丁建剛 最近一段時間，中國房地產市場的新政策新提法令人眼花繚亂。
九部委的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州的“租售同權”，無錫，鄭州、揚州、濟南的租房落戶，成都的發展50家租賃住房企業，北京的“共有產權房”……
顯然這些政策出臺的背景是，始於2016年中國一二線城市房價的暴漲，官方動用了最嚴厲的限購、限貸、限價政策，但並沒有取得理想的預期效果。2016年底《中央經濟工作會議》提出的（事實上是重提的）建立房地產市場調控的長效機制，而長效機制的尋找和探索，尚無清晰之路。
發展租賃住房市場、共有產權住房，是否意味着1998年中國的住房市場化道路要發生變化？中國的住房制度要進行頂層的重新設計？
一、關於住房租賃市場
中國的住房租賃市場與歐美國家相比市場份額極低。除了中國人長期的不安定感，大多數人都希望擁有自己的產權房而不願意租房的傳統觀念以外，租賃市場確實還存在着諸多障礙。
其一，沒有相關的法律保障。在歐洲絕大多數國家都有明確法律規定，房屋租賃期限內不能隨意終止租賃合同，房租價格的漲幅限制在一定範圍之內等保障租賃雙方的權益。
第二，中國的戶籍政策涉及到業主的就業和就學的權利。
第三，中國的住房租賃市場絕大多數回報率非常低。年回報率在2%-3%已經算是非常不錯了，明顯低於社會平均回報率水平。因此，租賃市場缺乏市場動力。
二、關於共有產權房
共有產權房並不是現在才提出來的，早在2013年時就已經提出。類似於香港的居屋和新加坡的組屋。實際上經濟適用房也是共有產權，或者叫不完整產權。
“共有產權房”對於中低收入階層來說，購房門檻會有所降低，可以購買一套擁有部分產權的房子，解決居住、落戶就學等關切的問題，也使得這個階層不必都去擠高價商品房的獨木橋了。
但實際操作卻存在着很多問題：“誰來開發？地價怎麼定？房價怎麼定？誰可以准入？個人和政府的產權比例如何分配？……”
例如，杭州2004年9月1日之後的經濟適用房出售時增值部分55%要上繳政府，而在當年購買時並沒有作明確的約定。
大力發展租賃市場，推出共有產權房等政策，是否就是房地產市場的長效機制？是否意味着中國住房制度要進行頂層的重新設計？
事實上，1998年提出的住房市場化道路恰恰就是：“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”
而後來的市場發展實踐以及中國經濟發展的水平，證明了中國採取像新加坡那樣的高福利組屋為主的住房制度並不現實。
事實上，後來已經大幅度修正了1998年所確定的住房制度，政府保障的比例已經大為降低。
現在重新啓用這樣一些政策是權宜之計還是長久之策，需慎重研究。更重要的是，應該將市場和保障嚴格區分，市場歸市場，保障歸保障。
比如，要求國有企業帶頭做租賃，到底是保障性質還是市場性質？ 如果是保障性質，那是政府的責任；如果是市場性質，那就必須遵循企業也要盈利的基本市場邏輯。
走過近20年的市場化道路，中國城鎮近90%以上的家庭已經擁有了自有住房，重新走新加坡模式的住房制度道路是否現實？是否可能？
丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長，觀點地產新媒體專欄作者