傅士鵬 最近，一名來自中國的18歲學生搬進了一棟剛剛落成的倫敦超高層豪宅，入住其中一間價值500萬英鎊（約4500萬人民幣）、一共117平米的兩居室公寓。

英國開發商一開始對這樣的購房情形感到驚訝，僅僅是因為小孩在旁邊的倫敦大學學院（UCL）讀書，父母就購置如此豪宅，似乎有些浪費。

不過，英國人慢慢發現，喜歡這樣做的父母多來自亞洲，他們想要確保自己的小孩住得離學校足夠近，同時還要保障他們的生活條件與在國內家中一致。

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花180億為子女在倫敦買房，

留學生家長操碎了心

順着這條新聞，好事的英國媒體層層深入，採訪了多名英國開發商和中介，挖出了更多數據和信息。

數據顯示，為了方便小孩就讀頂尖英國名校，有錢的海外留學生家長今年以來豪擲20億英鎊（約180億人民幣），買下了2162處倫敦豪宅和學區房，相比去年同期的16.5億英鎊，又增加了20%。

英媒發現，這些海外買家主要來自新加坡、印度、俄羅斯和中國（包括香港）。

事實上，不只亞洲家長為孩子操心，俄羅斯、印度的家長為孩子花起錢來一點不弱，全世界的家長都一個樣。

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教育驅動？以房養學？

留學生家長圖個啥？

數據顯示，留學生家長在倫敦買的房子普遍都超過90萬英鎊，主要原因是為了讓他們的孩子方便就讀英國頂尖私校，也為了讓小孩在英國上大學後能夠生活無憂。

為了更詳細地瞭解這一趨勢背後的驅動因素，倫敦教育專家Keystone Tutors調查了130多名教育顧問、校長、招生負責人、私人銀行家和搬遷代理。

調查顯示，海外富豪把孩子送去英國頂尖私立學校就讀的幾大動機分別是：

教育質量（佔所有受訪者的87％）；

學校名稱的聲望 - 包括未來就業前景（67％）； 

提高小孩上牛津劍橋或其它英國頂尖大學的幾率（62％）；

文化認同和提升生活質量（44％）

絕大多數受訪者（66％）認為，英國脫歐對英國對教育的吸引力沒有影響。

61％的受訪者認為海外留學生家長對英國教育的興趣在過去12個月沒有變化，而24％的受訪者認為它有所增加，只有15％認為已經減少。

英國智庫城市問題研究中心分析師安東尼·布里奇說：“考慮到最小11歲到13歲就來英國上學的孩子教育週期長達10年，不少父母打算長期持有（房產）而非短期投資。”

教育和房產都屬於長期投資。相對於倫敦學生公寓一年平均12，000多英鎊的租金（本科三年將近36，000到40，000英鎊的租金），不少父母更願意把錢用於買房。省下的租金的收入不僅抵消留學學費和生活費，等小孩畢業後房產的升值也是一筆可觀的回報，這也是中國人經常說的“以房養學”。

總結來說，富豪家長們把小孩送到英國留學除了想要得到優質的教育資源，也希望從房產的投資上實現回報最大化。

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英國有學區房嗎？

仔細觀察上面的調查，我們發現大部分的數據其實在講海外留學生家長為小孩在私校或大學附近買豪宅，而這樣的房子其實並不是中國家長理解的學區房。

和中國一樣，英國也分私立學校和公立學校。 

私立學校英文叫Public School，它們獨立收費（往往比較昂貴），不受政府管理，這裏的Public是指Public access，指這些學校面向整個社會開放，無論你住在哪裏，無論你父母從事什麼職業。

比如已經在中國落地的上海惠靈頓國際學校、北京哈羅英國學校、蘇州德威國際高中等國際學校就是由英國私立學校在中國設立的分校，英國私立學校採用的軍事化管理與中國傳統的教育方式在某些程度上非常相似。 

英國私立學校的招生標準是學費加入學考試，因此其周邊的房產並不屬於“中國家長所理解的學區房”，但私立學校的家長為了縮短小孩上下學時間，增加陪伴時間，也更願意搬家到離學校更近的地方。

雖然私立學校沒有區域限制，但其高昂的費用和激烈的競爭讓英國中產階級望而卻步。相比之下，一些優秀的公立學校仍然是眾多英國家長的首選。

中國家長所理解的學區房，主要指的是公立學校周圍的房子。

公立學校的英文是State School，由英國政府出資設立並受到地區政府管理，同時使用國家教學大綱，不收任何學費。這裏的State指的是政府，英國的公立學校是政府為公眾提供的一種服務。

