觀點網 上海外環外的新房市場，已經很久沒有出現過這樣的熱鬧了。
近日，青浦徐涇板塊的綠城·悅海棠二批次認購結束，據知情人士消息，281套房源累計獲得約1364組認購，認購率突破485%，同時創下2025年至今上海新盤單批次認購組數與認購率兩項新高。
這是繼8月12日首批228套房源開盤日光之後，綠城在徐涇交出的第二份成績單，距其首次開盤尚不足一個月。
據悉，該項目位於上海青浦區徐涇鎮的18-05地塊，地塊東側為蟠龍路，南側為徐民東路。該項目與地鐵2號線蟠祥路·國家會計學院站相距約200米，往北約700米可至17號線蟠龍路站。
綠城·悅海棠二批次推出1、5、8、10、11號樓，主力戶型涵蓋建面約106平方米三房、119平方米三房、136平方米四房、150平方米四房及181平方米四房，備案均價62814元/平方米，將於9月25日開盤。
相較於一批次62198元/平方米的均價，此次價格上調幅度相對較小。
價格微調下的“千人搖”
值得關注的是，項目首開前，市場基於地塊約3.2萬元/平方米的樓面價成本，普遍預期售價可能壓至6萬元/平方米附近，或僅小幅微漲；實際首開備案價為62198元/平方米，略高於這一預期。
首開日光後，市場轉而預期二批次可能借勢上調至6.4萬至6.5萬元/平方米區間，但二批次實際備案均價僅62814元/平方米，較首批微幅上調約1%。疊加選房後三天內首付簽約可享的折扣，二批次項目實際成交單價或落在約6萬-6.1萬元/平方米。
價格優勢的另一面是周邊二手房的價格參照：徐涇板塊標杆次新房蟠龍天地一期已解禁上市，掛牌價普遍超過7萬元/平方米，實際成交價也在6.5萬元/平方米以上。
綠城·悅海棠作為全新精裝新房，折後單價與周邊二手房實際成交價之間存在一定倒掛空間。
二手住宅普遍面臨戶型設計偏早、得房率一般，以及契稅、個稅、中介費等交易成本疊加的問題，這使得同等地段下新房的綜合成本更具競爭力。
二批次整體均價溫和抬升，綠城在不同面積段之間做了差異化定價，重點從單價轉向總價梯度。
其中，小戶型相比首開，入手總價有所提高；新推大戶型方面，181平方米備案單價低於150平方米，以此對沖面積增加帶來的總價壓力。150平方米戶型備案均價約68518元/平方米，套均總價接近996萬元；181平方米戶型均價約67117元/平方米，套均總價約1178萬元，折後最低總價約1090萬元。
這一定價思路，也體現了綠城在一線城市策略上的整體調整。
在6月底的綠城中國股東周年大會上，執行董事李駿透露，綠城中國近期在一線城市的策略開始“高低結合”：一方面不放棄內中環以內的高端改善或標杆項目，另一方面加大對單價6萬到9萬元、偏向剛改產品的關注度。
李駿表示：“我們認為這樣的項目在目前應該說流量上是絕對安全的。”
綠城中國執行董事耿忠強進一步總結，綠城當前偏好的項目類型為中小地塊，看重體量適中、安全流速快等特點，“在利潤、流速和安全這三者產生矛盾的時候，我們把安全和流速放在優先位置。”
綠城·悅海棠也處在這一策略的射程之內，6.28萬元/平方米的備案均價恰好落在管理層所劃定的6萬至9萬元區間，281套房源對應小體量地塊。
時任綠城中國董事會主席劉成雲將此概括為“理性參與，尋找平衡”。
政策窗口與競爭格局
綠城·悅海棠二批次的認購表現，離不開2026年上海樓市的政策背景。
8月20日，上海出臺“滬八條”樓市優化政策，聚焦外環外新房市場，在信貸門檻、置換補貼、住房公積金等方面推出多項舉措。
其中，公積金“既提又貸”以及最高8萬元的置換補貼，直接降低了改善型購房者的入市資金壓力；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從“不低於20%”調整為“不低於15%”。
綠城·悅海棠二批次的認購在政策落地後推進，項目認購僅兩天便收穫超600組認籌，認購率達到214%，並觸發積分制。
從更宏觀的數據來看，“滬八條”落地後，上海外環外多個改善型項目出現集中熱銷。
同在青浦徐涇板塊的寶業·虹橋國展裏二批次64套房源開盤不足50分鐘即告售罄，備案均價6.2萬元/平方米。
就項目本身而言，綠城·悅海棠所處的徐涇核心區，下半年還將面臨多個同定位項目的集中供應。地塊周邊的寶業徐涇項目、大華望樾等均面向改善客羣，產品定位與綠城·悅海棠存在重疊。
此外，2026年徐涇板塊預計有約1.08萬套次新房解禁，來自存量市場的壓力同樣不可忽視。綠城此次以接近板塊二手成交價的定價入市，在去化速度和品牌口碑上贏得了時機。
而在項目一期已積累大量未能成功選房的客戶基礎上，二批次的認購熱情在很大程度上承接了前一批次的外溢需求。
按照計劃，綠城·悅海棠二批次將於9月25日開盤，推出281套房源，累計認購1364組。按1.8的入圍比，約506組客戶獲得入圍資格，參與當日選房。