隋榮濤 一、太原市城中村的現狀及改造規劃
太原市城中村的形成和改造,是一個歷史遺留的問題和城市發展必須解決的任務。城中村，這一城市化進程中的歷史產物，因其滯後於時代發展步伐、游離於城市管理之外、居民生活環境髒亂等特質，成為城市建設者和管理者必須正視的現實問題。改革開放30多年來，與周邊省會城市相比，太原市區的發展速度算不上快。然而，在成倍擴展的市區當中，仍然裹挾了173個城中村。
太原市的城中村面臨的困境之甚，在任何一個省會城市都絕無僅有的。170個未完成整村改造村圍繞城市中心區呈環形分佈，面積達191平方公里，涉及人口約95萬。其中，300平方公里建城區內109個，佔到建成區面積近三分之，涉及人口近四分之一。難以想像，作為一個省會城市，是如何在“城中村的夾縫”中生存和發展的。更為嚴重的是，與大多數城市的城中村相比，太原市的城中村絕大多數位於城市建成區，其中，在中環內多達46個。隨着城市框架的拉大，這片區域內聚集了全市70%的就業崗位和人口，這些村莊早已身居鬧市，身價看漲。
城中村的改造，歷時已久，然而進展甚微，從2003年至2014年的11年間，僅僅完成了3個城中村的改造，並且，完成的並不徹底，違建、強拆、貪腐等問題叢生，爭議頗多。拆遷、補償等問題仍然是城中村改造的痛點。
從2014年開始，太原市啓動了空前規模的城中村改造，全市170個城中村，將在2020年全部完成改造回遷。其中，2015年啓動54個城中村改造，完成23個，兩年內完成中環內全部46個城中村改造。目前，太原市已拆除舊村建築面積269.48萬平方米、5932臺鍋爐，分別完成年度目標任務的109.5%、118.64%，其中，小店區許東、萬柏林區東社、紅溝、黃坡、棗尖梁等5個村基本完成整村拆除。
據測算，太原市170個城中村改造，總投資將達到5400多億元，年均投資額達900多億元，全部用於拆遷改造、回遷及公共配套建設等。
二、城中村改造對太原房地產市場的影響
我國房地產總體形勢從2014年出現持續性低迷，庫存增加，從全國各大城市現狀看，以及中央領導人的講話，今明兩年房地產的任務是“去化”，也就是消化存量。從太原房地產今年拿地情況和投資情況看，情況似乎比全國平均水平略好。2015年1—10月，太原市土地交易總量為163.64萬平米；今年上半年，太原市房地產開發投資完成192.8億元，同比增長38.4%，增幅比上年同期加快31.2個百分點，佔全省房地產開發投資的比重由上年同期的31.6%提高到36.8%，對全省房地產開發投資的貢獻率64.4%，拉動全省房地產開發投資加快12.1個百分點。若以全年400億元投資計算，僅僅相當於城中村改造年均投入的44%。兩者疊加後的太原房地產形勢，可以說是冰火兩重天，機遇與挑戰並存。
機遇體現在：
城中村改造，為太原市提供了大量土地儲備供應
太原市170個城中村改造，涉及總建築量達1.5億平方米，且大多數位於城區內，地理位置優越。除去回遷區及公共基礎設施用地，將為太原市提供44平方公里（4400萬平米）的土地儲備，為房地產開發提供了大量土地供應。在成熟市區，土地是最寶貴的資源，是房地產開發商競相追逐的瑪法，激烈的競爭，也正是不斷湧現的“地王”的直接原因。從太原市城中村分佈區位看，幾乎無一不是成熟社區，甚至是黃金地段，這對太原市房地產市場可以說是一個驚喜：充足的土地供應和優越的位置。
優越的政策條件，解決房地產開發的後顧之憂
太原市針對城中村改造，制定了城改用地一次性國有土地確權，土地出讓金85%返還，用於市政基礎設施和公共服務設施配套等優惠措施。土地變性，是房地產開發重要前期手續，從農村集體用地變為國有建設用地，是房地產開發的前提。太原市城中村改造中，實施城改用地一次性國有土地確權，為房地產開發企業介入城中村改造掃除了後顧之憂。另外，土地出讓金返還額度高達85%，用於市政基礎配套，減輕了房地產企業前期墊付資金的壓力。
房地產企業與城中村改造進行廣泛合作，互利共贏
