歐陽捷 松，已是必然。
需要關注的是，政策放鬆的邊界究竟何在？
機構的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會的信息都會流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調研方向本身就是最重要的信息。
當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。
1、“穩經濟”乃重中之重，三駕馬車動力不足
市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。
如果真能守得住6%，相信政策還是能夠保持定力的。
但全球經濟同步收縮，中國經濟難以獨善其身。
如守不住6%，就會影響決勝“全面建成小康社會”這個百年奮鬥目標的進程。
穩經濟成為重中之重。
如何穩經濟？
首先，出口面臨不確定性，必須做好最壞的打算。
即使中美貿易談判取得階段性進展，也不意味着出口增長可以安枕無憂。
畢竟10月份中國對日、韓、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美國出口都出現下降，當月主要國別（地區）出口下降3.8%。
雖然11月份出口有所回升，但隨着歐盟增長再次放緩、美國面臨衰退可能，出口增長很難納入經濟增長正貢獻的預估之內。
其次，投資下滑趨勢仍未改觀。
第三產業、房地產業投資增速都是趨於下降的，建築安裝工程與設備工器具購置投資增速也都是下降的。
只有製造業從3月的底部反彈，支撐了整體固定資產投資增速沒有出現斷崖式下跌，但僅靠這唯一支撐顯然是不夠有力、也難以持續的。
基建投資增速可謂是斷崖式下滑，這是因為地方政府債務約束導致的城市擴張性發展策略受阻所致。
再次，消費是穩定器嗎？
消費增速卻是持續下降的。
不僅是當月值增速同比下降，累計值增速同比也是持續下降的。
這背後的邏輯在於我們過去所說的，消費趨勢性下降來自於三個原因：
一是新生兒趨勢性減少。如今每年新生兒比上個世紀九十年代減少400多萬人，約減少20%；
二是老齡化趨勢性上升。2017年65歲以上老年人口比20年前淨增加7762萬人，增長96%，幾乎翻了一番；
三是消費慾望趨勢性減弱。當家電、汽車下鄉大潮過去，農村人均住房面積已經遠遠超過城鎮住房面積，農村人還有什麼可以大宗消費的嗎？
中汽協預測汽車銷量將零增長，電商網上零售增速也在下降，城裏人如果不買房，也已經不知道要消費什麼了。
2、房地產當穩之又穩，市場有望築底回溫
因此，近兩次中央政治局會議反覆強調“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，堅持穩中求進”。
如何穩中求進、保持增長？
中央政治局會議明確：“堅定不移辦好自己的事”。
換言之，就是着眼於國內。
以穩定企業家促進民間投資，以反腐調整利益分配，以改革減稅提振消費。
近半年來，兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味着房地產調控已經到位？未來不再需要甚至可以放鬆調控？
儘管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處於正增長區間，但市場已經出現下行信號，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。
房地產的重心在住宅市場，市場下行三要素來自於投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。
如果房地產市場不穩，固定資產投資也難以穩住，就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。
不過，我們預計，明年住房市場會出現回溫。
有三個因素促使住房市場出現回溫。
一是政府啓動基建。
基建主要依靠地方政府，而地方政府的資金明顯不足，從哪裏融資呢？
無非是三個渠道：
地方債，但受到地方政府負債率約束；
城投公司拿地抵押，有助於托底地價並獲取銀行抵押貸款；
土地出讓金溢價，如果地價下降過快、溢價過低，土地出讓積極性將打折。在穩地價收益的基礎上，地方政府還是需要加大土地出讓、提升土地溢價來獲取基建的啓動資金的。
顯然，基建已經啓動，近1個月，發改委批覆的基建項目總額已經超過1300億元。
基建的啓動也會帶來房地產配套環境的改善，有助於促進住房銷售和樓市企穩。
二是房企促銷收斂。
近兩年房企收入大增，負債率相對穩定，更為重視現金流，從形勢看，房企資金緊張度遠不如2008年，大幅降價的動力不足。
