傅士鵬 投資倫敦房產，去年11月買進，今年9月剛剛賣出，還能賺到錢嗎？

脫歐公投後，倫敦房價到底跌沒跌？

最近幾天就發生了這麼一筆交易，這筆交易的買進和賣出都發生在英國脫歐公投（2016年6月23日）之後，我們可以將它作為一個案例，看看脫歐到底對倫敦房價造成了多大影響。

2017年9月18日，港交所上市的中國投資公司——太和控股發佈公告稱，已經將持有的西倫敦寫字樓物業10 Hammersmith Grove正式售出，買家是中東投資者Blue Horizon Investors，成交價為1.12億英鎊（約合11.84億港幣，9.98億人民幣）。

一直有關注英倫投資客的讀者應該會有印象，太和控股去年2016年11月24日才從英國私募基金Brockton Capital手中買下這棟樓（10億買下白金漢宮旁豪宅之後，太和英國買樓再下一城9億收購倫敦寫字樓），當時的收購價是1.035億英鎊（約合10.35億港元，9億人民幣）。

10 Hammersmith Grove大樓外觀

目前大樓全部租出，租戶除了底層餐廳之外主要以傳媒公司為主（包括Philip Morris、Fox、UKTV、Accor等)，建築面積為12.27萬平方英尺（約為1.14萬平方米），每年租金收入560萬英鎊，按照最新售價計算，租金回報率為5%，屬於非常優質的房產物業。

可以看到，一年時間不到，太和迅速拋售倫敦物業。

因為中國資本現階段比較敏感，博主這次不會分析買賣背後動機，感興趣的朋友可以私下溝通。

回到交易本身，這確實是研究倫敦房價走勢的一個好案例，大樓的買進賣出都發生在脫歐公投之後，期間甚至還發生了提前大選、恐襲等一系列負面事件，並且大樓是由中國資本從英國資本手中買下，再賣給中東資本，價格的公允性上也值得參考。

剔除前前後後的交易時間（商業地產交易時間一般較長），太和持有大樓的時間大概只有半年左右，半年時間裏大樓的價格從1.035億英鎊漲到了1.12億英鎊，漲價850萬英鎊（約合8925萬港幣，7565萬人民幣），雖然沒有國內房地產的收益那麼誇張，但也足以粉碎脫歐公投後倫敦房價大跌的傳言。

另外值得一提的是，這棟大樓在太和之前還有一次易手，也發生在脫歐公投之後。

2016年7月18日，英國私募基金Brockton Capital趁着脫歐公投後英國大型地產基金因為客戶贖回而不得不割肉優質資產，以8900萬英鎊的價格從英國大型資產管理公司Aberdeen手上買下了這一物業，僅僅四個月之後，以1.12億英鎊的價格轉售給太和，漲價幅度達到2300萬英鎊。

英倫投資客去年7月8日文章《七家英國地產基金暫停贖回，50億鎊地產項目將重回市場》節選：2016年7月份，英國脫歐效應剛剛發酵，投資者紛紛要求撤出資金，基金贖回金額明顯提高，隨着保證金不斷減少，大型開放式地產基金們只能通過拋售優質地產物業才能完成資金提取需求，Brockton Capital正是在這個時候瞅準時機買下了10 Hammersmith Grove大樓。

畫一張流程圖，看得更清楚：

這個樓1億英鎊的體量（可以說是流動性較差的體量），又恰好撞上脫歐帶來的不確定性，一年多一點時間裏卻經歷三次快速倒手，價格竟然還漲了。不得不說倫敦房地產的流動性的確不錯，無愧“地產銀行”的稱號，基本上可以做到像銀行一樣隨時存、隨時取。

“投資強度指數”是評定房地產市場流動性的有效工具，也是反映一座城市總體“健康狀況”的重要晴雨表，上圖最新的“投資強度指數”報告顯示，倫敦房地產市場的流動性和透明度在全世界排名第一。

脫歐公投後，倫敦房價走勢到底如何？

去年脫歐公投後，不僅英鎊一瀉千里，關於倫敦房價大跌的傳聞更是此起彼伏。

英鎊我們看的很直觀，脫歐公投後一直上上下下，這兩天因為央行的加息暗示，一度還衝上了脫歐公投後的最高點。

至於倫敦房價，博主在之前的文章裏也有過分析（倫敦九榆樹的困境：當過度開發遇上投機者離場）：

事實上，相比脫歐，印花稅新政對倫敦房價的影響更大，但這個影響主要集中在豪宅市場。一些短期投機客因為不看好未來一兩年豪宅市場的樓花炒作空間，開始逐漸退場，進入到總價較低、且倫敦本地人能夠負擔得起的剛需市場。

因此，雖然倫敦總體房價上漲趨勢較脫歐公投前有所減緩，但絕對不至於大跌，倫敦2014年統計的平均工資就達到40,752英鎊，高工資和高就業率依舊支撐着剛需市場。按照工資的5.5倍進行貸款的話，夫妻兩人能夠輕鬆貸到45萬英鎊左右，加上一部分首付，通勤圈、剛需價位的房子依然非常搶手。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資，觀點地產網專欄作者