王巍立 臨近年末，大家都在作總結，回顧過往，展望將來。對於上海房地產市場的總結分析文章，各個媒體也早已鋪天蓋地，離不開那幾個關鍵詞——“調控”、“地王”、“盤整”。目前比較一致的結論，在11.28新政之後，信貸極度收緊，新房預售價格管控嚴厲，市場正式步入調整期。
在這個背景之下，很多人都在問，明年的市場你怎麼看？如果上海住宅市場將面臨調整，那麼會調整多少呢？
看到今天的主標題，很多吃瓜羣眾不禁疑惑，巍立不是一直號稱屬於理性看多派嗎，怎麼也承認明年樓市要跌？
別急，慢慢往下讀完，你自然會懂。
目前的政策已是高壓極限
對於3.25滬九條、11.28新政，不用巍立再來逐一解讀了，有關部門主要還是為了響應中央防止資產泡沫、遏制過多資金流入樓市的基調來調控上海市場。目前從解決規避限貸政策、嚴格叫停首付貸融資、提高首付比例等等措施已經是將購房信貸政策提到歷史最嚴水平。有過貸款記錄即視為二套，雖然購買普通住宅能貸款5成，但事實上，市場上成交的已經絕大部分屬於非普通住宅。
首付7成購房，這幾乎是全世界最嚴厲的購房貸款政策了。
2016年12月，全市一手住宅成交均價為44000元/平方米，按照購買一套主流房型100平方米計算，購房預算需要從132萬提高到308萬，瞬間需要多支付176萬元，相當於上海平均工資年收入的23倍。這還是理論數據，實際對於改善人羣來說，需要拿出的更多的自有資金。本月新開的住宅項目，面臨的購房客戶流失，主要就是倒在“二套房”認定標準上，而且接力貸已經在各銀行叫停。
和身邊很多潛在購房朋友作了交流，面對這樣的新政，改善客戶表示很受傷，超自淨剛需客戶表示依舊買不起。一部分朋友選擇了觀望，因為至少當前售樓處已經很少有搶房的人羣，各區房產交易中心也不再人頭攢動；還有一部分堅定出手的朋友，毅然會選擇全款買房，不再貸款，當然這樣的“土豪”，畢竟只是少數。
這樣的調控措施，自然防範了高槓杆的金融風險，問題是面對市場的超剛性入市需求，大量資金會沉澱其中，而原先是銀行超優質產品的房貸金額會大幅下降，巍立預計明年上半年會出現較大業績衰退的未必是房企，而是在本輪快速上揚行情中迅速做大資產包的各大銀行。
對於中央層面的信貸政策放鬆，巍立持偏悲觀預判，小夥伴們也不用幻想在2017年會有任何實質性放水動作了。因為美聯儲已經正式加息，而歐洲、日本也相繼結束貨幣寬鬆政策，過去兩年的貨幣外部環境已經發生了變化。
沒有在11.28新政前購房的朋友們，對不起，你將持續面對購房的高准入門檻，除非你手上持有足夠的現金，或者你的二手舊房能在低迷期中順利出手，否則你即使面對優惠價格也有心無力。
目前“被二套”的購房者大概佔到市場40%的比例，而隨着二手房交易的繼續萎靡，市場觀望情緒加重，後續的延緩買房的比例會更加加大。同時對於這部分客戶來說，房價下跌不是購買動因，因為下跌之後，他們本身購買力也會下降，其原有的房產出售價降低了。
但對於銀行來說，巍立真不看好按照當前的貸款政策，會嚴格執行超過半年以上。
緊到無法再緊的政策，在執行一段時間後，往往還是會鬆弛一下。
對於購買能力的限制會貫穿2017全年，而執行層面的放鬆會從明年下半年開始從其他各個渠道滲透。
市場面對調控高壓的歷史回顧
市場面對多年的調控，確實產生了耐藥性。
3.25新政後，巍立也參加了多場業內討論會議，對於後市發展大家各執一詞，其中有言論就稱上海市場好比打不死的小強，在多年的宏觀調控中越挫越勇。確實，我們看一下這10年的樓市成交發展軌跡，在遭遇金融危機的2008年，在限購、房產稅重拳出擊的2011年，包括我們還記憶猶新的2014年，市場的成交量雖然同比上年大幅下挫，但是價格依然保持堅挺。