與此同時，資產“買漲不買跌”的特性也導致市場觀望情緒日濃，促銷折扣越多，越加劇市場觀望，去化率走低，反而促使部分房企促銷動作有所收斂。
同時，政府出於維穩目的“雙向限價”，既抑制了房價下降，也防止了地價下降，有助於穩定市場預期、減少客戶觀望。
三是政策悄然放鬆。
當前，市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。
限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放鬆限購就成為穩定提升成交量的政策首選。
比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。
限價也有放鬆，一些城市在市場下行時放鬆高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤堰塞湖問題。
部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。
市場不僅會築底，而且將回溫，意味着嚴冬不會來臨。
3、政策松是大勢趨向，五限放鬆預調微調
政策放鬆的邊界在哪裏？
限購政策將出現普遍性放鬆，但不會是取消限購。
放鬆的邊界將聚焦在限購條件上，比如農民進城買房即可落戶，本科落戶降為中專可落戶，社保年限可以降為半年甚至更低。
三四線城市投機客已退潮，自住客2套住房已經足夠，限購已無必要，不過，放鬆限購可能只做不說，以免炒作。
全面放開限購2套的可能性不會太大，畢竟多數一二線城市仍然是供不應求、需要抑制需求的。
限售政策會不會放開呢？
其實，限售是地方政策，取消和保留都取決於當地市場和當地政府。
因此，當投機客退場之後，限售自住型購房者的實際意義已經消失。也許，過去的限售不會明文取消，但新的成交不會再限售了。
限貸政策會如何呢？
最近，央行行長易綱先生的演講特別引人注目，其中兩個核心觀點都觸及房地產市場的痛點：
一個觀點是：“當經濟衰退或者遭遇外部衝擊時，貨幣政策應該及時出手，穩定金融市場，增強公眾信心”。
這意味着貨幣政策的調整已經箭在弦上甚至可能已經出手，這是央行的逆週期調節動作，核心主要不在數量調控，而是價格調控加上宏觀審慎。
這也意味着，未來會有更多城市的房貸利率下調，而且房貸額度可能有所回升，這不僅是商業銀行看好房貸業務，更重要的是監管層在逆週期調節中窗口指導態度在轉變。
另一個觀點是：“住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付比例可以逆週期地調節。在各國首付的比例都不一樣，有的國家高，有的國家低，不同經濟週期首付比例也不一樣”。
這也意味着首置和改善自住客戶的首付比例將出現不同程度地下調，而且不同城市的首付比例也將不再一刀切，這將支持首置客和改善客的自住購房，符合“房住不炒”的邏輯。
房地產市場正面臨逆週期調節的時機，政策放鬆恰是逆週期調節的預調微調。
限價政策如何走呢？
在當前的市場預期下，房價上漲空間很小，房企促銷價格都在備案價格之下，限價令更多是象徵意義，一些項目即使備案價格上調，也很難獲得快速去化。
因此，從地方政府的角度看，適度放鬆限價、提高備案價格，逐步恢復市場價格信號，既可以提高房價真實性與透明度，也可以滿足中央調控房價的要求。
當然，如果市場築底反彈，房價回升過快，限價令還是會繼續執行，以免投機客捲土重來。
限籤政策也會逐步放開。
當更多的實際銷售價格低於備案價時，房價均價下降反而造成市場預期不利，高端住宅價格加快網簽有助於平房價、穩預期、助築底。
不過，市場築底的時間會比較久，這是因為未來的政策趨向是放鬆，而非刺激。
這就相當於用繩子當棍子推動市場，顯然是有心無力的。
但是，這卻可以幫助市場各方主體恢復理性，穩定樓市預期。
這也符合我們過去所說：市場預期有所改變，政策微調須當趁早。
我們還會再度刺激樓市嗎？
不會了，這在政治上不允許，在經濟上也不合理。
中央政治局會議強調：“要保持戰略定力，注重穩紮穩打”，這對於房地產市場尤為適用。
因此，回溫不等於回暖，我們不會再回到過去火熱的盛夏了，未來樓市將回歸到橫盤時代。
回溫意味着市場熱度有所回升，購房者心態逐漸轉向平和，該買房的理性選擇，房企理性拿地，保持好現金流，地方政府適度放鬆調控，吸引房企買地，金融機構下調利率，助推市場回溫。
不過，“房住不炒”仍是長期定位，從這個意義上來說，放鬆不等於放開，調控也不會退出。
歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產網專欄作者