太原市列入年度改造計劃的54個城中村中，有42個村引進了合作方，4個村正在積極尋求合作方。萬科、恒大、富力、南海、遠大、廣州廣電等知名企業加入太原市城中村改造的行列，累計投入拆遷費用、貨幣補償、過渡費用、建設費用、基礎設施配套等投資441.1億元，年內投入資金162.8億元。房企與城中村改造合作的方式，主要有三種：一是房企在城中村拿地立項。這是一種較為普遍的開發商與城中村改造聯姻的情況，在太原的推行非常搶手，這種情況大致為開發商拿城改的一片地作為回遷樓建設，並不是承擔起了整村的回遷安置工作，為政府解決了部分難題。二是房企參與城中村改造的配套建設。以萬科為例，萬科參與東太堡的改造，但雙方本次攜手改造並非要建設住宅，而是參與該城中村配套建設。三是成立合作聯盟啓動眾籌參與城中村改造。太原市在城改中，成立了“布魯克聯盟”組織，布魯克聯盟的設計初衷，是讓太原大量的中介代理加入到聯盟中，通過銷售樓盤房子，成為銷售項目的股東，從服務環節進入到開發環節中來。
城中村改造與房地產企業的廣泛合作，不僅分擔了政府的成本，而且縮短了整個改造週期，房企也從中獲得紅利，是一個雙贏的選擇。
城市整體環境改觀，為房地產市場發展提供良好的客觀環境
城中村因為游離在城市管理之外，村中規劃混亂不堪，生活垃圾遍地，道路狹仄，嚴重影響了城市的整體形象。城中村改造完成後，原有的城中村變成現代化社區，公共基礎設施完善，大量修建綠化景觀帶及公園，使太原城市環境得到根本改觀。良好的城市環境，為繁榮太原房地產市場提供了有利契機。
挑戰體現在：
大量城中村回遷改造，使房地產市場進一步飽和，庫存增加
從全國範圍看，至2015年10月，全國商品房待售面積接近7億平米，消化存量任務艱鉅，加之全國性的城鎮化及城中村改造，使形勢更加嚴峻。太原城中村改造規模涉及近百萬人口，佔太原市常住人口近四分之一（按每5人一套住房，五年內將新增20萬套），新增回遷房這部分人因回遷安置，住房條件大幅改善，近期對住房的剛需有所下降，而投資性購置則受房地產整體形勢影響，具有不確定性。並且，通過拆遷面積和補償協議，獲得回遷安置房可能多餘一套用於出租、出售，使得太原房地產市場存量增加，去化週期延長，打擊房地產投資信心，並對新開工項目的銷售預期產生極大影響。
城中村改造涉及到舊房拆遷、安置、補償等問題，容易激化矛盾
拆遷和補償問題，一直都是城中村改造的阻力和難點，也是社會關注的焦點。事實上，這是一個利益分配的問題一方面，村民希望通過談判，獲得更多的一次性補償，另一方面，拆遷後村民往往失去了工作機會、房屋出租、商鋪等長期收益的能力，如果這部分損失得不到合理的補償，很難達成協議。因此，城中村改造不僅僅要考慮到村民的一次性補償，還必須考慮到村民的長期利益，為村民創造長期收益的途徑。事實上，這種協議是很難達成的，統一的標準和尺度，並不意味着所有人都會認同，加之暴力執法、貪腐等行為時有發生，降低了政府的威信力和信任度，使得談判更加艱難。房地產企業介入城改過程，同樣面臨這些問題，甚至情況更加激化。房地產企業在城改中，並不具備行政權力，只能以協商的方式解決，如此就更難達成一致。因此，仍然需要政府制定好相關政策，並嚴格執行。
房地產開發商介入城中村改造需要雄厚的資金支持
房地產企業介入城中村改造，就相當於進行一級土地整理與二級開發聯動，從拆遷、安置、補償，到教育、醫療、公園綠化、道路等公共基礎設施建設，以及後續房地產項目建設，都需要墊付大量資金，需要房地產開發商具有雄厚的資金實力或融資能力，以保證資金鍊的持續性。
房地產企業分化將更加嚴峻
太原市城中村改造規模是空前的，對房地產市場的預期與把握比任何時候都更加艱難。與以往房地產項目開發不同，房地產企業需要前期墊付大量拆遷、補償、公共配套等資金，使得中小房企往往望而生畏，或力不從心，無法跟隨這個大潮流。各大中型房企迅速劃分出各自的“勢力範圍”，佔據優勢地段，而中小型房企則在其夾縫下生存愈加艱難，更加邊緣化。
三、城中村改造，對太原市房地產市場來說，是把雙刃劍
在全國房地產市場較低迷的形勢下，太原市開啓大規模城中村改造模式，既是城市發展的緊迫需要，也是對房地產市場一次置之死地而後生的嘗試。最大的挑戰在於：如何解決房地產存量。回遷改造新增加的住房，保守估計20萬套，加上現有待售商品房，以及新開工項目，房地產市場將進一步飽和，去化任務更加艱鉅。
最大的機遇則是，未來至少五年內，太原市土地供應將空前充足，為房地產發展提供了廣闊的空間。城中村改造完成後，原先破舊雜亂的環境改造一新，城市整體風貌大為改觀，為太原市房地產市場發展的提供了良好的外部環境。