楊建偉 近年來，在房地產集體低迷、商業地產整體遇冷的背景下，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，剎那間，涉足產業地產各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾，而產業運營服務已經成為產業發展核心要素。

從市場大背景 看產業地產火熱

（1）傳統房企開始往產業地產轉型。隨着住宅地產領域黃金十年的離去，高庫存率、低利潤率已經成為房地產領域的新常態，新常態下，房企跨界轉型已經不是新話題。

（2）產業地產商開始大肆佈局。華夏幸福、天安數碼城、聯東等產業地產商已經在產業地產領域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業標杆。近年來，隨着產業地產的不斷升溫，多數產業地產商繼續發力，開始在全國範圍內大肆佈局。 

（3）製造企業、電商向產業地產延伸。從產業鏈的角度看，製造企業、電商處於產業地產的上游，是產業地產的需求方。但現如今，產業資本開始覺醒，大量企業開始試水產業地產，產業地產上游驅動的現象十分普遍。

（4）金融資本開始青睞產業地產。資本的嗅覺一向敏銳，產業地產火爆後，自然少不了資本的身影。一方面，產業地產得到資本市場的充分認可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發展、毅德控股、五洲國際等產業地產商登錄資本市場。 

雖然產業地產前景一片大好，但從目前發展來看，還是存在不少問題，比如項目鋪得太大，導致前期概念和規劃很好，但中後期項目經營的動力減弱；項目經營和原先規劃不斷偏離，比如說會通過銷售部分商鋪來維持現金流，但往往這樣就導致商鋪零售經營，導致產業聚集度不統一，也成為房地產方面簡單的物業銷售的模式。另外，不排除有一部藉着產業地產的名義做“圈地”之實。

事實上很多產業地產商都已經意識到，只有持有運營才是實現基業長青的路徑，即便艱難，但已經有企業願意捨棄一些眼前的利益，進行痛苦的轉型。 

產業運營能力成第一競爭力

“產業地產的真正價值在於長期運營，導入的企業要符合產業標準，要帶來稅收，園區也要想辦法去通過全產業鏈的服務留住企業。只有園區實現了租客的長期租賃，它的現金流才是長期穩定的現金流，未來在資本市場的資本變現能力才強。”產城智谷董事長楊建偉在採訪中指出，產業地產本身就不是簡單賣掉房子，還包括出租部分物業、服務園區企業、甚至投資部分園區企業，企業和園區的關係在入駐之後才真正開始而絕非結束，應讓企業體驗到從硬件到軟件的“長尾化”服務。

產業地產多方式運營

“如果說做住宅的是小學生、做商業地產的是大學生，做產業地產是研究生的話，做產業運營服務應該是博士生了。”楊建偉說，“專業化的運營管理團隊和運營體系，是園區吸引投資落戶的重要優勢之一。”那產業地產到底應該如何運營呢？

第一種運營方式俗稱“傍大腿”，例如碧桂園進入了中城新產業這類專業的產業運營機構，以及和思科這類巨型企業簽訂深度的戰略合作協議。通過大型企業的加持，獲得和政府在土地指標和規模上的談判空間，約定低於市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構的風險共擔和成就共享機制來實現長期的運營。

第二種做輕資產持有，開發商不大量的持有物業，更多的讓基金的方式或者合作的方式介入，留下運營部分的收益長期做下去。通過運營來解決物業的增值，把地的價值提升了，一方面提升可售物業的價值。地塊價值提升也能夠提升投資者對項目的信心，將持有物業通過資產證券化的方式來變現。部分產業地產運營商，還可以通過投資參股企業客戶的業務，獲得利潤的增長。

產業地產的核心是產業運營與服務，無論是政府，還是企業客戶，需要的不僅是重資產的物理載體，更是運營，管理，金融，資源，服務，孵化，引導，平臺和生態圈構建，這些只有在輕資產的層面才能得到解決，這一點和傳統商住地產主要面向個人消費者有巨大的差異。重資產是輕資產的載體，輕資產是重資產得以實現的根本動力源，產業地產正在逐漸步入輕重平衡階段。

“產業地產面臨企業市場與政府市場的雙重需求，未來空間極為廣闊，目前處於快速發展期”，楊建偉對產業地產的發展前景十分看好，伴隨大量企業的進入，泥沙俱下，也出現一些問題，但產業地產發展的根本驅動力沒有絲毫動搖，最終實現產業地產價值靠的是運營，只要牢記這一點，相信產業地產可持續發展之路還將走很遠。

楊建偉先生，系杭州產城智谷投資管理有限公司董事長，中國商業地產十大傑出操盤手、浙江省中小企業協會副會長、浙江省民營經濟研究會副會長