筆發生在今年6月之後）。
巧合的是，香港樓市也在今年下半年急轉直下。
1
香港土地註冊處12月4日公佈的數據顯示：香港11月住宅銷售總額僅為260億港元，環比上月下降32.5%，較去年同期的538億港元，下降了51.6%。
11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。
香港住宅銷售量和成交金額雙雙腰斬，跌至16個月新低。
成交量之外，房價也開始下跌。
中原城市領先指數（Centa-City Leading Index）顯示，香港11月房價環比跌幅達3.43%，已連續兩個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。
對比今年8月份香港房價的峯值，已經下跌了約5%。
香港中原城市領先指數（Centa-City Leading Index）
對於香港樓市量價齊跌的現象，李嘉誠創立的長江實業集團執行董事趙國雄表示：
貿易風險對香港經濟的負面影響在所難免，明年經濟會比今年更差，來年（香港）樓價可跌25%至30%。
連“樓神”趙國雄都看衰香港，本來準備接盤的香港市民更不幹了。
今年下半年以來，香港多次發生購房違約事件，已出現36起違約案例，同比去年全年僅9起。
香港市民為了避免成為“負資產”者，寧願損失已交付的定金，也要“割肉離場”。
開發商方面，也面臨地皮價值下跌、新盤動工時間推遲、住宅建設開始放緩、短中期供應不增反減的難題。
截止至2018年10月，香港的實際住宅完工量比政府預測低了3到4成，而住宅工程量更是2015年來的首次下降。
香港樓市之所以突然急轉直下，和香港被迫跟隨美國加息密不可分（港幣和美元匯率掛鉤，美國加息後香港必須得跟）。
2018年，滙豐、恒生、中銀香港、渣打銀行紛紛取消固定利率計息計劃，同時上調最優貸款利率，均為十二年來首次。
香港金管局總裁陳德霖也表示新一輪加息將會很快開始，香港利率將進入上升週期。
許多正在供樓的香港市民，已經感覺到加息帶來的負擔，恐慌情緒因此開始蔓延。
一些大量急於出售樓盤的業主，在政府調控政策的影響下，不斷下調房屋售價，但依然無人問津。
投資銀行里昂證券（CLSA）發佈的研究報告指出，香港的樓市即將經歷15年來最差的宏觀環境。
“三座大山”：利率上升、本土經濟放緩、人民幣貶值，這三大因素正在劇烈衝擊香港樓市。
房產抵押借貸成本不斷上升之際，香港樓市泡沫也膨脹到了最高點。
瑞銀2018報全球泡沫指數顯示，香港已經成為全球房地產泡沫風險最大的城市，此前一度佔據榜首的倫敦排在第六位。
另一方面，由中國內地流向香港樓市的資金也急劇減少。
據統計，今年上半年內地對香港房地產的投資僅有8.35億美元，較去年全年70億美元投資額出現斷崖式回落。
近年來，內地買家已經成長為香港樓市最主要的資金來源，香港樓市的增長極度依賴於來自內地的需求。
內地買家的退場，讓本已疲軟的香港樓市雪上加霜。
2
除了上面提到的原因，中美貿易戰也給了香港樓市一記重擊。
2017年的數據顯示，中國和美國分別是香港第一大和第六大進口來源地，佔整體進口的47%和5%。
出口方面，中國和美國分別是香港第一大和第二大出口目的地，佔整體出口的54%和9%。
貿易和物流是香港最重要的支柱產業，中美直接貿易減少，加上中國在貿易戰下不得不轉口東南亞國家再出口，都會嚴重衝擊到香港的轉口貿易以及本地就業。
香港經濟一旦下滑，樓市更難獨善其身。
另外，對貿易戰升級的擔憂，也讓香港資本迫切需要找到一個避風港。以李嘉誠為首的香港豪門家族，直接就把目光對準了英國。
3
說完香港，我們接下來談談英國。
眾所周知，脫歐給英國帶去了巨大的不確定性，但在香港人看來，這是難得一遇的買方市場和千載難逢的投資機會。
2017年，是英國因為脫歐劇烈震盪的一年，但倫敦卻在吸引地產投資上拿下全球第一，投資額較2016年暴漲了30%。
這其中，香港的貢獻非常大。
EGI於今年9月發佈的數據顯示，香港買家在過去12個月賣掉了價值175億英鎊的香港房產，並將所得資金投向世界各地，其中大一部分流入了英國樓市。
上圖橙色柱子代表着過去5年，香港買家在英國的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。
香港投資者這麼愛英國，主要有以下幾個原因：
脫歐後英鎊持續下跌，加之買方市場帶來的難得的議價機會，讓那些剛剛從本土市場撤離的港資兩眼發光。
根據上邊EGI發佈的圖表，英鎊匯率和香港投資者在英國交易量呈負相關，隨着英鎊匯率在英國脫歐公投後大跌，香港買家在英國的投資急劇上升。
另外，倫敦物業穩定的租金收益率，也是香港人考量投資的重要因素。
香港官方發佈的數據顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經降到2%以下。
對比同等條件下的倫敦物業，倫敦住宅租金收益率約為3.5-4.5%，商鋪年租金收益率為4％左右，老金融城寫字樓租金收益率約為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能到達5%。
即便橫向對比，倫敦的租金回報率也高於其它歐洲主流城市：巴黎寫字樓的租金回報率約為3%，柏林為3.1%。