不過，各位小夥伴注意，堅挺的是年度均價，並不是單月成交均價，在面對全球金融海嘯危機的2008年，上海樓市的月成交價格下跌了10個月，從2008年的5月一直盤整到2009年的3月，而最近一次的月度房價調整則幾乎維持了一年半左右，從2011年3月一直到2012年9月。
上海近10年商品住宅成交走勢（點擊圖片查看原圖）
過去的2015和2016年全市一手住宅總成交接近2800萬方，相當多的需求已經提前釋放，目前的信貸政策嚴於2010和2014年的調控週期，而潛在需求也處於歷史高位，所以巍立推測，11.28新政頒佈前的當月成交均價即是後續一整年的最高成交均價，價格回落的週期將維持在10個月至15個月之間。即從時間點上判斷，2017年的9月—11月，會出現全市住宅成交的月度房價低點。
那麼這個低點可能會“跌”到多少呢？（注意：低點是指住宅月度成交均價的變化，非全年價格漲跌，也非單個樓盤漲跌）
價格回調的底線在哪裏？
2016年全年的成交均價為39115元/平方米，環比去年上漲25%，而2017年的年度均價將不會低於這個價格，甚至可能出現微漲。因為由於16年10月份之後的行政干預，大量的中高價項目被延遲開盤，或者無法開盤，這些項目將不得不轉為明年上半年入市，開盤後對於均價拉昇有很大幹擾。
從成交量比重來看，2017年的三、四季度會優於上半年，所謂的明年上半年出現有價無量，而下半年則有量無價。無法出現量價齊升的狀況。而之前巍立指出，2016年的11月成交均價為短期高點，房價為45154元/平米，後續開始一路盤整，雖然每月相比前後會有價格起伏，但已經很難超出這個單價。而且市場的調整會把之前漲得過快的區域和板塊實現價格回落，回調到之前6個月的市場水準。再參照2017年全年均價依然會高於2016年度均價，則出現月度低點的均價範圍為37500—38400元之間，即月度均價會最大回落17%。
但千萬記住，月度成交均價不等於你計劃購買的樓盤房價，同一板塊、同一小區不會出現這麼大的價格調整。然而在市場的情緒推動和房企出貨完成指標的壓力之下，相同項目的價格調整幅度相對於高點也會有10%以內的空間。其實當前能夠批到預售證的項目，不少價格已經離房企心理價位相差了不止10%，當然所謂的“房價”永遠是市場成交說了算。
房企想賣多少，和二手房東想掛多少一樣，並沒有太大意義，一切要看市場。
我們研究價格漲跌，也不會去看那些無意義的水分，就好比調控之前，所有人都告訴周浦要賣8萬、新江灣賣12萬、新靜安要賣20萬，那麼現在呢？
讀到這裏，大家又要問了，那麼王老師，你還是看空了？
非也，非也。
上文分析的是明年市場調整的判斷，並非對於後市一蹶不振的悲觀，而且對於每一個項目來說，由於位置差異、產品差異、裝修差異等因素，本身就會有不止10%的價格差別，明年購房者會買到一個相對低的價格，但未必是一個相對好的產品。而且巍立一直論定，全年均價不會出現回落，而房地產交易對於絕大部分普通人來說，是一個長週期，持有時間會在3—8年，從未來幾年的市場發展情況分析，單月環比的價格漲跌不影響長期持有上海住宅的保值收益。
在16年末入手的朋友們不必擔心高位站崗，而遲遲沒有入手的朋友們，現在政策之手、信貸之手在幫你按住魔都房價這頭猛獸，你還要猶豫多久呢？
那些有房票、有貸票的小夥伴們，你們明白在2017年應該怎麼做了吧。