傅士鵬 最近幾天在幫準備來倫敦上大學的表弟找學生公寓，注意到一些有意思的現象：

倫敦學生公寓供應商增加了不少，特別是美國學生公寓開發商開始大舉進入英國市場；雖然供應商增加了，但價格卻沒怎麼下來，反而還漲了不少，好地段的Studio一週要350-400英鎊；許多學生公寓配備了中文客服並提供微信服務，喜歡一次性付清租金的中國學生成了英國學生公寓市場上的最理想房客。

針對這些現象，博主研究了一下最新的英國學生公寓市場，正好也在這個文章裏和大家分享一下。

英國學生公寓概況

眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，近年來發展勢頭迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。

這裏所講的學生公寓不同於學校內的宿舍，指開發商為學生建的公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位於學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由於學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用牀位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，這也造成學生公寓租金持續上漲，僅2016年就上漲了2.7%。

英國最新的學生牀位比為2.3 : 1

英國脫歐的影響

英國脫歐可能會打擊歐盟學生來英國上學的積極性，但歐盟學生只佔到英國學生總數的6%，總體影響不大。

圖為過去10年英國大學生人數的變化

上圖看出，歐盟學生只佔到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，10年間增長了69%。

另一方面，脫歐造成的英鎊貶值使得留學成本大大降低，或將刺激更多國際學生申請來英國上學。國際學生一直是租住學生公寓的主力，因為信息不對稱更願意為安全係數高的學生公寓買單，這樣一來需求被進一步增加，學生公寓的租金也有望繼續上漲。

供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇供不應求的局面。

左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，內圈為2017年能完工的套數。

中國留學生增長迅猛

中國目前是全球最大的留學生輸出國，中國留學生當然也是英國第一大留學羣體。正是因為中國留學生數量暴漲，英國學生公寓市場迎來了黃金十年。

2009-2014年國際學生數量變化，中國學生排名第一，香港學生增加最快，增速達75%

中國在英留學生數量排名第一，是第二名馬來西亞、第三名美國的5倍多，其實馬來西亞留學生也多來自於富裕的華人家庭。

根據英國大使館去年發出的簽證數據，2016年，留英的中國學生約為7.3萬人，依然增長了9%。

2011/12學年-2015/16學年國際學生數量變化，最上面那條藍線代表中國在英留學生，增長非常迅猛

中國留學生喜歡一次性付清所有租金，相比西方國家學生更加安靜，是學生公寓市場上的優質租客，開發商財務模型裏的最佳履約人。除此之外，中國留學生家長還可能在幫孩子看房的過程中買走幾套學生公寓，順便幫助開發商解決庫存。

正因為如此，許多學生公寓開發商專門在中國設立辦公室，招募中文客服，努力吸引更多的中國學生租客和個人買家。

英國學生公寓投資市場

相比住宅和寫字樓，學生公寓的投資回報率更高，加上近年來學生公寓租金每年平均上漲3%，因而受到英國本地基金和國際財團的強烈追捧。

可以看到，越中心的地段投資回報率越低，但流動性更好，倫敦一區二區學生公寓的回報率約為4.5-5%；英國二三線城市的學生公寓因為投資額較低，租金回報率可以達到8%，甚至10%。

正是因為理想的投資回報率，過去2年裏英國學生公寓市場的總投資額超過了95億英鎊，其中2015年交易額為60億英鎊，創下了歷史新高，2016年交易額約為31億英鎊，是2015年總額的60%，但已經超最近五年來均值，為歷史第二高。

圖為2017年英國學生公寓市場的四大投資來源

從上圖看出，英國學生公寓的資金主要來自於主權基金、私募基金、機構投資者、房地產投資信託等，其中海外投資者佔了很大的比例。

英國學生公寓投資者按國籍排名

由上圖看出，目前美國投資者對英國學生公寓的投資額排名第一，甚至超過了英國本土投資者，新加坡、中東、加拿大、香港投資者緊隨其後。

值得一提的是，雖然中國機構投資者在英國買了不少土地、寫字樓、酒店，但基本沒有涉足英國學生公寓領域，即便中國留學生數量排名全英第一，也沒有把這個客戶端的優勢好好利用起來，確實非常可惜。

究其原因，學生公寓可能不太符合中國開發商現階段快進快出的高週轉模式，加上由於國情原因國內缺乏本土學生公寓巨頭，剛走出來的開發商也還沒有走完初始階段的學習曲線，很難馬上進入到這樣的細分領域。不過這同時也說明這個市場的潛力還沒有完全釋放，中國投資者未來入場後還能增加很多附加值，至少在中國留學生這端就能下不少功夫。

舉例來說，目前中國只有外管局下屬的銀杏樹投資公司（Gingko Tree）在2012年從巴克萊資本手中買下了英國學生公寓集團UPP公司40%的股權，但也只是作為財務投資者，不參與具體運營。

與之相比，2015年，美國開發商Greystar以6億英鎊的價格從英國基金Round Hill Capital手中買下了位於倫敦的學生公寓資產包，目前已經包裝成Greystar自己的品牌在倫敦運營。

2015年，加拿大退休金計劃投資委員會（CPPIB）花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學生公寓投資組合——包括英國17個城市16700間房間的42幢公寓，並且控股這些學生公寓的管理公司Liberty Living。這是加拿大投資者在歐洲最大的一筆投資，CPPIB負責人表示他在學生公寓領域看到了“非常明顯的投資機會”。

2016年，新加坡豐樹投資（Mapletree）進軍英國學生公寓市場，斥資4.17億英鎊向英國Ardent公司收購了25棟學生公寓樓，共5500個牀位，遍佈愛丁堡、曼徹斯特斯、伯明翰、利物浦等12個英國教育重鎮，其中五個宿舍項目位於倫敦。

2016年9月，新加坡主權基金GIC聯合迪拜基金GSA聯手斥資4.3億英鎊買下了ThreeSixty學生公寓資產包，包括7150個牀位，是2016年學生公寓市場最大的一筆投資，除此之外，GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company，直接介入英國學生公寓的運營環節。

圖為2016年英國學生公寓市場前十大投資，中國機構投資者依然缺席...

傅士鵬 常駐倫敦供職於英國地產投資機構，觀點地產網專欄作者​