在時隔近一個月之後，6月2日北京再度有三宗地塊上拍，包括海淀北部一宗商業地塊，以及順義後沙峪、延慶新城兩宗住宅用地。而這三宗地塊也吸引了大量關注，其中順義後沙峪地塊網上報價多達14次，而海淀北部與延慶新城地塊網上報價也均達到12次，今天的土地市場又將掀起一場“腥風血雨”。

16:30 順義後沙峪地塊成交

順義後沙峪地塊規劃建築面積39065平方米，其中居住佔比40%，商業佔比60%，起始價5億元，網上報價已升至53250萬元。該地塊沒有自住房配建，而是異地競建保障房，因此地塊乾淨，並且是北部為數不多地處六環內的新城地塊，周邊居住環境成熟，並且商住產品需求空間較大，項目操作難度較小，因此也成為競爭最為激烈的一宗地塊。

現場16家房企競價，最終該地塊以7.5億元的總價，以及異地配建6.8萬平方米保障房的代價，被陽光城收入囊中，合計成本高達14.3億元。這是陽光城在北京取得的第二宗住宅用地，去年其在臺湖取得一宗宅地樓面價高達3.8萬元/平方米，此次再度高調摘得順義後沙峪地塊顯示出閩系房企“進京趕考”的兇猛之勢。

順義後沙峪區域地處六環內，臨空經濟圈，區域發展較早，各類配套完善，目前在售僅中糧祥雲國際生活區，高層售價28000元/平方米左右所剩房源已不多，而其後期則主打大面積別墅類產品。與此同時，彌補該區域小戶型空白的則是商住項目，其中ID CITY城loft售價35000元/平方米，會展譽景平層公寓售價22000元/平方米。

北京土地市場再度出現“麪粉貴過麪包”現象，顯示出住宅用地稀缺的狀態下，企業拿地的“勢在必得”之心。

2010-2016年度順義區成交量價走勢

注：數據不含保障房與自住房

15:50 海淀地塊成交

海淀北部商業地塊規劃建築面積46644平方米，起始價6.8億元，摺合起始樓面價1.46萬元/平方米，網上報價已升至71850萬元，摺合樓面價1.54萬元/平方米。自2014年截止目前，海淀區僅有9宗地塊實現出讓，位置優越以及供應稀缺，使得該宗地塊面臨激烈競爭。

海淀北部商業地塊現場共吸引了包括城建、萬科、華潤首開等在內的15家房企及綜合體參與競爭，最後龍湖以14.1億元的總價競得，溢價率1.7%，摺合樓面價3.02萬元/平方米，預計未來售價將在5萬元/平方米以上。而在去年該區域成交的三宗商業地塊樓面價均在1.2-1.3萬元/平方米左右。

目前海淀北部區域在售住宅項目包括五礦萬科如園、冠城大通百旺府等，售價高達65000-80000元/平方米不等。而去年首創取得的該區域一宗住宅用地成交樓面價更是高達4萬元/平方米左右，目前已確定案名首創天閱西山，預計下半年入市銷售。

亞豪小君認為，海淀區一直以來住宅均處於供不應求市場狀態下，2016年前5個月供需比更是低至0.27，市場以消化存量為主。海淀區的獨特優勢使得其住宅需求持續旺盛，而區域內商住類產品並不豐富，目前僅京投銀泰琨御府項目有商住產品在售，該宗商業地塊沒有自持部分，全部可用於出售，因此極有可能成為商住項目推向市場，以獲取更大利潤，而地塊所處的中關村環保科技園內部需求也將為項目提供強有力支撐。

不過與此同時小君也指出，海淀區的獨特性在於其優質教育資源的聚合，而其區域價格的高漲也是受此支撐，而不能落戶的商住類產品難以具備“學區房”的優勢，對於該項目來說也將是一大短板。

2010-2016年度海淀區住宅供需情況：

注：數據不含保障房、自住房

未完待續......

延慶新城地塊規劃建築面積157021平方米，其中需無償還建70941平方米，並配建20000平方米自住房產品，地塊起始價69500萬元，純商住宅部分摺合樓面價1.29萬元/平方米，網上報價已升至73350萬元，摺合樓面價1.35萬元/平方米，預計將創下延慶商品住宅用的地價新高。該地塊整盤容積率為2.2，由於配建部分規模較大，因此可通過“合理分配”容積率的方式，降低純商部分容積率，使得地塊具備出產低密度產品的可能性，但同時由於地塊位置較遠，且產品形態複雜，項目具備一定操作難度。

亞豪小君認為，從今年以來土地市場競爭情況來看，北京土地市場受歡迎程度較高，而這主要是受到市場去化速度較快的影響。

根據亞豪君嶽會數據統計，今年前5個月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交41727套，創造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化週期的下限。市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈，價格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至。

除此之外，由於近兩年來全國房地產市場分化嚴重，三四線城市面臨較大庫存壓力，為規避風險房企紛紛開始迴歸一線城市，而北京的特殊地位，使得除去原本即全國佈局的房企開始收攏戰線之外，一些之前從未涉及北京的南方系名企，例如恒大、碧桂園紛紛加快進京節奏。

而與此同時，今年前5個月北京土地市場僅成交17宗經營性用地，住宅用地更是僅有5宗，這兩個數字均創造了同期的歷史新低，“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出讓均成為一場“戰鬥”。