英國的公立學校，和中國相同，按片區劃分，每個房子對應各自學區（Catchment）。如果你不住在這個學區內，為了上好的公立學校，你就需要搬到學區房裏，無論是租還是買都可以。

公立學校中的文法學校（Grammar School）教學質量最為突出，相當於國內的“重點中學”，雖然在學區內也是免費就讀，但只有通過考試才可入讀。

英國的學區房指的是優秀公立學校周邊的房子，學名是Catchment area（通常越好的公立學校catchment area範圍約小）。

孟母三遷”和“擇鄰而居”的觀念不止華人才有，很多英國家庭在買房時，同樣十分看重房產是否臨近好學校。

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倫敦都有哪些好學區？

在倫敦購買學區房，一選學區，二選學校。倫敦雖然不大，但東西南北不同區域差異極大。從人口種姓、歷史、到發展狀況、文化習性都迥乎不同。這是倫敦人口混雜、各種文化兼容並蓄的國際化發展的結果。

那些環境好、犯罪率低、排名靠前的學校多的地區，往往受到“家庭置業者”的更多青睞。不光房價居高不下，租房價格也堪比倫敦市中心的某些黃金地段，而倫敦優質學區主要分佈在倫敦中心、西倫敦、西南倫敦、北倫敦等等。

對於因教育而在英國特別是倫敦購置房產的家庭，投資的收益是雙份的。除了子女可以獲得優質的教育資源以外，倫敦城區內的房產或是學校附近的房產所獨具的稀缺性也能保證良好的增值空間。

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好學區意味着高房價？

金融時報的調查顯示，和中國家長一樣，英國本地父母同樣非常重視子女的教育資源，英國人雖然大多買不起私立學校旁邊的豪宅，但他們願意為頂尖公立學校旁邊的學區房付出高價。

調查顯示，英國人為學區房支付的溢價，遠高於他們願意為其他任何因素支付的溢價（比如交通、治安等因素）。

倫敦家長們為了搬到最中意的學校附近居住，平均需要支付15%的溢價。

在肯特郡（Kent）坦布里奇韋爾斯（Tunbridge Wells），英國四所頂級中學的所在地，英國家長甚至願意出2倍房價購買學區房。

英國教育部發布的統計數據顯示，在英格蘭地區，因為靠近優質小學，一套平均價為23.29萬英鎊（約合人民幣201萬元）的房產，同比增值了8%（升值至約人民幣217萬元）；而靠近優質中學，同樣價格的房產，則同比增值了7%（升值至約人民幣214.6萬元）。

過去五年英格蘭平均房價上漲20%，而最好的幾所公立學校周邊房價漲幅高達35％；排名前30的公立學校中有21所的周邊學區房均價比一般房價高出8萬英鎊以上，而溢價最高的竟能超過40萬英鎊。

除了學區房本身的溢價以外，如果某個公立學校在Ofsted評級上升的話，那附近的學區房的價值也會隨之上升。

根據Hamptons International的跟蹤調查顯示，最近五年，公立學校受到Ofsted的評級上升的話，周圍的房價上升幅度會比市場平均水平多出5.2%，代表房東突然多賺32，497英鎊。

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英倫投資客寫在最後

無論是文章前半部分講的海外家長在私校和大學附近買豪宅，還是文章後半部分對公立學校和學區房的討論，其實都是在說教育和房產的關係。

最近倫敦房市低迷，經常有讀者讓我預測倫敦房價未來走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

教育這塊對於地產投資的影響其實非常大，英國不是一個移民國家，所以能跟英國產生聯繫，或者說想到去英國投資，基本上是因為可能孩子在英國讀書，或者說自己之前在英國讀過書，跟英國有了這樣那樣的一些聯繫，所以未來投資的話可能會想到英國。

英國的教育，特別是中小學的私立教育非常強，而且還不受脫歐影響。

英國在私立貴族教育這塊，用非常高的學費門檻幫英國吸引了一大批國際上的富豪家庭，他們把小孩從小學就送到英國來就讀，這樣相當於是放了一條很長的線。

所以英國的人口導入比其他國家來的更早，從小學就已經把全世界各地的優質人口篩選出來，吸引到了英國。

最後即便這些富豪或者是富豪的孩子未來不在英國工作、創業，但他們在本國賺到錢後首先想要投資或做資產配置的時候會第一時間想到英國，形成“本國賺錢、英國存錢”的局面。

這樣一來，英國躺着就能用房產去收割其他國家的發展成果，畢竟世界上還是發展中國家多，每個時間段總會有一部分富人選擇在賭場裏及時止損、抽身離場，亦或是提前未雨綢繆。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者