觀點網 年報發佈前一晚，綠城中國內部管理層先迎來“換血”。

根據公告，核心變動為行政總裁郭佳峯辭任。

作為公司執行董事、環境、社會及管治委員會成員、行政總裁，郭佳峯已在任職綠城30年之久，辭職原因是退休；同時，周安橋辭任非執行董事；朱玉辰辭任獨立非執行董事、審核委員會及薪酬委員會各成員及提名委員會主席。

接替郭佳峯的是在綠城6年的“中交系”高管耿忠強，獲委任為代理行政總裁職務；另外陳國邦獲委任為非執行董事；熊良俊獲委任為獨立非執行董事、審核委員會、提名委員會及薪酬委員會各成員；劉成雲獲委任為提名委員會主席。

“綠城投資策略並非一成不變，曾經聚焦一二線城市，精準狙擊，現在他認為沒有絕對好城市，好板塊，只有好項目。好的項目能做到一年兩熟。”在郭佳峯的領導思路中，“做一成一”是2021年以來綠城一直秉持的地產項目拓展態度。

而在2026年，這份發展思路是否會隨着耿忠強的上任有所調整？觀點新媒體試圖從綠城3月31日舉行的現場業績會及2025年報中尋找答案。

綠城業績成色

業績發佈會現場，綠城管理層提及郭佳峯辭任時表示，郭佳峯帶領公司穩住基本盤、優化投資佈局，積蓄了良好發展動能。

“經董事會討論審議，決定由耿忠強先生擔任代理行政總裁。耿總經驗豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統籌領導下，公司能實現有序運營和穩健經營。”

年報顯示，綠城2025年度實現營業收入1549.66億元，股東應占利潤為人民幣0.71億元，較2024年人民幣15.96億元下降95.6%。

提及利潤下滑原因，管理層在業績會上表示，主要由於房地產市場仍處於調整期，且為促進長遠發展，繼續推動長庫存去化，導致2025年度收入結轉的毛利率以及分佔合營企業及聯營公司業績下降。

“2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處於深度調整期。為保障長遠發展，我們推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑；同時計提資產減值49億元，進一步影響了利潤。”管理層坦言，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。

銷售方面，綠城集團2025年內累計取得總合同銷售面積約1208萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2519億元；自投項目累計取得合同銷售面積約466萬平方米，合同銷售金額約人民幣1534億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約人民幣1043億元；代建管理項目累計取得銷售面積約742萬平方米，銷售金額約人民幣985億元。

與2024年相比，綠城集團2025年在總銷售額、自投項目銷售額及代建項目銷售額上均出現下降：總合同銷售金額則較2024年下降約9%，總合同銷售面積同比下降14%；此外，自投項目和代建項目銷售金額分別較2024年下降約10%及6%。

但從銷售地區結構來看，綠城2025年佈局更加聚焦一二線城市，銷售額佔比84%，同比提升5個百分點。其中，長三角區域佔比達71%，杭州、蘇州、西安、長沙等14個城市均為銷售重點城市。

綠城2025年新增土地儲備區域分佈表

數據來源：企業公告、觀點指數整理

年內，綠城在國內市場完成首開54個地產項目，平均首開去化率保持69%。

觀點新媒體瞭解到，2024年綠城全年自投板塊首開項目去化率為82%，維持高位，其中64%項目實現首開溢價。

存量去化方面，綠城在年報中透露，2021年及以前的庫存去化約328億元，另有降本增效加持，年內成交佔比達21.5%，同比提升9.4個百分點，成交費率0.52%，摺合節約中介費約人民幣2.7億元。

“截至2025年年底，公司剩餘未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項目貨值約佔一半，佔比逐年下降，整體貨值結構持續優化。”

業績會現場，管理層也表示，2026年將持續加大庫存去化力度，強化2021年及以前存量合同等指標考核，與年度獎金掛鉤；針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向給予資源支持等，“我們將推進重點項目老盤新做，聚焦重點存量項目，設置專人專崗推動工作落地。”

