傅士鵬 就在中國海外投資大戶因為監管收緊寸步難行之際，香港投資者還在瘋狂圈地倫敦。

2017年8月9日，一名來自香港的神祕私人投資者出資2.85億英鎊（約合24.74億人民幣）買下了倫敦金融城寫字樓70 Gracechurch Street，該樓目前被出租給保險巨頭XL集團和英國馬莎百貨。

70 Gracechurch Street大樓外觀和內部

70 Gracechurch Street大樓還剩10年租金，未來每年能給新投資者帶來大約1200萬英鎊租金，年租金回報率為4.2%。

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這起由未透露姓名的香港投資人發起的最新收購案，正好是大陸香港冰火兩重天的一個縮影。

今年以來，隨着房地產被納入“非理性海外投資”負面清單，中國監管者不斷向海外投資大戶施加壓力，自上而下切斷海外項目的融資渠道，嚴控海外地產投資。

摩根士丹利近日發佈的研報顯示，2017年上半年中國投資者在全球的地產投資額降低了84%，相比2016年全年的106億美元，今年上半年投資額僅有17億美元，高壓嚴控看起來收到了效果。

摩根士丹利發佈的中國海外地產投資統計圖：一個喜聞樂見的結果？

雖然圖表預測了2017和2018年的明顯下降，但摩根士丹利很明顯沒有把從香港出去的資金統計在內，僅看今年兩筆倫敦金融城地標收購案（港交所上市的重慶中渝置地11.5億英鎊收購倫敦奶酪刨摩天樓，李錦記12.8億英鎊收購倫敦對講機大樓），總金額（24.3億英鎊）就已經遠遠超過摩根士丹利統計的17億美元。

在這個時候，香港憑藉自由換匯的優勢扮演了十分微妙的特殊角色。

英倫投資客（ID：BuyLondon）統計的2017年中國投資者對英地產投資，特別標註了和香港的關係
 

日期

投資者

英國地產

類型

金額

1

2017年1月19日

 

泰禾集團

中信資本梅菲爾地產基金：倫敦梅菲爾區柯宗街60號高檔住宅開發項目

住宅開發

3580萬英鎊

2

2017年1月23日

英皇集團

（港交所上市）

倫敦牛津街Ampersand大廈：包括沿街商鋪、寫字樓及公寓

物業收購

2.6億英鎊

3

2017年1月27日

中渝置地

（港交所上市）

倫敦帕丁頓寫字樓One Kingdom Street：出租給沃達豐作為其總部

寫字樓收購

2.92億英鎊

4

2017年1月30日

信德集團（何鴻燊）

（澳門賭王，公司在香港上市）

倫敦寫字樓聖詹姆斯廣場7-8號

寫字樓收購

2.459億英鎊

5

2017年

李德義

（香港大亨）

收購英國地產公司Shaftesbury公司超過20%的股份：Shaftesbury持有倫敦西區中國城、Soho等地區大量物業

間接投資

5億英鎊

6

2017年3月1日

中渝置地

（港交所上市）

倫敦金融城最高樓——奶酪刨摩天樓122 Leadenhall Street

寫字樓收購

11.5億英鎊

7

2017年3月21日

北京首開

倫敦金融城寫字樓Fleet Place House

寫字樓收購

9650萬英鎊

8

2017年3月22日

廣州富力

（港交所上市）

倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近地塊，進行住宅開發

土地收購，住宅開發

6000萬英鎊

9

2017年3月30日

華人置業

（港交所上市）

倫敦寫字樓聖詹姆斯廣場11-12號

寫字樓收購

1.8億英鎊

10

2017年3月31日

天安中國

（港交所上市）

倫敦金融城精品酒店South Place Hotel

酒店收購

6700萬英鎊

11

2017年4月5日

廣州富力

（港交所上市）

倫敦一區地塊Vauxhall Square，未來還將投入更多資金開發建設兩幢50層住宅高樓

土地收購，住宅開發

1.5777億英鎊

12

2017年4月6日

北京大學

收購牛津莊園，作為北大商學院海外校區

莊園收購

880萬英鎊

13

2017年4月26日

聯懋國際

（香港私募基金）

倫敦寫字樓聖詹姆斯廣場3號

寫字樓收購

1.35億英鎊

14

2017年4月27日

遠東發展

（港交所上市）

曼徹斯特Northern Gateway超大型房地產項目，新建1萬套住房

土地收購，住宅開發

10億英鎊

15

2017年5月15日

爪哇控股

（港交所上市）

倫敦金融城寫字樓33 Old Broad Street

寫字樓收購

2.58億英鎊

16

2017年5月22日

華潤置地

（港交所上市）

倫敦金融城寫字樓20 Gresham Street

寫字樓收購

3.09億英鎊

17

2017年5月25日

香港公司

倫敦Aldgate寫字樓開發項目One Braham

寫字樓開發

6500萬英鎊

18

2017年6月3日

中投

黑石旗下物流地產包Logicor

物流地產

122.5億歐元

19

2017年6月21日

萬達集團

倫敦Nine Elms Square地塊

土地收購，住宅開發

4.7億英鎊

20

2017年6月29日

祥祺集團

（總部在香港，持有港交所上市公司）

倫敦金絲雀碼頭金融城地標寫字樓20 Canada Square

寫字樓收購

4.1億英鎊

21

2017年7月27日

李錦記

（香港公司）

倫敦金融城地標20 Fenchurch Street

寫字樓收購

12.8億英鎊

以上表格特別用紅色註明了投資方與香港的關係，今年到目前為主總共21筆中國對英地產投資，其中16筆和香港直接相關（直接來自香港公司或者公司就在港交所上市），剩下幾筆涉及在香港發債融資也是間接相關，直接從大陸出來不經過香港的投資所剩寥寥。

另外，從以上表格反映的總體金額上看，僅就英國來說，2017年上半年，加上所有來自香港的投資，目前中國對英地產投資金額已經超過60億英鎊，遠遠超過了2016全年的中國（包括香港）對英總投資額（30億英鎊）。

相比去年，實際上今年中國在英國地產方面的投資還更多了！

個人購房方面，倫敦市長最新公佈的海外投資客倫敦購房調查報告也顯示，香港投資者（28%）力壓新加坡（20.1%）、馬來西亞（7.1%）和中國大陸（5.4%），在倫敦購買的房產數量在所有海外國家中排名第一。

上圖顯示，來自中國大陸買家僅僅排在第四，在所有外籍買家中只佔到5.4%，這主要也是由於外匯管制的因素，中國大陸買家大多穿上香港買家或者離岸公司的“馬甲”在倫敦購房。

據博主觀察，今年幾個關鍵事件發生之後，大陸公司以企業形式出來收購房地產等敏感領域的交易已經大大減少，但個人名義、香港主體、離岸公司、家族辦公室之類的出海方式卻因此增加，市場上出現了大批神祕私人買家和代理人。

正所謂：“換個馬甲，繼續出發”。

傅士鵬 常駐倫敦供職於英國地產投資機構，觀點地產網專欄作者