首先，以上海為藍本，看看“地王”誕生記。
1、喧賓奪主：以上海為例來看，市場供不應求，銷售火爆，本應通過增加土地供應解決供求矛盾，但是，2016年上海推地計劃官方正式版遲遲不出或沒有公開公示。但是，於是，地方各區縣等不及了，3月份之後，上海各個區縣開始積極推地，比如新靜安、青浦、普陀、黃埔、嘉定等區縣主動推地，區縣推地成為今年土地市場主角，主角變化了。
2、爭風吃醋：在南京、蘇州、合肥等城市土地市場火熱的局面下，上海各個區縣頻頻招手，意思是我這裏還有地啊，開發商們，你們不要把資金都投到上海以外去，有事兒好商量！
3、言行不一：對各個區縣來講，我手裏雖然有這麼多地，現在也告訴大家了，實際上我內心的意思不是都要在今年出讓的啊，我只是虛晃一槍，大家看看就罷了，我是美女，我只想吸引更多的野獸過來，但是，不想馬上被你們都吃完！
4、以次充好：土地市場火啊火啊，上海已經土地市場也火了，對於各個區縣來講，實在是按耐不住啊，推地是一定的，不過我只推邊角料的地方，比如6月份的顧村地塊，南橋新城的地塊等等，好的地塊我就是不拿出來，為什麼？我也只能呵呵呵，你懂得！！
然後，我們看看熱點城市“地王”的千姿百態，以及涉事主角的爾虞我詐、勾心鬥角與忽悠大法。
5、鶴蚌相爭：按照這樣的思路，即使邊角料的地塊也會被搶的啊，搶到地的開發商心裏樂呵呵，心裏想，你妹！敢和我搶！你看，還是我搶到了吧！沒有搶到地的開發商也發話了，你個大SB，這麼爛的地你也搶，不是找死嗎？你死去吧！！哈哈哈！！政府心裏樂了：
地價表現不錯嘛，今年土地財政收入可期，可以為相關部門提職加薪了啊~~~
6、財大氣粗：此時，國企、央企們，還有信達、平安等金融背景的開發商們發話了，我是土豪我怕誰，“地王”我就拿了，有地我還繼續搶；其他開發商發話了，有你們，我們就是過來看看熱鬧，打個醬油，不過心裏還是不服氣，心裏在想，沒有政府給你們撐腰，你們敢來這裏玩，小樣的，要是沒有政府，我玩死你！哈哈哈
7、治標不治本：由於“地王”頻出，後一輪“地王”出現為前一輪“地王”解套了，這樣反反覆覆，“地王”頻出，風險也在累積，此時政府發話了，地價不能這麼高啊，來來來，限制條件來一個，比如“限溢價”、“限最高價”、“競配建”等等措施，措施一個來一個，最關鍵的是我就是不增加土地供應，或者不通過增加土地供應解決市場供求矛盾的問題。
8、“濤聲依舊”：現在為了控制地王的發生，地方政府也算是絞盡了腦汁，拍地形式做的很花頭，但是仍然避免不了“地王”頻出，“地王”出現的頻率和節奏比此前還多，甚至有的城市國土局局長親自督戰也不給面子啊，這個時候樓市政策收緊是大概率事件了！！
9、物極必反：“地王”頻出，樓板價超過房價，麪粉貴過麪包，這也預示着開發風險，尤其是在政策面預期收緊的市場背景下，“地王”項目將面臨被調整的風險，可能會降價。記住這點，政府想做到的事情，一定能夠做到，不要挑戰政府的公信力！！
10、忽悠忽悠：無論政策怎麼走，大多數房企拿完“地王”後自己忽悠自己，自己編的故事自己都不信，然後去忽悠市場。最終，自己把自己忽悠了，企業遇到資金面的問題。
有這麼一類公司，公司定位於做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，拿完“地王”後自己忽悠自己，號稱可以做“高溢價”，因此，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”。但是，在今年下半年樓市進入調整期之後，“高溢價”就很難實現，同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。這樣的表現就是，“地王”房企自己忽悠自己，忽悠忽悠吧，自己編的故事自己都不信，然後去忽悠市場，最終自己害了自己！
（文/同策諮詢研究部總監張宏偉，本文繫個人觀點，僅供參考，部分表達雖有些誇張，但也算是“地王”背後的一些核心問題的寫照）