增量與化債課題

隨着存量去化進一步落地，2025年，綠城新增項目變多了。

觀點新媒體對比2024年至2025年報發現，綠城新增項目從42個上升至50個，承擔成本約511億元，預計新增貨值1355億元，較2024年多出近300億元。

與之相反的是，綠城2025年新拓項目平均權益比約69%，同比下降10個百分點，但這一下降也在意料之中。

“2021年及以前項目減值導致整體利潤基數下降，疊加上述因素使數據比例看似不協調。儘管2026年利潤仍有壓力，但新拓項目兌現情況良好，權益比例逐步提升。”管理層認為，隨着老庫存逐步去化，綠城規模淨利潤及權益比等數據均將有所改善。

“公司始終將經營安全、財務安全放在首位，堅守現金流底線。2025年實現債務結構持續優化，為穿越行業週期築牢財務安全墊。”管理層表示，債務化解方面成果顯著。

從合同負債數據來看，截至2025年12月31日，綠城合同負債餘額為人民幣1090.18億元，較2024年減少379.41億元，下降25.8%，主要系本年度物業預售收入減少所致；合營企業及聯營公司合同負債餘額328.36億元，較2024年增加65.44億元，同比增長24.9%。

截至2025年底，綠城總借貸金額為1333.86億元，而2024年為1371.87億元；淨負債701.48億元，淨資產負債為66.4%，較2024年12月31日的56.6%上升9.8個百分點。

年報顯示，綠城期內銀行存款及現金632.38億元，其中銷售監管資金為224.03億元。

截至期末，綠城短期債務壓力有所減輕，一年內到期的借貸餘額247.44億元，較2024年12月31日的316.63億元減少人民幣69.19億元，佔總借貸比例為18.6%，較2024年12月31日23.1%下降4.5個百分點。

綠城在年報中特別標註，銀行存款及現金的期末餘額為一年內到期借貸餘額的2.6倍，較2024年12月31日的2.3倍增加0.3倍。

“2025年實現債務結構優化，面對2026年市場，我們預判整體延續溫和趨穩、結構分化態勢，核心城市改善需求仍有支撐，行業更看重發展質量和企業韌性。”業績會上，綠城管理層坦言，綠城將繼續在行業築底週期中前行。

以下為綠城中國2025年度業績發佈會現場問答實錄：

現場提問：公司2025年全年拿地金額和新增貨值均在行業前列，但下半年投資節奏明顯放緩。管理層對當前土地市場的整體判斷如何？2026年拿地策略和全年拿地貨值目標是什麼？

耿忠強：當前房地產市場仍處於築底階段，整體市場規模仍面臨一定的下行壓力。與往年同期相比，當前土地市場供給端節奏明顯放緩，供給總量有所下降，同時優質地塊相對稀缺，主要受政府做地節奏、商品房市場去化情況以及開發商拿地資金等多重因素影響。

對於存貨較多、去化較慢的城市，開發商勢必會減緩拿地節奏；而對於存貨較少、去化較快的城市，開發商的拿地意願則相對強烈。當前，城市及板塊之間的分化尤為顯著。因此，整體來看，2026年的投資工作可以說是近年來最具挑戰性的一年。

關於2026年的投資策略，我們將繼續以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現金流與利潤，不片面追求單一維度的指標。我們將做深做透城市及板塊研究，高度重視項目本身的質地研判，在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市中優質地塊的結構性機會。

我們將更加聚焦於項目自身的優劣，而非簡單地以城市能級作為判斷標準。至於全年的拿地規模，我們初步定在1000億元左右，具體實現情況將根據市場動態進行適當調整。

現場提問：管理層對2026年房地產銷售市場趨勢的判斷是什麼？公司土儲貨值和可售貨值較上年有所下降，今年的銷售目標如何設定？對未來的銷售規模有何考量？

李駿：2025年，各項穩市場政策逐步密集落地，從供給側優化到產品標準、需求支持、市場機制等多維度搭建制度框架，推動市場止跌回穩。

從年末表現來看，2025年全年商品房成交面積規模同比下降9%，降幅較2024年年末顯著收窄（2024年年末同比降幅為13%）。結合中央經濟工作會議精神，我們認為2026年房地產行業核心任務仍是推動市場平穩運行。

