丁建剛 7月之後，特別是最近兩個月，全國從一線城市到三四線城市，樓市急劇降溫。

市場降溫是因為市場預期發生了變化。而預期變化並非來自房地產市場本身，也並非這一輪長達兩年時間的調控（限購、限貸、限價，甚至限售）政策的作用。

對時下市場形勢的判斷，各方存在着很大的分歧。有人認為是迴歸理性，甚至有人認為形勢一片大好。

但是市場，特別是投資和投機氛圍較濃的市場，通常的市場規律是，一旦市場預期發生變化，市場不存在一個穩定過渡期，而是急劇逆轉。

如果僅僅坐在辦公室，以國家統計局公佈的70個大中城市商品房價格數據來分析市場：10月份，只有四個城市下跌，66個城市持平或上漲。於是，得出中國房地產市場絕大多數城市還在上漲的結論，這將是一個天大的笑話和誤判。

這是因為，兩年的限價政策，使得各地商品房價格數據完全失真。

近幾個月，各地方政府的價格壓力有所減小，原來沒有上網備案的一些高價房源陸續上網，原來不給領取預售證的一些高價樓盤相繼領出預售證導致數據依然上漲的結果。

近期，各地的成交量，特別是二手房的成交量急劇下降，已經證明市場的急劇變化。各地土地市場普遍出現了溢價率大幅度下降、土地價格下降和流拍的現象。

官方應高度警覺這一市場趨勢。

引發市場預期改變的外界因素——包括貿易摩擦在內的宏觀經濟走勢判斷，特別是金融、股市、消費、投資、就業等重要的經濟指標並沒有顯示出改變的跡象。特別是我們上一期提到的，10月人民幣新增貸款和社會融資都斷崖式的下降。

如果這是一個明確的趨勢，那麼幾乎可以斷定是一次流動性危機。

理論上，中國的房地產市場是中國金融安全和經濟安全的最後陣地，無論如何都要嚴防死守。

因此，各方都必須做充分的準備。當然，最重要的是官方。

在中國經濟面臨如此嚴峻局面的時刻，對市場形勢的任何誤判，或掩耳盜鈴式的迴避現實，都有可能釀成大錯甚至大禍，必須做出有前瞻性的預判和預案。

一旦經濟形勢繼續惡化，房地產市場必須重啓。

十多年的市場規律，特別是2015年年底官方推動的這一場轟轟烈烈的去庫存運動，已經清楚的證明“降價去庫存，是一個美好的烏托邦”。

對於普通公民來說，房產不是每天要吃的米飯和要喝的水，購房不是今天不買房就生活不下去的需求。

市場購買的主要動力，取決於對未來房價上漲的良好預期。

實踐證明，“降價”只是在最初階段能夠撬動市場。之後降價的邊際效益就減弱，人們就期待更大幅度的降價。

而經過這次房價長達三年時間的大漲，無論從金融安全還是社會穩定角度，官方都無法容忍房價再次暴漲。

這給未來的政策制定帶來了極大的難度。

市場的一個最大懸念，也是官方一直期待的穩定市場的重要工具——房地產稅，從提出至今已經15年時間，十八屆三中全會確定要立法，也已經整整五年時間了。理論上，到現在為止，房地產稅還沒有任何實質性的進展。

短期之內，不能指望房地產稅成為穩定市場的工具。

鑑於以上分析，建議官方或應準備好以下對策

1. 進一步調整放寬除個別一線城市以外所有城市的戶籍政策，繼續城市化進程。

2. 支持和鼓勵自住型購房，特別是首套房。將首套房利率迴歸至基準利率。

3. 除個別城市以外，解除其他城市房地產市場的價格限制。

事實上，即使限價政策不解除，市場也會很快證明這一政策將名存實亡。

4. 在激活市場交易的同時，防止過度投機行為死灰復燃。

歷史和實踐證明，過去多年，特別是近兩年的調控仍然沒有找到有效抑制市場投機的方法。

與其等待遙遙無期的房地產稅，不如從中國的實際情況出發，以簡單可行的卡住交易關口的稅收政策，以加大投機成本，達到抑制市場投機的目的。

1. 多套房徵收懲罰性契稅。比如，從第三套房開始，將契稅逐級大幅度上調：6%、10%，甚至15%。

2. 按照持有時間徵收“抑制投機稅”（或其他稅種名稱）。交房之後，一年內賣出徵收買入價全額的20%，然後逐年遞減，超過五年後免徵。

抑制投機稅，不會傷害到真正的自住型需求，但會大大的加大投機的成本，完全可以遏制住市場投機。卡住交易的關口簡單易行，相信立法機構非常容易通過。

以上兩種稅種契稅已經存在，僅作稅率調整即可。這類的交易端口稅種，在市場平穩時也可以降低稅率。

本人曾多次提出以上建議，香港地區也有諸多的實踐經驗。

過去十多年的房地產市場調控歷史中，官方“有形之手”的調控政策無論是出臺或者退出，都缺乏對市場趨勢和變化前瞻性的預判和預案。常常滯後於甚至遠遠滯後於市場現實，不僅使調控的效果大打折扣，加大了市場週期的波峯和波谷，也延長了市場週期的時間，甚至錯過了最佳時期。

事實上，十多年前提出的，讓房地產市場平穩健康發展的調控目標，一直是一個美好的理想，從來沒實現過。

如2011年初開始的全國市場限購政策，效果立竿見影，使全國市場迅速冰凍，本應在持續一年左右的時間就退出。但當時的市場氛圍高度政治化，成都和佛山等地的小小松動，成了所謂“冒頭就打”的對象。直到2014年7月，呼和浩特市政府面對嚴峻的市場形勢，在沒有得到授權的前提下，冒着風險解除限購，推倒了除一線城市以外全國70多個城市限購的多米諾骨牌。

但為時已晚，彼時全國商品房市場庫存已經積壓如山。至2015年底，官方又不得不重啓房地產市場，降首付、降利率、降契稅，並進行大規模的棚改貨幣化補貼，推動了一場轟轟烈烈的去庫存運動。由於用力過猛，導致以合肥、蘇州、南京、廈門為代表的“四小龍”二線城市價格率先暴漲，並波及全國。

同時，由於對市場形勢判斷的延誤，直至2016年9月30日才對市場“踩急剎車”。

但是，再次錯過了最佳調控時間。而政策上又動用了“限價”這一隻能限住商品房市場，而不能限住二手房市場的荒唐政策，調控沒有達到應有的效果，市場仍以巨大慣性向前，限價政策引發了市場諸多亂象。

過去十多年，特別是近幾年官方市場調控的經驗，甚至可以說主要是教訓，應儘快汲取和反思。

央行已經在反思和檢討，過去一年中“一刀切式的”政策，沒有預料到和經濟形勢急劇變化的疊加。

“前期一些政策制定考慮不周、缺乏協調、執行偏離，強監管政策效應疊加，導致了一定的信用緊縮，加大了民營企業融資困難”。“在政策制定和執行過程中，要吸取相關經驗教訓。”

面臨近期房地產市場的急劇變化，應該也必須做好前瞻性的預判和預案，必要時應及時出臺。就如同10月19日劉鶴副總理親自接受央媒聯合採訪時說穩定股市一樣。

即使不出現更嚴峻的局面，準備好工具，暫不出臺，也是主動的、有益無害的。

否則，可能會面臨再一次的措手不及。

丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長，觀點地產網專欄作者