負責協助李嘉誠家族收購倫敦瑞銀大樓的長實集團執委會成員——馬勵志曾在接受香港媒體採訪時說：
“倫敦瑞銀大樓能帶來非常穩定的租金收入和可觀的投資回報，和長實之前出售的中環中心相比，倫敦瑞銀大樓的呎價只有香港中環中心的三分之一。”
“長實用出售中環中心所得的四分之一金額，就買下了倫敦瑞銀大樓，但倫敦大樓每年租金收入卻接近中環中心的一半。以成交價計算，倫敦大樓的租金回報率高出中環中心接近1倍。”
除了租金回報率，香港人也看重倫敦物業的超長租約和升值潛力。
2018年11月23日斥資4.6億英鎊買下倫敦金融城30 Gresham Street大樓的香港買家——永泰地產直接就在公告裏寫道，可以通過這次收購拓展及多元化旗下物業的投資組合，並且為公司帶來穩定租金收入。
目前處於滿租狀態的30 Gresham Street大樓，每年租金約為1832萬英鎊，並且大樓還剩下15年租期，這意味着香港買家在接下來15年裏，每年都能穩定收入1832萬英鎊的租金。
資產升值潛力方面，大樓的賣家韓國三星人壽保險在2013年時買下該樓的價格是3.1億英鎊，在五年後大樓升值了1.5億英鎊，計算下來每年都能漲9.6%。
如果加上固定5.0%的租金收益率，整體的投資回報率每年將近14.5%。
4
藉着脫歐的機會，香港買家開啓“反殖民英國”，不但越買越多，而且越買越精。
我們再回顧一下開篇那張清單圖，特別注意看香港買家收購的資產。
可以看出，除了一直熱衷的寫字樓收購之外，香港買家的投資方式變得愈發精準且更有針對性。
比如，香港第一大開發商——新鴻基郭氏家族擅長房地產開發，但不懂英國市場，他們於是就在英國買地，並聯合英國開發商共同開發，然後賣回給香港和內地客戶。
2018年9月27日，新鴻基郭氏家族從英國本土開發商Galliard手中，買下了倫敦金絲雀碼頭超高層住宅項目Millharbour Quarter，並宣佈將聯手愛爾蘭開發商Ballymore一起開發這個價值10億英鎊的項目。
與新鴻基相對的，是香港邱氏家族的遠東發展。
2018年4月27日，遠東發展發佈公告稱，集團已經斥資520萬英鎊，在網上拍賣中買下了位於曼城市中心北部Dantzic街區的住宅開發地塊Angelgate。
這個地塊很小，但對遠東來說卻意義重大，因為這個地塊緊鄰遠東去年在曼城圈下的大型地塊，是通往Northern Gateway的大門。
遠東在曼城已經深耕多年，非常熟悉本地市場，加之豐富的操盤經驗，遠東於是做出不同於新鴻基的選擇，打算自己買地，自己開發。
在收購英國物業方面，相比一棟樓一棟樓的慢慢買，還有等不及的香港人選擇直接收購英國開發商。
2018年10月8日，香港南豐陳氏家族宣佈收購倫敦開發商Endurance Land，並注資超過1億英鎊支持其在倫敦的發展。
同時，南豐還會把旗下五棟倫敦寫字樓和在國王十字持有的大型地塊Regent Quarter都交給Endurance Land操盤。
南豐的這筆交易，也是中港資本近幾年來第一次收購英國本土開發商。
對於南豐陳氏家族來說，Endurance Land一方面可以幫助南豐改造現有的倫敦物業，提升其資產價值，另一方面還能快速切入行業上游，並通過舊樓改造的方式把物業賣給未來想來倫敦買樓的香港人，去賺香港同行的錢，一箭雙鵰。
除此之外，李嘉誠家族的新動作同樣值得關注。
2018年3月19日，由李嘉誠與ARA CEO林惠璋共同創立的亞騰資產管理公司（ARA Asset Management）正式進軍歐洲，並將總部定於英國倫敦。
ARA過去定位投資亞洲地產，是亞洲最大的房地產投資信託基金管理公司之一，在倫敦建立自己的房地產基金團隊，可以更好地服務日益增長的亞洲投資者投資歐洲的需求。
ARA是李嘉誠大部分地產的基金管理人，不光幫助李嘉誠處理內地和香港資產的出售事宜，進軍倫敦後還能幫助李嘉誠家族管理其在英國的資產，並通過房地產基金的形式快速幫其完成全球佈局，並吸引更多投資。
李嘉誠正式退休後，一直擔任長江基建負責人的李澤鉅接過大旗，李澤鉅長期在歐美國家生活，對英國的愛比父親有過之而無不及。
過去十年，在李澤鉅的領導下，長江基建締造了一個龐大的英國基建帝國，控制了英國三成天然氣市場，四分之一的電力分銷市場，以及5%的供水市場。
2018年9月14日，彭博爆出李澤鉅正考慮將長江基建旗下英國資產在倫敦公開上市，並且預計規模將會達到數十億美元。
李澤鉅之所以要把長江基建放到英國公開上市，也是為了給公司補充更多資金，使其有更雄厚的財力在未來收購更多的英國資產。
總結來說，香港投資者在英國深耕多年，早已不再盲目投資，每個家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特點的投資方案，非常值得後來的內地投資者借鑑。
英國作為一個老牌資本主義國家，對香港投資者來說，除了曾經的殖民地情結，更重要的是其資產的穩定性和安全性。
李嘉誠就曾精闢地總結過他投資英國的原因：
“法律方面要明確，什麼可以做，什麼不可以做，才可以讓海外投資者更容易觸摸得到。”
傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者