預計政策端“高質量城市更新”和“好房子”將成為兩大關鍵發力點，契合行業轉型和市場需求變化，成為拉動行業新增長的核心來源。

從銷售端來看，行業整體已進入去庫存時代。若穩市場政策持續發力，供求關係進一步平衡，預計2026年下半年核心城市有望直接回穩。具體表現為：一是2026年商品房銷售加快企穩，全年成交規模（面積和金額）降幅預計將進一步收窄；二是去庫存仍是現階段首要任務，多數城市去化週期仍處於歷史高位；三是年初新開工面積雖有降幅，但在減量的同時供給結構也在優化。

關於年度銷售預期，2026年期初貨值約2300億元，結合計劃新增的1000億元貨值，我們力爭完成1300億元左右的銷售目標。未來銷售規模將綜合考慮行業情況、公司經營狀況和投資規模，保持穩健經營，確保銷售規模與經營安全相匹配，實現平衡發展。

現場提問：公司2025年歸母淨利潤下降較多且未分紅，對長期股東回報政策如何規劃？

耿忠強：2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處於深度調整期。為保障長遠發展，我們堅決推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑；同時計提資產減值49億元，進一步影響了利潤。坦白而言，受同類因素影響，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。

關於分紅政策，整體原則保持穩定。目前暫無調整分紅政策的計劃，未來仍將以利潤為基礎，在有利潤的前提下維持適宜派息比例。

現場提問：目前土儲中2021年及以前的重難點庫存還有多少？今年是否繼續加大去化力度？

李駿：截至2025年年底，公司剩餘未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項目貨值約佔一半，佔比逐年下降，整體貨值結構持續優化。

2026年將持續加大庫存去化力度，具體措施包括：一是加強重難點考核，強化2021年及以前存量合同、住宅長庫存、車位尾盤等指標考核，與年度獎金掛鉤；二是資源向存量傾斜，針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向，在價格政策、激勵政策、人員調配等方面給予資源支持。

三是關鍵任務逐項突破，針對重難點問題設置賦分考核並持續跟蹤；四是激活低效貨值，通過整售回購、商改住、化解合作糾紛等方式重啓開發；五是重點項目“老盤新做”，聚焦重點存量項目，協同營銷、運營、財務聯合評審，設置專人專崗推動工作落地。

現場提問：2025年淨利潤23億元，但歸母淨利潤僅0.7億元，比例差距較大，原因是什麼？

耿忠強：首先不存在將利潤轉移給少數股東或合作方的情況。

具體原因有三方面：一是2025年交付結轉的部分高利潤項目為合作項目，公司股權比例不高，導致規模淨利潤佔比偏低；二是合聯營公司方面，綠城方2025年承擔虧損11億元，按會計準則，合聯營公司虧損僅體現綠城方按股比承擔部分，未體現合作方虧損，對淨利潤和規模淨利潤影響一致；三是集團層面、區域層面等平臺的管理費用由綠城單方全額承擔，對兩者影響金額相同。

核心原因是公司主動推動長庫存去化，2021年及以前項目減值導致整體利潤基數下降，疊加上述因素使數據比例看似不協調。儘管2026年利潤仍有壓力，但新拓項目兌現情況良好，權益比例逐步提升，隨着老庫存逐步去化，歸母淨利潤將有所改善。

現場提問：昨晚公告郭佳峯先生辭任行政總裁，由耿總擔任代理行政總裁，接下來管理層對公司經營管理如何安排？

周安橋：郭佳峯先生在公司任職30年，為穩健發展做出不可替代的卓越貢獻，帶領公司穩住基本盤、優化投資佈局，積蓄了良好發展動能。董事會尊重其退休意願，衷心感謝他的付出。經過多年發展，公司治理結構、管理團隊和管理體系已非常成熟，“戰略2030”梳理清晰，當前發展戰略明確，經營穩健有序。

經董事會討論審議，決定由耿忠強先生擔任代理行政總裁，負責公司日常經營管理工作。耿總經驗豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統籌領導下，公司能實現有序運營和穩健經營。待完成行政總裁人選聘任程序後，將第一時間通報。