觀點網 眼前一片紅海的代建，生意越來越不好做了？

在2025年，代建行業整體仍保持着增長態勢，並呈現出“頭部領跑、中部加速、尾部放緩”的分化格局。

而在觀點指數最新發布的《多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告》中指出，期內，樣本企業新籤面積同比增長放緩，傳統開發型代建業務承壓，行業告別高速增長。

近日，綠城管理、旭輝建管接連公佈2026年上半年新拓項目情況，數據背後傳遞了這樣一個信號：頭部代建企業也難逃外拓失速的境況。

不過，在告別粗放擴張的時代，將拓展速度降下來，並不完全是一件壞事。

頭部的表現

數據顯示，2026年上半年，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積為1352萬平方米，新拓代建項目代建費預估為34.1億元，分別同比下降約32.0%、31.7%。

拉長時間線來看，從2023年上半年算起，綠城管理的新拓項目預估費用呈現出“過山車式”走向，最新一期的新拓面積與預估費用更是創下新低。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

有意思的是，在2025年中期業績會上，綠城管理董事會聯席主席兼非執行董事郭佳峯表示，自己以及管理層對“2026年上半年取得50億代建收入合同”有很大信心。

但他也許沒料到，不過一年時間，這項數據竟呈現出如此大的收縮。

對於這一表現，綠城管理在公告中將原因主要歸結於兩個層面。

從大環境層面來說，房地產市場仍然處於深度調整期，房企拿地更為謹慎，土地成交量同比收縮，代建行業的競爭也持續加劇。

因此，從綠城管理自身戰略來說，新拓項目的質量成為了優先考慮因素，主要涉及項目的啓動性、週轉效率及安全性等方面。

上半年，綠城管理新拓代建項目的代建費單價同比基本穩定，且一二線城市代建費預估金額佔比約64.3%，同比提升5.2個百分點；重複委託項目佔比24.5%，同比提升2.5個百分點。

同樣作為頭部代建企業，旭輝建管也進行了重點方向的轉變。

從2021年進入代建賽道開始，旭輝建管至2024年仍處於迅速拓展階段，2024年下半年則從以往注重規模到注重“有質量的簽約”。

來到2026年上半年，旭輝建管新增在管項目42個，累計在管項目數量超310個，累計在管總建築面積超4900萬平方米，項目覆蓋城市達90個。

從下表可見，2022年上半年至2024年上半年，旭輝建管累計在管項目與累計在管面積均以倍增的速度發展，到2024年後期開始有所收縮。

從業務結構來看，上半年，旭輝建管新增項目中，國資及政府代建佔比約55%，重複委託項目數量佔比約21%，基本與去年末持平。

轉型潮流

目前，傳統開發型代建正遭遇雙重擠壓：一方面市場新增土地需求走弱，另一方面賽道費率內捲加劇。

在此背景下，代建企業紛紛向多元盈利模式、細分賽道延伸，行業分化與轉型升級特徵愈發顯著。

但不同的代建企業，尤其是幾家頭部企業，都有各自獨特的打法。

以綠城管理為例，代建項目主要分為政府代建、商業代建及資方代建三大板塊。

政府代建主要包括保障房、產業園區等公共建設型項目，例如金華信息產業園、合肥科大訊飛人工智能小鎮、義烏蓮都大廈。

商業代建主要聚焦在一二三線城市的商業住宅項目，例如綠城.金華鳳棲潮鳴、國投綠城.襄陽江畔明廬、綠城.萬寧海語春風等項目。

資方代建主要面向以綠城.武漢桂湖雲翠、綠城.餘姚春來雲湖、唐山瓏湖麗宮為代表的紓困型項目。

旭輝建管今年3月中標的貴陽花溪棚改項目也體現了對於代建業務的新態度。

據瞭解，花溪區是貴陽市“生態、文旅、科教”三位一體的核心板塊，旭輝建管正是中標了其中的楊家山一號地塊棚戶區改造項目全過程建設管理服務，整個項目涉及住宅、商業、學校、康養產業等複合業態。

而在旭輝6月的股東大會中，首席財務官楊欣曾表示，開展代建業務不僅僅在於本身帶來的收入，更在於能帶動物管、商管和租管等協同機會。

他對參會投資者指出，即便代建毛利不高，也能保留核心團隊，避免人才流失，“民營房企最後剩下的核心競爭力就是人，留得青山在不怕沒柴燒。”

可見，兩家企業對於自家代建業務的發展情況均有所掌控，相關數據出現波動的原因主要是業務仍處於轉型期。

不過，也有部分代建企業在這場轉型之戰中吃了些苦頭，比如前不久易主的中原建業。

作為建業集團內第四家上市公司、國內第二家赴港上市的代建企業，中原建業曾經承載着集團與市場的雙重厚望。

但在代建賽道競爭日趨白熱化、國央企強勢進場、優質民企加速角逐的環境之下，中原建業的業績也難免承壓。

而且，胡葆森將中原建業控股權出讓給代建局外人黃永恆之後，中原建業與建業體系內的項目協同、品牌聯動效應將有所弱化，短期本土項目拓展或將受到衝擊。

中原建業能否重新站起來，在代建紅海中繼續佔有一席之地？仍有待後續觀察。