張宏偉 去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現復甦和好轉，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現“買漲不買跌”的火熱局面。但是，上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當樓市進入下半年之後，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如信貸政策收緊、市場進入調整期等等，在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。
信貸收緊“降槓桿”為熱點城市樓市降溫的主要措施
7月9日，廈門市國土資源與房產管理局發佈通知，宣佈自7月15日起調整住房信貸政策，對樓市進行新的調控。至此，廈門成為合肥之後第二個出臺限貸政策的二線城市。
從此次廈門出臺的政策的內容來看，筆者認為，主要有兩個特徵：一是，只是在首付比例上做了調整，沒有出臺限購和限制外地人購買的政策；二是，從調整商業性個人住房信貸政策的內容看，此次出臺的政策對剛需政策沒有改變，也沒有任何影響，只是對二套房及以上羣體購房政策做出了調整，比如，政策提及“名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%”，這是此次調控最關鍵的一條，主要是降低信貸杆槓，限制投資客。
此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內容來看，二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發點也是降低信貸杆槓，限制投資客，為火熱的樓市降溫。
從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過“降槓桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例；部分基金開始上調利率。
此外，據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目範圍也作出了進一步的範圍劃分。要求全國範圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的項目。
由此可見，對於住宅市場來講，由於市場市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啓了信貸政策收緊的大門；對於商用房來講，通過提高首付比例和業務範圍的收縮控制銀行信貸資產的風險。總體來看，此時樓市信貸政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降槓桿”的方式控制信貸風險。
核心一二線城市信貸收緊“降槓桿”背後的金融風險
數據顯示，2015年北上廣深四個一線城市商品住宅成交金額（12023億）佔到全國（72753億）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上廣深四個一線城市商品住宅累計成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額佔到全國的16.73%。
同樣，對於重點二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門，2015年這6個二線城市商品住宅成交金額佔到全國的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累計成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額佔到全國的15.10%。
對於上述核心一二線城市樓市來講，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現，樓市成交呈現火爆態勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。儘管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等在上半年紛紛出臺調控政策，但是，這些政策大部分較為“溫和”，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。這對樓市中長期穩定發展來講並不是一件好事情。原因很簡單，市場需求在不斷透支，樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加，市場始終還會因此而進行調整。
為什麼說樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加？且看老張的分析。
以上海樓市為例，央行上海總部公佈的數據顯示，個人房貸方面，2015年全市新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。
此外，央行上海總部4月18日發佈的最新數據顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一數據刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺前市場的火熱狀態，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。
“滬九條”樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素上海樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，上海樓市的房價必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款。
從開發貸款的角度來看，為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對於房企的開發貸週期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國範圍內的措施，不僅僅針對上海），此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。
從3月25日出臺了“滬九條”樓市新政內容來看，在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。隨後，包括金融監管部門逐步對新政進一步落地，也叫停了“首付貸”產品，並且隨後也對相關公司做了嚴厲的處罰。
我們再看其他城市，北京、深圳已經收緊了樓市調控政策，合肥、廈門分別從7月1日、7月15日起提高首付比例“降槓桿”控風險，預計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進提高首付“降槓桿”的信貸政策。由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續上漲，但是，由於首付比例的提高導致的槓桿率降低、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱的背後仍然存在潛在的金融風險。
從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高首付比例“降槓桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特徵，其背後意在當下半年樓市進入調整期之後，防止由於銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。
三季度成核心一二線城市樓市調控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或將步入調整期
那麼，上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現與“地王”頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。筆者認為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或將步入調整期。具體來講：
首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那麼，也就意味着，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，合肥、廈門等上述城市樓市出現過熱的狀況，已經“溫和”的調控政策出臺之後進一步提高首付比例“降槓桿”，其他城市比如南京、蘇州等也存在繼續收緊的可能性。
其次，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標準或調整，預計開始“認房”；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由於貸款餘額不足而被動收緊。）已經準備充分，只不過等待時機發布而已。
從預期的發佈時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，“日光盤”頻現與“地王”頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；從政府出臺政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之後，比如蘇州、南京等，下半年已經無太多指標上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是，合肥、廈門等城市已經出臺樓市調控政策，均為7月開始正式執行，預計南京、蘇州等核心二線城市也會在三季度迅速跟進。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的最後“窗口期”。
第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前六個月總體表現出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。從5-6月核心一二線城市比如深圳、上海、北京、蘇州、杭州等商品住宅成交量的表現來看，本應該為衝刺半年報銷售業績大幅回升的5-6月，市場交易量卻整體出現了回落，市場調整的苗頭開始顯現，並且這場市場調整的危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整週期，“日光盤”也就很難頻現了。
換一句話來講，2015年“330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。
從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪“救市”政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者 同策諮詢研究部總監